“我們的業(yè)務(wù)是做安置房，雖然都是中介，但和鏈家、我愛(ài)我家不一樣。”6月10日，在北京市五環(huán)外一處房地產(chǎn)中介門(mén)店坐定后，李偉開(kāi)始描繪他的業(yè)務(wù)藍(lán)圖，保底30%利潤(rùn)，一般利潤(rùn)都能達(dá)到50%以上。
李偉是這家小中介門(mén)店的負(fù)責(zé)人，不同于普通房地產(chǎn)中介收入主要依靠傭金，他雖然也收取服務(wù)費(fèi)，但最重要的利潤(rùn)是賺取價(jià)差：從安置戶家庭手中購(gòu)買(mǎi)安置房指標(biāo)，再以翻倍的價(jià)格向購(gòu)房者出售。
同樣是做安置房生意，朱俊自稱，可以促成通過(guò)拆遷辦渠道直接獲得安置資格，他將這一方式稱之為改底單。改底單業(yè)務(wù)有兩種，一種是針對(duì)北京戶籍購(gòu)房者，一種是針對(duì)外地戶籍購(gòu)房者。
無(wú)論是李偉的倒賣(mài)安置房指標(biāo)，還是朱俊的改底單，類(lèi)似的交易在北京乃至全國(guó)并不鮮見(jiàn)。這些游走在法律、法規(guī)邊緣的的灰色交易，成為一部分中小房地產(chǎn)中介賴以生存的法寶。
“說(shuō)實(shí)話，做商品房我們肯定干不過(guò)鏈家，與其和他們正面競(jìng)爭(zhēng)，還不如干他們做不了的業(yè)務(wù)。”李偉表示，目前在北京專門(mén)從事安置房買(mǎi)賣(mài)的中介有幾十家甚至超過(guò)百家，“大家活的都很好”。
實(shí)際上，“大家”干的不僅僅是安置房，還包括回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房、自住房、學(xué)區(qū)房、宅基地、小產(chǎn)權(quán)等各類(lèi)房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)。李偉稱，他堅(jiān)決不碰法律不允許的領(lǐng)域，“像公租房、小產(chǎn)權(quán)，我肯定不碰”。
一位熟悉房地產(chǎn)交易的律師表示，雖然國(guó)有土地性質(zhì)的二類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房，自拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)達(dá)到一定年限后，可以通過(guò)補(bǔ)繳土地出讓金轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩?，但由于雙方信息不對(duì)稱，購(gòu)房者存在錢(qián)房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)。
安置指標(biāo)
李偉負(fù)責(zé)的門(mén)店，前臺(tái)坐著一男一女兩名中介人員，辦公區(qū)有幾排格子間，電腦前的工作人員看起來(lái)非常稚嫩。
前臺(tái)與辦公區(qū)被一道屏風(fēng)墻半隔開(kāi)，而二樓則由三間會(huì)議室和一間辦公室組成。
不同于一般中介電腦上選房、實(shí)地看房，李偉將會(huì)議室作為與客戶洽談的主要場(chǎng)所，“客戶認(rèn)可這種交易，下一步再去看房”。
會(huì)議室面積不大，一張長(zhǎng)方形的桌子加六把椅子，幾乎填滿了房間。據(jù)李偉透露，一般員工主要負(fù)責(zé)約客戶來(lái)訪，他本人或者經(jīng)驗(yàn)豐富的資深中介人員負(fù)責(zé)與客戶洽談。
李偉介紹，有些安置戶拿到的安置房指標(biāo)較多，想把一部分變現(xiàn)，但根據(jù)要求，二類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房拿到房本后，補(bǔ)繳土地出讓金后可以上市交易，“著急用錢(qián)的業(yè)主等不了這么長(zhǎng)時(shí)間”。
在拿到安置指標(biāo)之后、交房之前，李偉會(huì)從安置戶手中將指標(biāo)買(mǎi)下來(lái)。每一個(gè)安置或回遷社區(qū)都會(huì)有幾名中間人，中間人負(fù)責(zé)打聽(tīng)哪家安置戶要出售房源，然后通知李偉，李偉親自去和安置戶談。
李偉透露，這門(mén)生意競(jìng)爭(zhēng)激烈，交通、教育等配套較好的項(xiàng)目，一套安置房的指標(biāo)通常會(huì)吸引多個(gè)中介來(lái)?yè)?，這個(gè)時(shí)候，“要么快，得到消息第一時(shí)間簽下來(lái)，要么舍得出錢(qián)，別人出二十萬(wàn)，你出三十萬(wàn)”。
