“通知”業(yè)主免租一段時(shí)間，蛋殼公寓稱是為了給受疫情影響的租客補(bǔ)貼，但很多業(yè)主不認(rèn)可這種方式，無論如何，疫情對(duì)長租公寓的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

圖片來自“Pixabay”

【編者按】受疫情影響，企業(yè)職工的到崗時(shí)間在短期內(nèi)受到了影響，而在中長期里，企業(yè)職工的到崗率、城際之間的人員流動(dòng)率是否會(huì)受到影響，仍有待進(jìn)一步的觀察。顯然，這些因素都將影響到蛋殼公寓這家“二房東”的收入。但那一筆筆簽下的長期租約，卻將持續(xù)地令這家公司產(chǎn)生剛性支出。壓力之下，蛋殼公寓選擇減免租金，但這卻在業(yè)主中激起了不滿的情緒。

還有兩天就到收租日，北京的莊敏卻接到了蛋殼公寓的客服電話，其稱不能按時(shí)付房租，付款時(shí)間未知。比他更頭疼的是北京業(yè)主小爽。她本應(yīng)在一周前收到的房租，至今還未收到。“怎么辦?他們直接不打房租了!”

這樣的情況并非孤例。近日，有多位蛋殼公寓房主反映稱，自己接到蛋殼單方面通知，受疫情影響，要求房主免租一個(gè)月，但對(duì)租戶并未免除租金。就此消息的真實(shí)性，蛋殼公寓回應(yīng)《中國企業(yè)家》記者稱，該消息部分失實(shí)。

“實(shí)際上，我們對(duì)于受疫情影響的租客都已做了補(bǔ)貼。”蛋殼公寓解釋稱，武漢由于封城影響無法正常返回租住的租客，公司目前為其提供一個(gè)月減免租金的政策，后期會(huì)據(jù)封城情況再行調(diào)整。至于業(yè)主方面，“我們正在積極跟業(yè)主協(xié)商，看看能不能共同承擔(dān)，減免租金，一起度過這個(gè)難關(guān)。”

協(xié)商?蛋殼公寓業(yè)主們并不認(rèn)可這樣的說法。他們表示，“向房東免租一個(gè)月”是蛋殼的“通知”，與拖欠業(yè)主租金無異。最近三四天，來自北上廣深、成都、南京、蘇州等全國各地的700余位業(yè)主，在熱心人士幫助下，借助網(wǎng)絡(luò)的便利性，迅速在線上聚集到一起。他們加入各地自發(fā)組織的“城市維權(quán)群組”，相互分享遭遇，同步溝通進(jìn)展，研究合同條款，探討應(yīng)對(duì)之策。在商討過程中，大家的情緒也由觀望、疑惑、焦慮轉(zhuǎn)而憤懣、失望。

在業(yè)主的評(píng)判中，一襲沒有商量余地的蛋殼單方面通知，既不合情也不合理更不合法，加之缺乏有效的反饋和溝通渠道，這讓很多業(yè)主求助無門。有人提出解約，也有人提出“直接打官司”。也有一些業(yè)主“退步”，經(jīng)過與蛋殼公寓工作人員交涉，接受了免租半個(gè)月的要求。各類情緒彌漫的背后，一些業(yè)主陷入進(jìn)退兩難的地步，甚至有人懷疑這家公司經(jīng)營層面的安全。

(租客打開蛋殼公寓app收到的消息、對(duì)租客免租以“活動(dòng)”形式進(jìn)行。來源：蛋殼App截圖)

受疫情影響，企業(yè)職工的到崗時(shí)間在短期內(nèi)受到了影響，而在中長期里，企業(yè)職工的到崗率、城際之間的人員流動(dòng)率是否會(huì)受到影響，仍有待進(jìn)一步的觀察。顯然，這些因素都將影響到蛋殼公寓，這家二房東的收入。但那一筆筆簽下的長期租約，卻將持續(xù)地令這家公司產(chǎn)生剛性支出。

