新房供應(yīng)不足、限價放松、土拍熱等因素，刺激了東莞樓市。
6年前，華為在東莞設(shè)立松山湖基地。那一年，華為員工李芬(化名)在松山湖片區(qū)寮步鎮(zhèn)以近8000元/平方米的單價購入萬科松湖傳奇一套新房。
2018年7-11月，華為再次啟動大規(guī)模搬遷，共1.68萬員工分批次從深圳遷移到華為在松山湖建設(shè)的“歐洲小鎮(zhèn)”。出乎李芬意料的是，她所在的部門將留守深圳大本營。
既然沒有搬去東莞，于是在今年4月，李芬將東莞的房子賣掉，投入了“火熱”的深圳樓市。李芬東莞的房子以220萬元賣出，單價為2.5萬元/平方米，比入手時漲了超過兩倍，盈利近150萬。
貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，萬科松湖傳奇小區(qū)掛牌二手房的價格仍在快速上漲，短短一個多月內(nèi)，不少房源將掛牌價上調(diào)5萬-50萬不等，單價普遍在2.6-3.1萬/平方米之間。
因緊鄰深圳且房價相對便宜，東莞是不少“深漂”心中的最佳置業(yè)地，但進入今年4月，滯后的“小陽春”在東莞出現(xiàn)，快速上漲的房價讓他們越來越感到不安。
“今年以來深圳房價上漲不少，感覺自己離在深圳購房的目標越來越遠了，還是決定去東莞買房。”在深圳已工作4年的小李近期到東莞臨深片區(qū)看了些樓盤，讓他驚訝的是，不少樓盤單價已經(jīng)破三萬了。
近期，某房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布“62城二手房冰山指數(shù)”稱， 東莞5月第4周二手房價格19751元/平方米，月環(huán)比增長2.7%，漲幅首次超過深圳，排名全國第一。一石激起千層浪，將東莞推上輿論風(fēng)口。
對此，東莞市住建局迅速回應(yīng)，并提供了近三個月來東莞一二手房的銷售均價及漲幅。數(shù)據(jù)顯示，3、4月東莞新房均價連續(xù)環(huán)比下跌2.37%、1.25%，5月環(huán)比上漲2.13%至22918元/平方米;東莞5月二手房均價雖然環(huán)比上漲3.39%至16402元/平方米，但仍低于3月均價16541元/平方米的水平。
盡管官方數(shù)據(jù)顯示東莞房價整體處于一個平穩(wěn)的狀態(tài)，但據(jù)界面新聞了解，4月以來，在貨幣寬松政策、部分避險資金進入樓市的背景下，東莞樓市確實明顯升溫，部分中心城區(qū)和熱門板塊的新房和二手房均呈現(xiàn)量價齊漲的態(tài)勢。
合富研究院數(shù)據(jù)顯示，東莞新房成交量已連續(xù)3個月呈攀升態(tài)勢，5月份新房網(wǎng)簽4452套，環(huán)比上漲14.5%，成交均價為22750元/平方米，環(huán)比微漲1%，同比上漲19%。1-5月，東莞新房網(wǎng)簽均價為22557元/平方米，同比增長17%。
雖然東莞新房的整體成交均價離3萬元/平方米還有一段距離，但莞城、東城、萬江、松山湖、長安5個鎮(zhèn)街成交均價已超3萬元/平方米。
從房價漲幅來看，5月共有松山湖、高埗、萬江、厚街、望牛墩四個街鎮(zhèn)的新房成交均價環(huán)比漲幅超10%，同比漲幅超過10%的街鎮(zhèn)則有18個，其中厚街同比上漲49%至2.7萬元/平方米、東城區(qū)同比上漲43%至3.46萬元/平方米。
新房成交價格快速上漲，與今年東莞放松新房限價有關(guān)。從今年3月5日起，東莞的新房價格不再需要向市發(fā)改局備案申報，限價政策適度放松。
東莞中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳指出：“ 部分項目的備案價格比之前高出很多，有從3.2萬元/平方米上調(diào)至3.9萬元/平方米的，拉高了房價上漲的預(yù)期。”
據(jù)界面新聞了解，東莞中心城區(qū)東城的中海莞府在3月7日將在售的3號樓和2號樓備案價均進行了上調(diào)，備案價格在3.5萬元-5.2萬元/平方米，備案均價約為4.2萬元/平方米，比去年4月首推時上漲了55.6%。
除了限價放松外，新房供不應(yīng)求是東莞房價上漲的重要因素。車德銳表示，近兩年來，東莞的新房供應(yīng)量持續(xù)減少，每年只有400多萬平方米的供應(yīng)量，難以滿足每年600萬平方米左右的消化量。
與此同時，受疫情影響，新房供應(yīng)出現(xiàn)了停供、延供，很多項目會推遲到下半年入市，造成了短暫供應(yīng)“空檔期”，供應(yīng)不足問題明顯加劇，成交量受到抑制，低庫存助長了房價上漲預(yù)期。