對(duì)李偉來(lái)說(shuō)，拿下一套安置房，前期投入的資金并不多。一般根據(jù)業(yè)主用錢(qián)的著急程度、項(xiàng)目的交通和教育配套等條件，當(dāng)面與業(yè)主談判，有時(shí)只需要二三十萬(wàn)就可以鎖定一套房源。
也有房源比較好的情況，這時(shí)，中介之間的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)很激烈，業(yè)主也會(huì)坐地起價(jià)，“我押過(guò)一套地鐵口的房子，原值也就80多萬(wàn)元，我給業(yè)主定房就花了將近100萬(wàn)元。”李偉說(shuō)，定房資金，就是業(yè)主賣(mài)這套房子賺的錢(qián)。
業(yè)主拿到錢(qián)后，會(huì)和中介簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同中約定房屋房號(hào)、面積、價(jià)格及支付周期。同時(shí)業(yè)主需要提供身份證、戶口本等過(guò)戶所需的各種材料。購(gòu)房者只需要配合中介做好后續(xù)工作即可。
等到交房時(shí)，原業(yè)主和中介一起去收鑰匙，本應(yīng)由原業(yè)主支付的購(gòu)房款，也由中介來(lái)支付。
一般情況下，在正式過(guò)戶前，中介不會(huì)支付原業(yè)主全部房款，押一部分資金，完成過(guò)戶后支付。李偉稱之為押尾款，具體額度，根據(jù)業(yè)主賺取的差價(jià)來(lái)定。少則10萬(wàn)元，多則七八十萬(wàn)元。
李偉透露，對(duì)原業(yè)主來(lái)說(shuō)，賣(mài)一套安置房指標(biāo)，會(huì)有相當(dāng)于這套安置房原值的收益。比如原值是100萬(wàn)元的安置房，業(yè)主不用出100萬(wàn)元給開(kāi)發(fā)商，還能拿到100萬(wàn)元現(xiàn)金收益。如果遇到急用錢(qián)的業(yè)主，中介也會(huì)乘機(jī)壓價(jià)，或者押更多尾款。
中介與原業(yè)主簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后就開(kāi)始尋找客戶，如果在交房前能把房子賣(mài)出，交房時(shí)的房款就不用中介墊付，而由購(gòu)房者交，減少了中介的資金壓力。這種情況下，中介一般可以賺到三五十萬(wàn)元的差價(jià)。
購(gòu)房者從中介手里購(gòu)買(mǎi)安置房，中介會(huì)讓原業(yè)主與購(gòu)房者重新簽一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，原來(lái)合同作廢。購(gòu)房者一般需要支付50%左右的首付，交房時(shí)再交余下50%。
如果交房前，房源沒(méi)有賣(mài)出，中介需要墊付不菲的購(gòu)房款，使得押房總成本上升，“這個(gè)時(shí)候，付出的成本大，但賺得也多，基本賺50%沒(méi)有問(wèn)題，有的中介從業(yè)主手里拿的時(shí)候便宜，利潤(rùn)可以翻倍。”李偉說(shuō)。
改底單
朱俊工作的中介門(mén)店位于四環(huán)內(nèi)一處居民區(qū)底商，談客戶的場(chǎng)所同樣在會(huì)議室內(nèi)。雖然與李偉一樣做的都是安置房生意，但朱俊稱他不對(duì)接拆遷戶，而是直接從拆遷辦和開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)剩余房源。
朱俊介紹，通常情況下，如果安置戶不愿意購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商會(huì)加價(jià)回購(gòu)， “比如安置房定價(jià)是1萬(wàn)元/平方米，開(kāi)發(fā)商的回購(gòu)價(jià)可能是1.1萬(wàn)元或1.2萬(wàn)元，這樣一個(gè)項(xiàng)目下來(lái)，開(kāi)發(fā)商手中會(huì)積累一批房源。”
由于是政策性住房，需要特定的購(gòu)房資格，這部分房源開(kāi)發(fā)商無(wú)法正常銷(xiāo)售，朱俊稱，他就是幫助開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售剩余房源的。這類(lèi)房源通常價(jià)格會(huì)比周邊商品房?jī)r(jià)格低40%左右，由于和開(kāi)發(fā)商直接簽約，所以未來(lái)房本下來(lái)時(shí)，直接就是購(gòu)房者的名字。