“現(xiàn)在我們正在跟業(yè)主們協(xié)商解決。”2月3日午間，面對(duì)業(yè)主的遭遇和疑問，蛋殼方面回應(yīng)《中國企業(yè)家》稱，公司已經(jīng)關(guān)注到此類聲音。“公司剛上市，資金比較充足，目前一切運(yùn)營都正常。”對(duì)于業(yè)主對(duì)公司資金和經(jīng)營安全的疑問，該人士稱，“純屬謠言，之前也辟過謠的。”

1月17日，蛋殼公寓在紐交所上市，成為2020年登陸紐交所的中國第一股。這也是繼青客公寓后，國內(nèi)第二家赴美上市的長租公寓品牌。

此次上市為蛋殼公寓募集了約1.5億美元，而該公司在2019年三季度末的賬面現(xiàn)金有23億元，但這是一家仍處在大開大闔式發(fā)展的公司，至少目前它離盈利也還有很大的距離。以下數(shù)據(jù)可為佐證，2019年前三季度，蛋殼公寓的凈虧損高達(dá)25億元，其經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為-16億元。

如果說疫情是長租行業(yè)遭遇的黑天鵝事件，那么盈利之困則是這個(gè)年輕行業(yè)的灰犀牛，它在那，它總在那，但一心奔跑的你似乎視而不見。

業(yè)主之惑：話都對(duì)著空氣講

“電話根本打不進(jìn)去。”王超是一名蛋殼公寓北京業(yè)主，這兩天他的主要工作就是打電話：“尋找客服”和“投訴蛋殼”，并隨時(shí)在北京業(yè)主維權(quán)群內(nèi)分享進(jìn)展。截至2月3日，加入“蛋殼北京維權(quán)”群組的業(yè)主已近百位。王超說，群內(nèi)這些蛋殼公寓簽約業(yè)主的境況跟他基本一致。

在王超的描述中，這群內(nèi)業(yè)主都將自有住房以委托管理服務(wù)合同的形式，交由蛋殼公寓品牌出租管理。大部分業(yè)主在達(dá)到或?qū)⒁_(dá)到合同約定付款日期時(shí)，被蛋殼電話告知以疫情為由減免支付2月份房租，同時(shí)其他月份房租待疫情結(jié)束后支付，具體日期不詳。

“沒有協(xié)商和簽約環(huán)節(jié)，僅做告知，此后再無下文。”這樣的溝通方式讓王超感到憤意難平。律師建議他增加聯(lián)系，但這也是群內(nèi)更多業(yè)主面臨的難點(diǎn)：聯(lián)系不上。除了客服，他們還未找到其他渠道可以聯(lián)系到蛋殼公寓。“基本都是蛋殼單向聯(lián)系我們，400電話也都是沒有任何效果的話術(shù)，之前跟我們簽合同的是收房代表，他們也不負(fù)責(zé)解答服務(wù)問題。”

除去北京，另有多位來自全國各地的業(yè)主參與到此次維權(quán)討論中，且表達(dá)了自己無法跟蛋殼公寓協(xié)商反饋的難題。距離北京千里之外的成都，蛋殼公寓業(yè)主小貝覺得自己被蛋殼公寓“耍賴”了。

小貝在2月1日接到了蛋殼服務(wù)人員關(guān)于免租的電話。“當(dāng)時(shí)我以為是給租客減租，就同意了。”后來他意識(shí)到不對(duì)勁兒，等再打過去表達(dá)反對(duì)意愿時(shí)，“對(duì)方說有錄音，不能改。”另有業(yè)主反饋稱，現(xiàn)在問題的關(guān)鍵不是一個(gè)月房租被少了，“蛋殼公寓單方面通知房東，要等全國疫情全面結(jié)束之后才開始支付房租。”

“總而言之，現(xiàn)在是聯(lián)系不到人，話都對(duì)著空氣在講。”坐標(biāo)廣州的蛋殼業(yè)主冬梅覺得，他們面臨當(dāng)前的問題有兩個(gè)，一，現(xiàn)在如何通知到蛋殼，不同意免40天租金的決定，并留下證據(jù);二，據(jù)合同所言，15天收不到租金，房東可以單方面解約，具體如何操作才合法呢?

