當(dāng)趨勢來臨時(shí)，如何精準(zhǔn)把握，抓住機(jī)遇，第一件要做的事情，一定是去學(xué)習(xí)。對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，數(shù)字化改革勢在必行，對于為何轉(zhuǎn)型?如何轉(zhuǎn)型?轉(zhuǎn)型會(huì)產(chǎn)生怎樣的效果?房科技特別整理了幾位行業(yè)專家的公開演講，以求與正在探索中求進(jìn)的同仁們撥云見日。

4月23日，明源地產(chǎn)研究院院長徐穎從疫情對中國經(jīng)濟(jì)及地產(chǎn)行業(yè)的影響展開分析，對行業(yè)走勢及行業(yè)策略進(jìn)行預(yù)判，并對房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型的核心場景案例進(jìn)行解讀。

他表示，

一、當(dāng)下的地產(chǎn)行業(yè)面臨諸多不確定性

從外部環(huán)境來看，行業(yè)總量相比去年下降將是大概率事件;地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控雖針對邊際放松，但仍會(huì)持續(xù);行業(yè)幾乎所有房企都掙錢將成為過去，“你死我活”的白熱化競爭將是常態(tài)。

從內(nèi)部經(jīng)營來看，地產(chǎn)行業(yè)TOP50的平均利潤率持續(xù)走低;地產(chǎn)行業(yè)拿地價(jià)格難現(xiàn)大幅增長，指望地價(jià)大漲覆蓋投資失誤也越來越不可行;成本、三費(fèi)、稅費(fèi)都在持續(xù)走高，房企經(jīng)營壓力逐步顯現(xiàn);過去房企決策層多關(guān)注銷售回款、節(jié)點(diǎn)達(dá)成為主，對詳細(xì)經(jīng)營數(shù)據(jù)洞察不夠。

二、數(shù)字化轉(zhuǎn)型是房企必然選擇

在全新的行業(yè)周期下，房企要提升“商業(yè)效率”并獲得可持續(xù)發(fā)展，核心關(guān)鍵就在于比競爭對手有更敏銳的洞察力?；趯?ldquo;外部環(huán)境”和“內(nèi)部經(jīng)營”的敏銳洞察，房企要具備快速?zèng)Q策、快速落地的能力，將敏銳洞察貫穿至終端，做到“船大也可以迅速掉頭”。通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)，以敏捷的數(shù)字化體系來應(yīng)對不確定性，是房企的必然選擇。

三、2020年數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)正當(dāng)時(shí)

近年來，云設(shè)施和移動(dòng)互聯(lián)技術(shù)快速普及，大數(shù)據(jù)、人工智能、VR/AR等新技術(shù)迅速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)ABCDE(Algorithm算法、 Big data大數(shù)據(jù)、 Computing云計(jì)算、 Domain領(lǐng)域、 Ecosystem生態(tài))全面興起，這些都恰好為房企構(gòu)建全新的數(shù)字化運(yùn)營體系提供了成熟的技術(shù)底座，企業(yè)可通過數(shù)字化享受全社會(huì)的互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施的紅利。

中國經(jīng)濟(jì)受疫情影響不小，但也為房企數(shù)字化建設(shè)提供非常好的契機(jī)，房企的許多業(yè)務(wù)都開始轉(zhuǎn)向在線化，如營銷在線、招標(biāo)在線、工程在線等。此外，行業(yè)在近期推出各種在線直播課程，面向客戶和供方的視頻教學(xué)等，進(jìn)行賦能在線。

房企數(shù)字化是企業(yè)的第四張報(bào)表，是全新的商業(yè)模式，廣受資本市場認(rèn)可，值得投入。

四、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字轉(zhuǎn)型的幾個(gè)典型步驟

第一步：客觀全面認(rèn)知自身企業(yè)當(dāng)下的數(shù)字化水平;

(可參照明源的體檢表進(jìn)行全面診斷)

第二步：厘清“主營業(yè)務(wù)”和“創(chuàng)新業(yè)務(wù)”的權(quán)重，制定合理的數(shù)字化建設(shè)目標(biāo)，規(guī)劃清晰的數(shù)字化建設(shè)節(jié)奏;