朱俊介紹，想要購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)住房，第一步先和他們公司簽委托代理合同，并交付50%的房款。第二步，他帶領(lǐng)購(gòu)房者到拆遷辦做拆遷補(bǔ)償手續(xù)。
朱俊稱，安置房均與拆遷或騰退面積相對(duì)應(yīng)，開(kāi)發(fā)商回購(gòu)安置房，等于對(duì)應(yīng)的拆遷或騰退面積也空置出來(lái)。“比如說(shuō)，老房子60平方米，補(bǔ)償600平方米安置房，但人家只要200平方米就夠了，開(kāi)發(fā)商回購(gòu)400平方米，對(duì)應(yīng)的就是原來(lái)40平方米的老房子面積。”
購(gòu)房者名義上買(mǎi)的是老房子，老房子騰退或拆遷，需要補(bǔ)償安置房，實(shí)現(xiàn)間接購(gòu)買(mǎi)安置房的目的。“你買(mǎi)了老房子，只要有合同，那就應(yīng)該給你安置房，你買(mǎi)多大的安置房，對(duì)應(yīng)相應(yīng)比例的老房子。”
第三步，拆遷辦做好老房子購(gòu)房合同、拆遷補(bǔ)償協(xié)議等一系列手續(xù)后，統(tǒng)一拿到主管部門(mén)進(jìn)行資格審核。通過(guò)審核后，購(gòu)房者會(huì)拿到一張類(lèi)似準(zhǔn)購(gòu)者的購(gòu)房證明，然后等開(kāi)發(fā)商通知選房。
朱俊表示，如果安置小區(qū)的房源選完了，購(gòu)房者沒(méi)有選到房，一般有兩種選擇，要么選擇其他安置項(xiàng)目房源，但需要重新做拆遷手續(xù)、審核;也可以退款。“因?yàn)椴恢刮覀円患以谧?，很多公司都在做，選不到房也正常。”
朱俊透露，并不是所有安置房項(xiàng)目都可以做底單，每個(gè)項(xiàng)目要求不一樣。朝陽(yáng)區(qū)有三個(gè)安置房項(xiàng)目，外地人只要具備購(gòu)房資格也可以購(gòu)買(mǎi)，但海淀區(qū)某個(gè)安置房項(xiàng)目，做底單必須得北京市戶口，外地人無(wú)法做。
一位接近北京市住建委的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，無(wú)論拆遷還是騰退，都是一戶一室登記，改底單幾乎沒(méi)有任何通過(guò)審核的可能。該人士也提醒，這類(lèi)行為可能存在詐騙，“你把錢(qián)給他了，到時(shí)候說(shuō)審核沒(méi)通過(guò)，房子沒(méi)了，錢(qián)也要不回來(lái)”。
高利潤(rùn)
李偉感嘆安置房買(mǎi)賣(mài)太賺錢(qián)了，他自己都吃不過(guò)來(lái)，不僅把身邊的朋友拉進(jìn)來(lái)一起做，還希望有更多的人和他一起“玩”。
李偉用東四環(huán)外某安置房項(xiàng)目舉例，該項(xiàng)目安置戶購(gòu)買(mǎi)價(jià)格是1.1萬(wàn)元/平方米，一套75平方米的房子總價(jià)為82.5萬(wàn)元。他用30萬(wàn)元鎖定了這套房子，隨后以3.2萬(wàn)元/平方米價(jià)格出售，同時(shí)收取6萬(wàn)-10萬(wàn)元不等的傭金。
從投入上看，李偉支付給原業(yè)主的收益是80萬(wàn)元，除了30萬(wàn)元定金，剩下的50萬(wàn)元交房時(shí)支付。另外還需要支付中間人3萬(wàn)元好處費(fèi)，再加上交給開(kāi)發(fā)商的82.5萬(wàn)元房款，理論總投入是165.5萬(wàn)元。
如果這套房在交房前賣(mài)出，李偉的實(shí)際支出是33萬(wàn)元，根據(jù)報(bào)價(jià)，可以賣(mài)到240萬(wàn)元，等到交房時(shí)，李偉的收益是74.5萬(wàn)元。假如，交房前沒(méi)有賣(mài)出，減去20萬(wàn)元尾款，李偉的總投入是145.5萬(wàn)元，收益率也接近50%。
目前該項(xiàng)目周邊市場(chǎng)價(jià)為4.3萬(wàn)元/平方米，同樣75平方米的商品房總價(jià)是322萬(wàn)元，按照2.7%服務(wù)費(fèi)計(jì)算，普通中介公司賣(mài)出一套房拿到的傭金是8萬(wàn)元。
李偉的辦公桌上放著一摞20公分高的牛皮紙文件袋，每個(gè)文件袋都裝著一套安置房購(gòu)買(mǎi)合同及相關(guān)材料。他從其中一個(gè)紙袋拿出一沓材料，“看這套房子，下半年交房，只給他(安置戶)30萬(wàn)元，這套房子就是我的了，賣(mài)出去就能賺錢(qián)。”