合富研究院數(shù)據(jù)顯示，1-5月，東莞新房供應(yīng)只有115萬平方米，同比減少26%，5月供需比只有0.57。
另據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止5月底，東莞住宅庫存約2.9萬套，庫存面積持續(xù)回落至374萬平方米，環(huán)比下跌6%，同比下跌24%，已回到20117年的低位水平。
新房限價放松以及供應(yīng)不足在一定程度上引發(fā)了購房者的“恐慌心理”，大量需求流入到二手房市場。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月東莞二手房過戶套數(shù)2716套，環(huán)比上漲9.7%，除東部產(chǎn)業(yè)園區(qū)下跌外，其它片區(qū)均上漲，其中東南臨深片區(qū)過戶701套，環(huán)比上漲20%，城區(qū)片區(qū)過戶量達944套，為六大片區(qū)中過戶量最高的片區(qū)，環(huán)比上漲8.3%。
在此背景下，城區(qū)片區(qū)、松山湖以及臨深片區(qū)部分街鎮(zhèn)二手房價格上漲明顯。車德銳透露，現(xiàn)在很多深圳客戶來東莞購房，因為一手房限購就只能買二手房，不少主城區(qū)二手房在一年半內(nèi)，從2萬多上漲到4萬多每平米，漲幅達到70-80%。
貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，一套188平方米、位于松山湖錦繡山河小區(qū)的頂樓復(fù)式，5月2日首次掛牌價為920萬元，一個月后業(yè)主直接漲價40萬，掛牌單價突破5萬元/平方米。
據(jù)悉，該小區(qū)在5月2日成交的一套203平方米的大平層，單價為4萬/平方米。而去年一年，該小區(qū)房源的成交單價區(qū)間2.9-3.5萬元/平方米，遠低于目前4.6-5.2萬元/平方米的掛牌價。
錦繡山河并非東莞二手樓盤中房價大幅上漲的孤例，據(jù)界面新聞了解，南城區(qū)天珹國際一房源業(yè)主在不到一個月之間，將掛牌價兩次上調(diào)，累計漲價50萬，單價從2.2萬元/平方米上升至2.7萬元/平方米，漲幅達25%。
另據(jù)諸葛找房平臺6月12日上午8點數(shù)據(jù)顯示，東莞在售的1.4萬套二手房源中，共有超過200套二手房在24小時內(nèi)上調(diào)掛牌價格，漲價幅度從5萬-150萬不等。
優(yōu)房超董事長陳強對界面新聞表示：“盡管當(dāng)前房價上漲較快，但二手房還是特別好賣，成交周期大大縮短。”不過，東莞整體房價走勢還算平緩，這與市場分化、冷熱不均相關(guān)。
樂有家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止5月31日，東莞全市二手住宅掛牌價為2.24萬元/平方米，環(huán)比上漲2.21%，其中城區(qū)片區(qū)掛牌價最高，為2.64萬元/平方米，環(huán)比上漲10.08%，而水鄉(xiāng)新城片區(qū)、東南臨深片區(qū)、的環(huán)比漲幅不到1%。
土拍市場升溫也是東莞出現(xiàn)“購房熱”的重要因素。5月19日，世茂以總價14.84億元、可售樓面地價13022元/平方米摘得東莞沙田鎮(zhèn)一宗地塊，溢價率約20.26%，刷新沙田最貴地塊紀錄。
6月初，卓越集團以17.1億元拿下東莞厚街一宗商住地，溢價率達85.9%，可售樓面價約1.7萬元/平方米。值得注意的是，該地塊周邊二手房均價約為2萬元/平方米。
除新房供應(yīng)不足、限價放松、土拍熱等因素外，在陳超看來，東莞房價快速上漲的原因還與大量高科技產(chǎn)業(yè)遷入、城市化進程加速以及深圳房價異動相關(guān)。
目前，業(yè)主“跟風(fēng)漲價”的趨勢明顯。據(jù)悉，東莞東城某小區(qū)業(yè)主委員會換屆選舉，公然在小區(qū)張掛多條橫幅，鼓吹組織業(yè)主把二手房價從3萬元炒到5萬元。然后被東莞住建局拆除橫幅，并做出嚴肅批評。
東莞市住建局近期也表示，對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的亂象堅決進行重拳整治，嚴厲打擊捂盤惜售、制造房源緊張氣氛、哄抬炒作房價、抱團漲價、虛高掛牌等行為，確保東莞房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
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