《華夏時報》記者 葛愛峰 實習(xí)記者 王鑫 鄭州報道
受嚴(yán)監(jiān)管、去通道等金融防風(fēng)險因素影響，2018年信托資產(chǎn)規(guī)模增速出現(xiàn)近十年以來的首次負(fù)增長，隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品集中兌付期的到來，房企資金壓力或?qū)⒏鼮榫o張，房地產(chǎn)信托或迎來極為嚴(yán)峻的現(xiàn)實考驗。
一直處于信托行業(yè)中游的百瑞信托有限責(zé)任公司(下稱“百瑞信托”)，2018年度公司營業(yè)收入與凈利潤均同比出現(xiàn)下降，又因不幸“踩雷”東方金鈺債務(wù)違約危機(jī)泥潭而“麻煩不斷”。即便如此，近日因香港上市公司朗詩綠色集團(tuán)(00106.HK)一則公告再次引發(fā)市場對其的關(guān)注，百瑞信托或?qū)⒃陲L(fēng)險高發(fā)區(qū)的“涉房信托”繼續(xù)“冒險賺錢”。
“合作開發(fā)”房地產(chǎn)
2月15日，朗詩綠色集團(tuán)公告稱，該公司全資附屬公司西安朗詩銘與百瑞信托訂立協(xié)議，西安朗詩銘與百瑞信托合作開發(fā)西安名京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“西安名京)持有的目標(biāo)地塊，于滿足約定條件的情況下，西安朗詩銘同意按約定條件對目標(biāo)股權(quán)及信托債權(quán)進(jìn)行回購，最高金額上限為人民幣6億元。
該協(xié)議信息顯示，西安名京將設(shè)立目標(biāo)公司以開發(fā)目標(biāo)地塊項目，目標(biāo)公司設(shè)立后，西安名京將向西安朗詩意轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司100%股權(quán)。百瑞信托設(shè)立信托計劃以信托資金收購西安朗詩銘持有的西安朗詩意49%股權(quán)，及進(jìn)行債權(quán)融資，西安朗詩銘與百瑞信托按各自持股比例向西安朗詩意實繳出資資本、增資以及向西安朗詩意及/或目標(biāo)公司投入債權(quán)，以共同開發(fā)目標(biāo)地塊，但百瑞信托提供資金的存續(xù)總規(guī)模不得超過人民幣3億元。
朗詩綠色集團(tuán)官網(wǎng)顯示稱，該公司是中國領(lǐng)先的綠色開發(fā)運營商和生活服務(wù)商。2018年2月，由“朗詩綠色地產(chǎn)”正式更名為“朗詩綠色集團(tuán)”。
向全球投資者提供香港等地財經(jīng)股市資訊的財華社在名為《朗詩綠色集團(tuán)的多元化陷阱》的深度透視文章中描述，朗詩綠色集團(tuán)是一家成立于南京，立足于長三角的房地產(chǎn)開發(fā)商，作為一家以“綠色”為賣點的區(qū)域性開發(fā)商，面對愈發(fā)嚴(yán)峻的行業(yè)形勢，公司希望通過轉(zhuǎn)型，推動公司業(yè)務(wù)多元化，分散風(fēng)險，在地產(chǎn)之外有所斬獲。該分析文章從朗詩綠色集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)乏力、發(fā)力長租公寓、覬覦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、多元化的囈語等方面進(jìn)行了剖析。
“公司雖然以“綠色”作為營銷的噱頭，但其房子質(zhì)量在長三角的地區(qū)卻沒有形成良好的口碑，網(wǎng)路上負(fù)面消息比較明顯。”財華社還認(rèn)為朗詩綠色集團(tuán)是一個高負(fù)債率的公司。
百瑞信托是經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的非銀行金融機(jī)構(gòu)，公司始建于1986年4月15日，前身為鄭州信托投資公司，2002年完成重新登記后更名為百瑞信托;2010年以來，歷經(jīng)多次增資擴(kuò)股，公司注冊資本增至40億元。公司目前股東包括國家電力投資集團(tuán)公司、鄭州市政府和摩根大通3方。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，百瑞信托2018年全年實現(xiàn)收入總額16.75億元，同比下降8.6%;實現(xiàn)凈利潤10.12億元，同比下降2.3%。