不過，也有業(yè)主反饋，蛋殼公寓這次的免租策略并非普遍。一方面，不是所有業(yè)主都收到了這個(gè)通知;另一方面，不是所有租戶都可以享受這個(gè)福利。比如，北京業(yè)主常遠(yuǎn)問及兩個(gè)同為蛋殼業(yè)主的親戚后，得知他們都未接到免租電話。另有租戶反饋，蛋殼公寓APP上彈出的消息是以“活動(dòng)”方式，預(yù)設(shè)條件，讓租客得到一個(gè)月免租期。

“那可否理解為，他們公司要做個(gè)活動(dòng)，但活動(dòng)成本要用房主來承擔(dān)嗎?”王超更為不解。

業(yè)主之策：坐等蛋殼公寓違約再解約

2月1日晚，南京業(yè)主鄭宇將兩張白色A4紙自制的“大字報(bào)”貼在了自己房屋大門上。

鄭宇覺得，自己此舉實(shí)屬無奈。本應(yīng)在1月24日收到的租金，截至2月3日還沒消息。他將解約原因?qū)懺?ldquo;大字報(bào)”中，并告知租客“盡快與管家聯(lián)系確認(rèn)”，到期會(huì)“更換門鎖”。自1月31日晚8點(diǎn)接到蛋殼通知“免租一月”且溝通無果后，他在黑貓平臺(tái)發(fā)起投訴。

2月2日晚，蛋殼工作人員聯(lián)系到鄭宇，表示“可以把免租期改為15天”。鄭宇依然沒有同意。他給蛋殼南京區(qū)域工作人員發(fā)了一條短信。“……我方正式告知，如果15個(gè)工作日未付款，我方將強(qiáng)制收房，并且報(bào)警。”鄭宇在2018年9月與蛋殼公寓簽約，簽約期為5年。在他的印象中，蛋殼交付租金“之前從來沒有拖欠過，一般交租會(huì)提前一兩天”。

截至2月3日午間，鄭宇已經(jīng)征集到將近50個(gè)與他有類似遭遇的南京業(yè)主。在他看來，如果15個(gè)工作日沒有收到，視為蛋殼單方面違約，業(yè)主有權(quán)解除合同，并且蛋殼支付違約金。根據(jù)大家反映的房租繳納日期推算，“估計(jì)有一半已經(jīng)(出現(xiàn))違約”。

2月2日下午，在接到蛋殼客服的電話后，成都業(yè)主小蟬的表態(tài)更為直接。他在2019年4月與蛋殼簽約，按期本應(yīng)在2月22日收取房租。在他的理解中，如果給業(yè)主免租后，蛋殼也給租客免租了，作為房東，無話可說。但現(xiàn)在，一方面讓業(yè)主免租，一方面又收租客的錢，怎么辦?“這幾天我要發(fā)個(gè)通知函給蛋殼，再等15個(gè)工作日把房收回來。”

讓業(yè)主接受不了的，還有蛋殼客服通知業(yè)主免租的強(qiáng)硬態(tài)度。聯(lián)系上客服的北京業(yè)主青川未得到滿意答復(fù)，但在與客服的爭辯中，他明晰了自己的想法。“業(yè)主不是冷酷無情，就是沒有疫情，你如果說自己經(jīng)營困難，希望業(yè)主減租都可以，但要與我商量，而不是給我下命令。”

沒有溝通途徑，也沒有補(bǔ)償方案，在跟其他業(yè)主溝通后，常遠(yuǎn)打算，先等蛋殼公寓違約再解約。在常遠(yuǎn)的印象中，服務(wù)省心省事、收房價(jià)格相對(duì)較高，是他們當(dāng)初選擇蛋殼公寓托管自家房源的原因。但如今，同樣是服務(wù)品質(zhì)和錢的事，成了他們失望的緣由。

蛋殼考慮：以情動(dòng)人，一起度過“艱難期”

“希望業(yè)主能夠理解，與國家和蛋殼一起度過這個(gè)艱難時(shí)期。”在《中國企業(yè)家》獲取到的一份名為“關(guān)于2月份要求業(yè)主增加免租期的工作方案”中如此寫到。該文件還稱，為了應(yīng)對(duì)本次疫情對(duì)公司經(jīng)營造成的影響，公司現(xiàn)要求，所有在1月底和2月份支付租金的業(yè)主，在原合同基礎(chǔ)上，自2月份開始額外給予公司一定期限的免租期。

