十年之前，SOHO中國(guó)曾是與萬(wàn)科、恒大平起平坐的房地產(chǎn)巨頭。坐落在北京望京的望京SOHO一度被認(rèn)為是SOHO中國(guó)的代表作。
三年前，SOHO中國(guó)的當(dāng)家人潘石屹還在說(shuō)：“我心目中永遠(yuǎn)不能銷(xiāo)售的項(xiàng)目是外灘SOHO(位置太重要)，望京SOHO(太漂亮)，只要這兩個(gè)項(xiàng)目在的話，我還是(房地產(chǎn))發(fā)展商。”
言猶在耳，但是望京SOHO卻已經(jīng)準(zhǔn)備易主。潘石屹要忍痛割?lèi)?ài)了。
據(jù)3月10日路透社報(bào)道，黑石在今年2月初便與SOHO中國(guó)展開(kāi)排他性談判，提出將以每股6港元的價(jià)格私有化SOHO中國(guó)。受該消息影響，3月10日，SOHO中國(guó)股價(jià)直線拉升，收于4.1港元/股，漲幅達(dá)37.58%。
3月11日晚間，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，公司在與海外金融投資者洽談，以探討進(jìn)行戰(zhàn)略合作的可能性，其可能導(dǎo)致也可能不會(huì)導(dǎo)致就本公司的全部已發(fā)行股份作出全面要約。有關(guān)知情人士告訴中國(guó)新聞周刊，相關(guān)交易細(xì)節(jié)預(yù)計(jì)將在未來(lái)幾周內(nèi)敲定。
曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限
1963年出生于甘肅天水的潘石屹已過(guò)知天命的年紀(jì)，風(fēng)雨半生，他與“房子”也糾纏了三十多年。1987年潘石屹放棄了已經(jīng)捧在手里的“鐵飯碗”在深圳和海南開(kāi)始了他的房地產(chǎn)生涯。
1990年，意氣風(fēng)發(fā)的潘石屹同馮侖、王功權(quán)、張民耕在海南省合伙成立了海南農(nóng)業(yè)高科技聯(lián)合開(kāi)發(fā)總公司，1991年8月，海南農(nóng)業(yè)高科技聯(lián)合開(kāi)發(fā)總公司正式更名為萬(wàn)通公司，潘石屹通過(guò)萬(wàn)通公司高息借貸1000多萬(wàn)元炒房地產(chǎn)，在海南省第二波經(jīng)濟(jì)熱潮中半年多賺取一千多萬(wàn)元。海南，是潘石屹挖到第一桶金的地方。
此后，潘石屹轉(zhuǎn)戰(zhàn)北上廣等一線城市。
1992年，潘石屹與合作人共同創(chuàng)建了北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司，在北京開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。同年，萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)在北京阜成門(mén)開(kāi)盤(pán)。1995年，潘石屹與妻子張欣共同創(chuàng)立了SOHO中國(guó)有限公司。
SOHO中國(guó)正式登上了房地行業(yè)產(chǎn)的舞臺(tái)。乘東風(fēng)，SOHO中國(guó)發(fā)展壯大， SOHO現(xiàn)代城、博鰲藍(lán)色海岸、望京SOHO、外灘SOHO等多個(gè)項(xiàng)目快速落地，一時(shí)間風(fēng)頭無(wú)兩。
2004年，SOHO中國(guó)漸有起色。準(zhǔn)備在商業(yè)地產(chǎn)鋪開(kāi)戰(zhàn)局的潘石屹首次嘗試赴港上市但是鎩羽而歸，資本市首次登陸的挫敗讓潘石屹意識(shí)到得到資本認(rèn)可的必要性，2007年10月8日SOHO中國(guó)在香港聯(lián)交所主板成功上市，初次融資19億美元，成為當(dāng)年最大的亞洲地產(chǎn)IPO。上市次年，2008年7月三里屯SOHO開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日銷(xiāo)售額達(dá)41億元，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)的單日成交紀(jì)錄。
2010年，SOHO中國(guó)營(yíng)收184億元，達(dá)到SOHO中國(guó)營(yíng)收的頂峰。
2012年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收153.05億元，同比上漲約169%;凈利潤(rùn)為106億元，同比增長(zhǎng)22%。2015年至2017年，SOHO中國(guó)分別向股東分紅了36.19億元、27.87億元和47.94億元，這三年間SOHO中國(guó)的合計(jì)分紅總額高達(dá)112億元。