讓金融回歸本源，更好地為實體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，是包括信托業(yè)在內(nèi)中國金融業(yè)轉(zhuǎn)型的重要任務(wù)?！度A夏時報》記者分析相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，同樣在“轉(zhuǎn)型”過程中的百瑞信托與監(jiān)管機(jī)構(gòu)“脫虛向?qū)?rdquo;、回歸本源的發(fā)展要求或有所“背離”。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年度百瑞信托投向房地產(chǎn)業(yè)信托資金占比上升，而投向基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)與實業(yè)的信托資金占比均下降。該機(jī)構(gòu)2017年度信托資產(chǎn)分布前三大行業(yè)中，首位便是房地產(chǎn)業(yè)，投向房地產(chǎn)業(yè)信托資金為510.35億元，占比28.95%。與其2016年度投向房地產(chǎn)業(yè)信托資金369.09億元相比，增加141.26億元。
《華夏時報》記者向百瑞信托詢問該公司2018年度信托資產(chǎn)投向房地產(chǎn)業(yè)信托資金額度和占比等數(shù)據(jù)，百瑞信托未給與提供。
國家電投集團(tuán)資本控股董事長、黨委書記兼百瑞信托董事長王振京曾對外稱，2018年是信托行業(yè)進(jìn)入從高速粗放發(fā)展向全面高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型換擋元年，回歸信托本源，結(jié)合自身資源稟賦打造核心競爭力和新的利潤增長點，成為包括百瑞信托在內(nèi)的所有信托公司的共同選擇。
一位不愿具名的專業(yè)人士分析認(rèn)為，對于前述合作中百瑞信托是否“脫實向虛”甚至當(dāng)“房地產(chǎn)開發(fā)商”，其可能為了避嫌，設(shè)立信托計劃以信托資金收購合作方49%股權(quán)，這樣則不需要并表，監(jiān)管要求不能做回購和通道，百瑞或通過對賭協(xié)議來退出。
疑問重重的“涉房信托”
雖然房地產(chǎn)市場歷經(jīng)調(diào)控，但該行業(yè)總體利潤率水平較高，加之多種因素導(dǎo)致房企資金需求進(jìn)一步加大，在其他融資渠道收緊環(huán)境下，較高融資成本的房地產(chǎn)信托則成為房企的“無奈之選”。
而隨著市場風(fēng)險不斷積聚增加，房地產(chǎn)信托風(fēng)險已有大量積聚的跡象，信托機(jī)構(gòu)“涉房信托”成為風(fēng)險高發(fā)區(qū)。《華夏時報》記者經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，前述西安朗詩銘與百瑞信托擬合作開發(fā)的西安名京持有的目標(biāo)地塊，或存在較大隱患和風(fēng)險。
相關(guān)信息顯示，西安名京2015年11月10日前，由中融信托100%控股，當(dāng)日變更為深圳平安大華匯通財富管理有限公司控股，2017年1月5日變更為中信信托控股機(jī)構(gòu)的深圳前海金韜一號投資企業(yè)59.6%控股，深圳平安大華持股則縮減為40.4%。
信托機(jī)構(gòu)在做地產(chǎn)業(yè)務(wù)時，對于不良禁止交易的地產(chǎn)客戶開展房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)合作，信托機(jī)構(gòu)對于項目公司及其集團(tuán)或民營企業(yè)實際控制人近期存在重大負(fù)面信息、違約事件或糾紛、信用記錄不佳、民間借貸等方面也有明確要求。