上述方案寫到，對(duì)于除武漢以外的其他12個(gè)城市，所有業(yè)主增加30天免租期。方案中將免租期定義為，從這次付款日開始延后30天到本次免租期結(jié)束，再付款。方案還詳細(xì)寫明“與業(yè)主溝通的四級(jí)機(jī)制”，原則是“誠懇告知業(yè)主增加免租期事項(xiàng)，并通過四級(jí)溝通，最大限度爭取業(yè)主的諒解，減少相關(guān)客訴升級(jí)、對(duì)簿公堂和負(fù)面輿論過度的情況”。

該方案注明了整體工作節(jié)奏。第一階段：1月29日~2月2日，北深上杭給付款日在1月24日~1月28日的業(yè)主打電話通知并爭取支持;第二階段：2月1日全國開始，由城市當(dāng)?shù)亟M織人力負(fù)責(zé)首次溝通，計(jì)劃2月10/15日前完成各城市約7萬通電話溝通完畢。

這與業(yè)主反映接到電話通知的時(shí)間基本吻合。值得注意的是，該方案詳細(xì)列舉了銷售與業(yè)主溝通的注意事項(xiàng)，其中提到：“盡量避免商量，協(xié)商這些詞匯。”“不需要業(yè)主立即表態(tài)，也不要糾結(jié)于業(yè)主是否同意，但要真實(shí)記錄業(yè)主的態(tài)度。”

“感覺蛋殼想靠以情動(dòng)人，搞定一個(gè)是一個(gè)。”有業(yè)主看了文件后感慨稱。這份方案在業(yè)主間流傳，被業(yè)主視為蛋殼公寓對(duì)他們的游說策略和蛋殼公寓員工“反水”的證據(jù)。上述文件中多次出現(xiàn)“蛋殼”字眼。截至發(fā)稿，蛋殼公寓未對(duì)記者回復(fù)上述文件的真實(shí)性。

“蛋殼公寓要按照合同約定付款。如果逾期，就是違約。”北京方利律師事務(wù)所律師賈瑞果認(rèn)為，“目前還在疫情管控期限內(nèi)，對(duì)方若以沒有上班、延遲幾天付款為由，情有可原，但這也不是不付租金給房東的合理理由。”

其他中介的動(dòng)態(tài)開始進(jìn)入業(yè)主的視野中。在他們的理解中，如果其他中介沒有這種讓房主免租金的情況，那就是蛋殼公寓自己出了問題。

楊陽是蛋殼公寓的老業(yè)主。2015年，蛋殼公寓成立不久，他就與之簽約了。四年后合約到期，2019年10月，他又跟蛋殼續(xù)簽三年。在他跟記者展示的房屋托管合同中，詳細(xì)標(biāo)明了蛋殼與他的兩次履行明細(xì)。在他的觀察中，蛋殼公寓是一家“年輕的企業(yè)”，舍得花錢拿房，只是“太著急燒錢拿房了”。

蛋殼公寓的確發(fā)展迅速。綜合蛋殼公寓上市招股書等公開數(shù)據(jù)，從2015年底的2434套，到2019年11月的432690套，蛋殼公寓數(shù)量在過去5年間增長了179倍。截至2019年11月30日，蛋殼公寓已進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場(chǎng)。

“我們能理解企業(yè)成長不易，但別把業(yè)主當(dāng)傻瓜。”身為業(yè)主，楊陽對(duì)公司的發(fā)展速度不太感冒，但他表示理解公司的一些做法，“他們也不想解約。”

“免租”舉措陷爭議

距蛋殼“違約”于她還有較長一段時(shí)間，但王涵形容自己現(xiàn)在的心態(tài)是“焦灼”。

2月2日，王涵接到蛋殼公寓客服的電話，“他們說疫情屬于不可抗力，通知我免一個(gè)月租金，并在下次付租金時(shí)扣除。”她是成都的一位蛋殼業(yè)主，收租日期在今年3月。看著群內(nèi)網(wǎng)友不斷爆出的自身遭遇，王涵有一些憂慮。