同花順iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年至2018年間，SOHO中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)的歸屬股東凈利潤(rùn)為420.99億元。SOHO中國(guó)像一頭“奶牛”一樣滋養(yǎng)著潘石屹。
據(jù)《證券時(shí)報(bào)》統(tǒng)計(jì)，2006年至今，SOHO中國(guó)累計(jì)實(shí)施分紅12次，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)442.58億元，累計(jì)現(xiàn)金分紅達(dá)到207.78億元，分紅率為46.95%。據(jù)同花順iFinD統(tǒng)計(jì)，SOHO中國(guó)自2007年上市至今的12年間，累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)444.64億元(不包括尚未發(fā)布年報(bào)的2019年)，同時(shí)累計(jì)向全體股東現(xiàn)金分紅199.15億元，分紅比例達(dá)到44.79%——潘石屹、張欣夫婦作為SOHO中國(guó)持股比例高達(dá)63.93%的實(shí)際控制人，13年間共從中拿走了127.32億元的分紅派息。
走到高光時(shí)刻的SOHO中國(guó)盛極轉(zhuǎn)衰。到了2019年上半年，SOHO中國(guó)的營(yíng)收約8.89億元，凈利潤(rùn)為5.65億元，同比下降48.36%。
清倉(cāng)的背后
業(yè)內(nèi)人稱，SOHO中國(guó)的資產(chǎn)變賣(mài)造成了它現(xiàn)在的營(yíng)收疲態(tài)。
浸淫資本市場(chǎng)12年的SOHO中國(guó)，有6年的時(shí)間是在變賣(mài)資產(chǎn)，從2014年開(kāi)始，潘石屹幾乎每年都出售部分資產(chǎn)，累計(jì)套現(xiàn)約293億元。
2014年初，SOHO中國(guó)作價(jià)52.3億元向金融街出售了海倫廣場(chǎng)、靜安廣場(chǎng)兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目;2014年9月，SOHO中國(guó)向攜程控股出售凌空SOHO約10萬(wàn)平方米物業(yè)，作價(jià)30.5億元;
2015年SOHO中國(guó)向復(fù)星集團(tuán)出售其所持上海外灘國(guó)際金融中心8-1地塊50%的權(quán)益;
2016年SOHO中國(guó)以32.2億元的對(duì)價(jià)，將位于上海的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)出售給國(guó)華人壽;
2017年，SOHO中國(guó)以85.8億元，相繼賣(mài)了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物業(yè)。
時(shí)至2019年，SOHO中國(guó)“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的節(jié)奏出奇著急。
2019年SOHO中國(guó)宣布78億出售北京、上海的13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目，其中包括北京望京SOHO、銀河SOHO以及建外SOHO，上海SOHO東海廣場(chǎng)、SOHO中山廣場(chǎng)的部分物業(yè);同時(shí)9月SOHO中國(guó)宣布以7.61億元的價(jià)格出售位于北京的9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)2583個(gè)地下停車(chē)位組成的資產(chǎn)包。
2019年10月底，香港萬(wàn)得通訊社曾曝出SOHO中國(guó)正考慮以80億美元出售中國(guó)的辦公大樓權(quán)益，而買(mǎi)家正是黑石集團(tuán)聯(lián)合GIC(新加坡政府投資公司 )組成的買(mǎi)方團(tuán)，所售資產(chǎn)包括光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及上海SOHO復(fù)興廣場(chǎng)等八處SOHO核心資產(chǎn)。
SOHO中國(guó)在當(dāng)年10月30日晚間當(dāng)即公告否認(rèn)了這則消息。消息雖說(shuō)空穴來(lái)風(fēng)，但是SOHO中國(guó)的股價(jià)大漲27.07%卻是事實(shí)。
據(jù)3月10日路透社消息，黑石再次鋪開(kāi)對(duì)SOHO中國(guó)私有化的計(jì)劃需要付出大約87億美金的代價(jià)。本次交易，黑石除了要出40億美元的私有化資金外，還將接手SOHO中國(guó)大約47億美元的債務(wù)。若談判成功，SOHO中國(guó)將易主黑石，潘石屹夫婦退出SOHO中國(guó)舞臺(tái)。
潘石屹為何執(zhí)意要離場(chǎng)?