第三步：圍繞“業(yè)務(wù)為主、技術(shù)為輔”的中心思想，短期目標(biāo)為企業(yè)經(jīng)營賦能，中長期目標(biāo)是數(shù)據(jù)智能;

第四步：按照三步走的邏輯“信息化、在線化、智能化”，條件具備時(shí)可以彎道超車。

五、數(shù)字化轉(zhuǎn)型必經(jīng)的三大階段

第一，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)流程的信息化管理和控制，流程越快、數(shù)據(jù)越準(zhǔn)，則水平越高，這是過去十余年大部分企業(yè)重點(diǎn)發(fā)力的領(lǐng)域，我們稱之為“信息化階段”，關(guān)鍵詞是“管控”。

第二，員工、伙伴和客戶以在線方式廣泛連接，用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)工具打破時(shí)空限制，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)效率的極大提升，同時(shí)沉淀數(shù)據(jù)，為未來的智能化奠定基礎(chǔ)，我們稱之為“在線化階段”，關(guān)鍵詞是“提效”。

第三，通過數(shù)據(jù)化的持續(xù)沉淀建立起雙中臺(tái)，通過共享服務(wù)鏈接生態(tài)圈，接入更多的生態(tài)資源和生態(tài)能力，通過數(shù)字中臺(tái)系統(tǒng)化沉淀數(shù)據(jù)資產(chǎn)，用AI算法來驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)，我們稱之為“智能化階段”，關(guān)鍵詞是“數(shù)據(jù)”。

真正的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，一定是在三個(gè)領(lǐng)域都取得長足的進(jìn)展，三者層層遞進(jìn)、缺一不可：沒有信息化階段所構(gòu)建的堅(jiān)實(shí)底盤，在線化就很容易變成空中樓閣，而跳過在線化的廣泛場景覆蓋，直接去尋求大數(shù)據(jù)的智能化，更是無根之木、無源之水，很容易“鏡花水月一場空”。

六、2020年的房企數(shù)字化建設(shè)重點(diǎn)

2020年，房企“去庫存、抓回款、降成本、強(qiáng)合作、穩(wěn)杠桿”，都應(yīng)有清晰的目標(biāo)和落地思路。

去庫存：標(biāo)桿房企去庫存核心策略

● 分類去化：按照庫齡、業(yè)態(tài)、區(qū)域?qū)齑孢M(jìn)行分類盤點(diǎn);優(yōu)先處理容易去化的，難去化的形成專題，專項(xiàng)應(yīng)對;以月為單位面向管理層推送相關(guān)指標(biāo)。

● 源頭控制：對前期投資、設(shè)計(jì)提出明確要求和約束;不僅控首開去化率，還要設(shè)定輔助性/結(jié)構(gòu)性指標(biāo);以銷定產(chǎn)、產(chǎn)銷匹配。

● 聯(lián)席監(jiān)控：建立起從集團(tuán)、城市到項(xiàng)目的聯(lián)席監(jiān)控制度，實(shí)時(shí)預(yù)警，縱向打通，橫向拉通。

● 專家賦能：成立專門的專家小組，針對去化難的重災(zāi)區(qū)進(jìn)行訓(xùn)檢， 并給出定向幫扶。

● 定期復(fù)盤：通過定期的復(fù)盤，進(jìn)行定期優(yōu)化，反向指導(dǎo)下一次的方案制定和產(chǎn)品優(yōu)化。

● 信息化加持：通過信息化支持，動(dòng)態(tài)管控、可視化亮燈預(yù)警。

抓回款：強(qiáng)化銷售回款的六大關(guān)鍵要點(diǎn)

● 提高周轉(zhuǎn)率，做大基數(shù);

● 把控好付款方式;

● 做好回款基礎(chǔ)工作;

● 完善回款考核，制定可行目標(biāo);

● 維護(hù)好政府/銀行關(guān)系;

● 利用信息系統(tǒng)加強(qiáng)回款。

降成本：利潤管控八大黑洞

強(qiáng)合作：三大信息對稱平臺(tái)助力房企精細(xì)化練內(nèi)功

房企需通過信息對稱平臺(tái)，助力精細(xì)化練內(nèi)功，提高企業(yè)容錯(cuò)率。

信息公開：基于數(shù)字化，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外洞察，把握不確定環(huán)境下的確定性;