據(jù)企查查相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至發(fā)稿前，西安名京自身風(fēng)險35起，關(guān)聯(lián)風(fēng)險81起，其中被執(zhí)行人數(shù)據(jù)中，西安名京從2019年1月3日開始，被西安市中級人民法院連續(xù)立案被執(zhí)行人案件12宗，福建省寧德市中級人民法院1月29日公告起訴開庭傳票，其中也涉及西安名京。
而尚待開發(fā)的目標(biāo)土地位于西安市未央?yún)^(qū)北二環(huán)以南，文景路以東，國有土地使用權(quán)證編號為“西未國用(2013出)第161號」及「西未國用(2013出)第163號”，為城鎮(zhèn)住宅及批發(fā)零售用地，使用權(quán)面積為9935.5平方米。
“這個項目或不符合‘432’條件，‘432’指房地產(chǎn)項目‘四證齊全’、30%為自有資金投入、開發(fā)商有二級開發(fā)資質(zhì)，如果符合這個標(biāo)準(zhǔn)，融資成本比信托低的銀行機(jī)構(gòu)就做了，也輪不著百瑞信托進(jìn)去。”某專業(yè)人士分析認(rèn)為，市面上常見的房地產(chǎn)信托多采用“明股實債”來規(guī)避監(jiān)管，而這塊2013年出讓的地塊為何現(xiàn)在才計劃開發(fā)或會令投資者質(zhì)疑。
由于相關(guān)政策對于地產(chǎn)融資的監(jiān)管趨嚴(yán)，大部分風(fēng)險把控比較好的信托公司風(fēng)控明顯提高，合作的融資主體目前已經(jīng)劃定在房企綜合實力排名在30名左右，甚至更高。
中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商克而瑞公布房企業(yè)績排行榜顯示，2018年朗詩綠色集團(tuán)以381.3億元的銷售額名列房企68名。在2018年房地產(chǎn)行業(yè)誕生30家千億企業(yè)的背景下，朗詩綠色集團(tuán)在規(guī)模上并沒有太大優(yōu)勢。
藍(lán)鯨財經(jīng)曾以朗詩綠色集團(tuán)業(yè)績增長乏力和前途未卜的多元化等方面對其進(jìn)行分析稱，自2013年上市以來便深陷業(yè)主維權(quán)漩渦的朗詩綠色集團(tuán)，近年來發(fā)展可謂坎坷不斷。
“對于一家資金并不充裕的中小型房企，全面撒網(wǎng)的戰(zhàn)略是否正確?如今的朗詩，一方面面臨著地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售壓力，一方面在轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)上前途未卜。下一步，田明又將把朗詩帶往何處?”藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，截止到2018年10月末，朗詩綠色集團(tuán)行業(yè)排名從2016年53位、2017年64位，下降至73位。
朗詩綠色集團(tuán)公告中稱，透過引入百瑞信托作為合作伙伴，共同投資開發(fā)目標(biāo)項目，有助該集團(tuán)分散投資風(fēng)險、提升資金效率及帶來出售收益，且目標(biāo)項目將由該集團(tuán)負(fù)責(zé)操盤管理，貫徹集團(tuán)“產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、盈利多樣化”的整體戰(zhàn)略。
為核實百瑞信托與朗詩綠色集團(tuán)合作過程中的相關(guān)問題，《華夏時報》記者向百瑞信托發(fā)送采訪提綱進(jìn)行采訪，截至發(fā)稿，未收到該公司的正式回復(fù)。
隨著信托業(yè)競爭日益加劇，對于既存在向上突破機(jī)會，也存在沉淪或掉隊可能的百瑞信托，面對業(yè)績下滑和“踩雷”泥潭，如何根據(jù)政策與金融市場變化及時調(diào)整信托項目的配置領(lǐng)域，讓金融真正回歸本源，更好地為實體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，或還有很長的路要走，或還要面臨一系列的“不確定性”。