隨著維權(quán)事件發(fā)酵，一些原本還未到應(yīng)付房租日期的業(yè)主也開始密切關(guān)注事態(tài)進(jìn)展。無論是過去幾天未能如期收租、還是可能“即將不能如期收租”的業(yè)主，即便手握合同，但他們最大的疑問在于，如何界定合同中所言的“不可抗力”，這關(guān)系到他們能否無責(zé)解約且獲得賠償。

在跟群友互通有無后，王涵將業(yè)主方的具體疑問總結(jié)了三點(diǎn)。其一，疫情是否屬于不可抗力。其二，即便屬于不可抗力，此次疫情如何影響了蛋殼公寓的正常經(jīng)營。其三，即便屬于不可抗力，即便影響經(jīng)營，蛋殼公寓是否應(yīng)該讓利給最終的使用方——租客，并向業(yè)主提供相關(guān)證明。

如何界定業(yè)主所言的“不可抗力”?坐標(biāo)西部區(qū)域某不愿具名律師對(duì)《中國企業(yè)家》分析稱，“根據(jù)《民法總則》第180條、《合同法》第117條等法律的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。本次新冠肺炎屬于重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件，各方當(dāng)事人不可能預(yù)見，符合不可抗力的特征。”

該人士解釋稱，中國國際貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)官網(wǎng)于2020年1月30日發(fā)布通告，企業(yè)可辦理新冠肺炎疫情不可抗力事實(shí)性證明。但即使新冠肺炎疫情被認(rèn)為構(gòu)成不可抗力的事實(shí)，也并不意味著合同主體可以此為由不承擔(dān)或少承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)《合同法》第117條的規(guī)定，只有在客觀情況與不能履行合同之間具有因果關(guān)系時(shí)，相關(guān)合同主體才能部分或全部免責(zé)。

“目前業(yè)主的核心訴求便是支付租金。本次事件的爭議點(diǎn)是，蛋殼能否以新冠肺炎構(gòu)成不可抗力為由，要求業(yè)主減免租金。”前述律師對(duì)《中國企業(yè)家》稱，在本次事件中，蛋殼公寓需要提供足夠的證據(jù)證明，新冠肺炎疫情導(dǎo)致了其與房東(業(yè)主)之間的租賃合同不能履行。“若蛋殼未合同約定支付租金的，且又未提供足夠證據(jù)證明新冠肺炎疫情與‘不能履行合同’之間存在因果關(guān)系的，房東可依法依約要求蛋殼承擔(dān)違約責(zé)任。”

南方區(qū)域律所某不具名律師對(duì)《中國企業(yè)家》分析稱，疫情背景下，一些地方行業(yè)協(xié)會(huì)倡議，給中小企業(yè)尤其是無法復(fù)工生產(chǎn)經(jīng)營的制造業(yè)減免租金，但這個(gè)倡議沒有法律強(qiáng)制力。

許多業(yè)主反映稱，希望尋求法律途徑維護(hù)自身權(quán)益，但顧慮在于，打官司真的是上策嗎?一方面，對(duì)于一些業(yè)主來說，現(xiàn)在訴訟的時(shí)機(jī)還未到，另一方面，業(yè)主們各自“有家有工作”，時(shí)間很緊，單個(gè)訴訟不現(xiàn)實(shí)，集體訴訟又需要合作的力量。

“現(xiàn)在最高院還沒有認(rèn)定，此次疫情是否屬于不可抗力。”西部區(qū)域某不愿透露姓名的律師對(duì)《中國企業(yè)家》表示。但“此次新冠肺炎與‘非典’都屬于重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件，相信法院在處理類案件時(shí)，會(huì)參考非典后的處理思路。目前業(yè)主情緒很激動(dòng)，但最終還是應(yīng)該回到理性維權(quán)的道路上來。”前述律師稱。

“我準(zhǔn)備等到付款日。如果他還是不付或者少付，我就去貼個(gè)告示，告知租客，同時(shí)報(bào)案。”這是王涵目前的想法。距她千里之外的北京，蛋殼業(yè)主老歐跟群友聊了一上午后，接受了反饋無望的事實(shí)，他堅(jiān)定了一個(gè)主意，“那就是收集好證據(jù)，跟蛋殼維權(quán)到底。”

關(guān)鍵詞： 蛋殼公寓