建章立制：借鑒標(biāo)桿企業(yè)的流程、表單、報(bào)表等，將“名人名企”的優(yōu)秀做法內(nèi)化至企業(yè)中;

專業(yè)交圈：加強(qiáng)發(fā)展/成本/招采/設(shè)計(jì)/工程/報(bào)建/營銷/客關(guān)/法務(wù)/物業(yè)等10個(gè)專業(yè)職能交圈協(xié)作，實(shí)現(xiàn)過程管控。

穩(wěn)標(biāo)桿：疫情影響下，房企將迎來新一輪融資窗口期

房企要積極主動(dòng)與銀行溝通，抓住境外發(fā)債機(jī)會(huì)，做好境內(nèi)正常貸款，緊盯公募發(fā)債定增市場動(dòng)態(tài)，爭取信托市場機(jī)會(huì)，充分利用供應(yīng)鏈融資，加強(qiáng)與非銀機(jī)構(gòu)合作。

七、房企數(shù)字化建設(shè)的4個(gè)誤區(qū)

誤區(qū)一：一味追求技術(shù)和平臺(tái)，忽視業(yè)務(wù)融合

不少房企一味追求最強(qiáng)大的平臺(tái)技術(shù)，忽略了與業(yè)務(wù)的融合。從為公司的一線業(yè)務(wù)賦能的角度，技術(shù)和平臺(tái)固然重要，但這只是基礎(chǔ)。真正要解決問題，還是要基于對業(yè)務(wù)的深度洞察。就好比一個(gè)人，不僅要身體強(qiáng)壯，更要有解決問題的能力，這才是人的真正的價(jià)值。所以，公司的信息化建設(shè)，核心原則還是要解決一個(gè)平衡的問題。

并且，當(dāng)下的技術(shù)發(fā)展非?？欤踩?、存儲(chǔ)、分析的技術(shù)底層已經(jīng)都很發(fā)達(dá)，不再會(huì)是房企的瓶頸，反而對業(yè)務(wù)的深刻洞察會(huì)更關(guān)鍵。所以，技術(shù)不是越高級(jí)越好，適當(dāng)就好，關(guān)鍵是要有對商業(yè)和業(yè)務(wù)的洞察。

誤區(qū)二:以為數(shù)字化轉(zhuǎn)型能夠立竿見影，缺乏長期投入的耐心

房企推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，是為了降本提效，提升業(yè)績水平。有些房企非常心急，一上線希望馬上看到成效，短期內(nèi)沒有業(yè)績產(chǎn)出，馬上就泄氣了，沒有耐心持續(xù)投入。

但是，數(shù)字化轉(zhuǎn)型是一項(xiàng)長期的戰(zhàn)略行動(dòng)，需要長期投入。目前來看，其實(shí)很多房企的數(shù)字化轉(zhuǎn)型還處于初期打基礎(chǔ)的階段，短期內(nèi)帶來的改變無法覆蓋投入是再正常不過了。

如果房企真正下決心要做數(shù)字化轉(zhuǎn)型，就要做好長期投入的打算，算大賬，算長期賬。

誤區(qū)三:以為上了ERP就萬事大吉了，實(shí)則無法應(yīng)對業(yè)務(wù)變革需求

很多房企往往認(rèn)為，上線ERP管理軟件之后就完成了數(shù)字化的建設(shè)歷程，但實(shí)際上只是完成了第一步，只是解決了覆蓋問題，但沒有解決業(yè)務(wù)變革和提升的訴求。

首先，對于一些創(chuàng)新業(yè)務(wù)，舊有的套件無法滿足;其次，應(yīng)用過程中的數(shù)據(jù)治理難以完成;第三，高層決策的需求往往隨著行業(yè)變化而變化，需隨時(shí)更新;第四，隨著全社會(huì)數(shù)字化的成功實(shí)踐，借助外部數(shù)據(jù)和外部能力來為企業(yè)經(jīng)營賦能，需要更多新的嘗試和創(chuàng)新。

誤區(qū)四：不惜重金自建系統(tǒng)，忽視供應(yīng)商的價(jià)值

很多標(biāo)桿房企不差錢，于是投入巨額成本自建系統(tǒng)，甚至為此專門成立科技公司。不少中小房企，看到標(biāo)桿房企搞自建，自己也跟風(fēng)搞，最后投了很多錢花了很大精力卻沒有成效。