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國(guó)新聞周刊，從時(shí)間上看，去年下半年SOHO中國(guó)就有拋售項(xiàng)目一說(shuō)，當(dāng)時(shí)更多的猜測(cè)聚焦在于兩點(diǎn)，即提前變現(xiàn)或布局海外市場(chǎng)。
他分析，從目前來(lái)看，變現(xiàn)的可能性更大，通過(guò)私有化也為SOHO中國(guó)創(chuàng)始人等帶來(lái)了規(guī)模較大的現(xiàn)金流，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境下，類(lèi)似現(xiàn)金流的充裕自然也是很關(guān)鍵的。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，近些年，潘石屹對(duì)房地產(chǎn)有些看空，所以他很多資產(chǎn)都賣(mài)掉了。作為企業(yè)家來(lái)說(shuō)，做生意的邏輯非常簡(jiǎn)單，低買(mǎi)高賣(mài)，這一個(gè)生意結(jié)束了，拿到錢(qián)之后去尋找下一個(gè)賺錢(qián)的目標(biāo)，不排除他投資海外的可能性。
實(shí)際上，從2011開(kāi)始，潘石屹夫婦就開(kāi)始在海外布局房地產(chǎn)。先是斥資7億美元買(mǎi)下紐約曼哈頓廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(zhǎng)途巴士站辦公大樓，后又花費(fèi)6億美元收購(gòu)曼哈頓公園大道廣場(chǎng)的49%股權(quán)，接著耗資7億美元聯(lián)合巴西財(cái)團(tuán)收購(gòu)美國(guó)通用汽車(chē)大廈40%的股權(quán)。
天眼查顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹陸續(xù)注冊(cè)了7家公司，且公司股東均為注冊(cè)在境外或港澳臺(tái)地區(qū)的公司，注冊(cè)資本從150萬(wàn)元至2億元不等。
從其個(gè)人角度來(lái)說(shuō)，潘石屹確實(shí)曾不止一次感慨生意難做。
在2019年11月28日其對(duì)外公開(kāi)表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金回報(bào)率水平偏低，美國(guó)辦公樓租金回報(bào)率接近4%，紐約甚至達(dá)到5%~6%。潘石屹坦言“中國(guó)租金回報(bào)率我都不好意思說(shuō)”。
SOHO中國(guó)即將易主黑石的消息也引發(fā)業(yè)內(nèi)和輿論的關(guān)注。
就在潘石屹鐘愛(ài)的望京SOHO里面，一位小業(yè)主告訴中國(guó)新聞周刊，在疫情之下，他們承租辦公室需要付出更多的空置租金，加之最近SOHO中國(guó)易主，他們的辦公室還能不能租?續(xù)租金額是多少?已經(jīng)續(xù)租的租戶會(huì)有補(bǔ)償嗎?這些都是未可知的問(wèn)題。小業(yè)主們只能在焦慮中等待結(jié)果。
站在輿論頂點(diǎn)的潘石屹并沒(méi)有做出回復(fù)，只是默默關(guān)閉了微博評(píng)論功能，留給外界無(wú)限遐想。
關(guān)鍵詞： SOHO