短期來看，自建系統(tǒng)很美好，但長期來看，這種模式是存在隱憂的。

首先，自建的系統(tǒng)封閉性強(qiáng)、迭代慢。房企自建系統(tǒng)，所有的智慧都來自企業(yè)內(nèi)部，無法汲取行業(yè)的智慧。如果IT團(tuán)隊(duì)和業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)能力有限的話，系統(tǒng)效果更會(huì)大打折扣。

其次，代價(jià)高。企業(yè)自建的成本代價(jià)非常高，比如公寓業(yè)務(wù)，有些房企選擇自己組建龐大的IT團(tuán)隊(duì)編制一套公寓系統(tǒng)，幾年下來成本耗費(fèi)近千萬，投入產(chǎn)出比極低。

當(dāng)然，我們不完全否定自建模式，自建還是選擇專業(yè)的供應(yīng)商，其實(shí)取決于房企自身的實(shí)力，如果IT團(tuán)隊(duì)和業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)能力很強(qiáng)，自建應(yīng)用，可以更貼合自己的業(yè)務(wù)需求。

但如果房企自身底子很薄，也缺乏這方面的經(jīng)驗(yàn)，那就建議選擇行業(yè)中好的成熟的解決方案，這樣成本更低，性價(jià)比更高。

選擇優(yōu)秀的供應(yīng)商，一方面，他們專業(yè)性更強(qiáng)，經(jīng)驗(yàn)豐富，能幫房企少走很多彎路;另一方面，他們視野更開闊，能實(shí)時(shí)了解到行業(yè)內(nèi)最先進(jìn)的做法，幫助房企學(xué)習(xí)標(biāo)桿的成功經(jīng)驗(yàn)，快速迭代，跟隨著整個(gè)行業(yè)一起成長。

CBRE全球首席技術(shù)官：房地產(chǎn)數(shù)字化變革

日前，CBRE世邦魏理仕全球首席技術(shù)官Chandra Dhandapani到訪中國時(shí)，曾發(fā)表演講，她表示，我們已經(jīng)清楚地看到房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場變革。

CBRE世邦魏理仕全球首席技術(shù)官Chandra Dhandapani

PropTech房地產(chǎn)科技投資在過去的五年間飛速增長，2019年成為了迄今為止此類投資增長最強(qiáng)勁的一年——僅在第一季度就有50億美元的投資投入。隨著大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)和5G等技術(shù)的深度融入，CBRE看到這場房地產(chǎn)數(shù)字化變革具有三大趨勢特征：

“首先，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開啟體驗(yàn)式服務(wù)時(shí)代。作為消費(fèi)者，我們注重服務(wù)和消費(fèi)的體驗(yàn)，更甚于產(chǎn)品本身;而作為員工，我們也期待在工作場合能夠獲得更好的體驗(yàn)。”

“第二個(gè)趨勢則體現(xiàn)在智能樓宇和物聯(lián)網(wǎng)的普及。我們希望可以在工作場所也能擁有智能家居所提供的便利和高效。”

“第三個(gè)趨勢是機(jī)器學(xué)習(xí)的發(fā)展幫助我們更好地了解人們?nèi)绾闻c房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互動(dòng)。”

Chandra指出，房地產(chǎn)企業(yè)面對產(chǎn)業(yè)科技化和數(shù)字化的變革，需要提升靈活性，用設(shè)計(jì)思維方法去深入了解及適應(yīng)現(xiàn)有及新客戶的需求，利用房地產(chǎn)科技留住和吸引卓越人才，增強(qiáng)企業(yè)訪問及利用數(shù)據(jù)的能力，降低能源消耗，推動(dòng)及實(shí)現(xiàn)整個(gè)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

RET睿意德西南區(qū)域總經(jīng)理王婭：5G時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型

近日，RET睿意德西南區(qū)域總經(jīng)理王婭也在公開演講時(shí)表示，5G時(shí)代的到來，我們的生活將呈現(xiàn)如下趨勢的變化：教育娛樂化、娛樂教育;高質(zhì)量個(gè)性化服務(wù)全面普及;人口老齡化不再是問題;大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品時(shí)代走向終結(jié);商業(yè)模式創(chuàng)新更加重要;產(chǎn)業(yè)工人被取代;預(yù)測和預(yù)防自然災(zāi)害成為可能;政府成為數(shù)據(jù)服務(wù)的最大采購方;網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)去中心化。

而在5G時(shí)代，商業(yè)成功的三要素包括商業(yè)洞察、技術(shù)實(shí)現(xiàn)、數(shù)據(jù)分析。人、場、貨之間的精準(zhǔn)匹配，商業(yè)生態(tài)的重構(gòu)，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)新模式。

她認(rèn)為，5G是數(shù)字化轉(zhuǎn)型的一個(gè)窗口期，針對目前購物中心系統(tǒng)存在的五大痛點(diǎn)：

1、會(huì)員難以激活、會(huì)員數(shù)據(jù)庫全年有效激活激活比例低，價(jià)格促銷成本高，黏性弱。

2、銷售統(tǒng)計(jì)不準(zhǔn)確，商戶逃單漏單，缺乏有效監(jiān)督。

3、租金收繳不及時(shí)，租金管理不完善，招商操作信息反饋慢，租賃工作不透明。

4、數(shù)據(jù)缺乏交互，不同模塊數(shù)據(jù)自稱體系，缺乏交叉，系統(tǒng)成為了錄入平臺(tái)，而非分析平臺(tái)，報(bào)告產(chǎn)出碎片化。

5、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警不足，對客流和租金收益無法提前做出預(yù)估，物業(yè)反映不及時(shí)。這些問題，王婭在報(bào)告中闡述到，5G時(shí)代的到來可以加速購物中心數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

但同時(shí)也需注意：大數(shù)據(jù)是進(jìn)行數(shù)字化的工具，而不是數(shù)字化本身;真正的數(shù)字化升級(jí)需要建立在一套打通的數(shù)據(jù)系統(tǒng)之上;數(shù)據(jù)迭代和算法迭代，意味著數(shù)字化升級(jí)需要時(shí)間才能看到效果;數(shù)字時(shí)代也并非全靠數(shù)據(jù)，算法優(yōu)化在很大程度上需要結(jié)合主觀判斷;數(shù)字化升級(jí)是一個(gè)積極求變的過程。

數(shù)據(jù)中臺(tái)解決的是企業(yè)級(jí)的邏輯概念，數(shù)據(jù)中臺(tái)不等于數(shù)據(jù)倉庫加數(shù)據(jù)平臺(tái)。

數(shù)據(jù)中臺(tái)解決的核心問題是：

效率提升(數(shù)據(jù)庫為什么不能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)精準(zhǔn)推薦?系統(tǒng)是否及時(shí)做出租戶更新和租期預(yù)警?數(shù)據(jù)庫的大量數(shù)據(jù)只能實(shí)現(xiàn)人工靜態(tài)提取，指標(biāo)報(bào)表不足以實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)性數(shù)據(jù)分析并支持決策。)

各端協(xié)作(數(shù)據(jù)源之間的維護(hù)和共享存在較大缺口，如購物中心市場部對于活動(dòng)帶來相關(guān)提袋率提升，會(huì)員活躍度等數(shù)據(jù)無法做到全面準(zhǔn)確的掌握，很難從對客戶粘性，銷售額的精準(zhǔn)提升方面著手調(diào)整活動(dòng)運(yùn)營策略。)

能力補(bǔ)充(不同數(shù)據(jù)端的處理和維護(hù)是一個(gè)相對獨(dú)立的技術(shù)，需要相當(dāng)專業(yè)的人來完成。商業(yè)及品牌運(yùn)營管理人員對數(shù)據(jù)的處理不熟悉，而數(shù)據(jù)技術(shù)平臺(tái)專家不了解購物中心運(yùn)營邏輯，大量的數(shù)據(jù)資源卻無法為購物中心提供價(jià)值。)

數(shù)字化轉(zhuǎn)型的最終實(shí)現(xiàn)是萬物互聯(lián)，消費(fèi)體驗(yàn)的升級(jí)與商業(yè)場景的變化。

來源：房科技

關(guān)鍵詞： 數(shù)字化