該套房源是位于朝陽(yáng)區(qū)定向安置項(xiàng)目的一套小兩居，原值單價(jià)1.2萬(wàn)元，李偉購(gòu)買(mǎi)的單價(jià)為2.38萬(wàn)元/平方米，“這等于房子還沒(méi)到手，業(yè)主就賺了80萬(wàn)元。下來(lái)我們賣(mài)的話，價(jià)格肯定要3萬(wàn)元以上了，周邊商品房都6萬(wàn)元了。”李偉表示。
據(jù)李偉介紹，安置房項(xiàng)目原值普遍較低，與周邊商品房市場(chǎng)價(jià)有較大的差價(jià)，可操作空間也比較大。作為中介，根據(jù)投入資金、持有年限不同，獲取的回報(bào)也不一樣。
以昌平區(qū)某安置房項(xiàng)目為例，一套88平方米的房子，原值總價(jià)為123萬(wàn)元，中介收房成本一般在200萬(wàn)元到240萬(wàn)元左右，賣(mài)出總價(jià)是340萬(wàn)元。周邊同樣面積的商品房?jī)r(jià)格普遍超過(guò)500萬(wàn)元。
如果中介選擇押房，一般先給業(yè)主30萬(wàn)元到50萬(wàn)元作為定金，獲得這套房源的獨(dú)家代理權(quán)，并承諾在一定時(shí)期內(nèi)賣(mài)出。“就算我3萬(wàn)元賣(mài)出，我們也能賺三四十萬(wàn)，100%回報(bào)率。”李偉說(shuō)，與其買(mǎi)一套商品房，還不如押兩套到三套安置房。
即便規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有賣(mài)掉，自己接盤(pán)，“拿下房本后能過(guò)戶變成商品房，按現(xiàn)在價(jià)格也能賺兩三百萬(wàn)。”李偉說(shuō)，“你200萬(wàn)元買(mǎi)商品房，每個(gè)月還得還月供，這個(gè)房子雖然有風(fēng)險(xiǎn)，但咱都有辦法規(guī)避。”
暗藏風(fēng)險(xiǎn)
住宅按屬性分，在正常商品住宅外，還有自住房、共有產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、單位集資房、公房等多種住宅類(lèi)型。李偉和朱俊參與買(mǎi)賣(mài)的主要是經(jīng)濟(jì)適用房和安置房類(lèi)型的住宅。
經(jīng)濟(jì)適用房又稱一類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房，針對(duì)北京市特定低收入人群開(kāi)發(fā)的限制性商品房，一般自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)滿五年，補(bǔ)繳10%土地出讓金可以轉(zhuǎn)化為普通商品房。不過(guò)，李偉表示，由于利潤(rùn)空間小，他們很少做經(jīng)濟(jì)適用房。
安置房或回遷房又稱二類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房。朱俊表示，回遷房一般指原地安置，安置房通常為異地安置。這類(lèi)住房相對(duì)而言，只需繳納3%土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，就可以轉(zhuǎn)為商品房。
李偉和朱俊均承認(rèn)，雖然安置房比較便宜，但存在風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)朱俊透露，一般情況下，客戶選好項(xiàng)目，他會(huì)給出報(bào)價(jià)，客戶先支付50%的總房款，交房時(shí)付剩余50%房款及1%的中介費(fèi)。
以東城區(qū)在東五環(huán)的一套112平方米外遷安置房計(jì)算，總價(jià)為246萬(wàn)元，首付款為123萬(wàn)元，購(gòu)房者在與朱俊公司簽訂委托代理合同時(shí)就需要支付首付款。交房時(shí)支付剩余123萬(wàn)元尾款及2.46萬(wàn)元中介費(fèi)用。
據(jù)朱俊透露，客戶的首付款直接打入他所在公司的賬戶，為中介代開(kāi)發(fā)商收取，“很多安置房的開(kāi)發(fā)商都是國(guó)企，一旦入賬了，到時(shí)候如果選不到房，就沒(méi)法退還了，所以我們代收，等選到房后，我們?cè)俎D(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。”
朱俊透露，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂正式購(gòu)房合同時(shí)，單價(jià)以房屋的原值計(jì)算。“別的安置戶簽的是什么價(jià)格，我們簽的就是什么價(jià)。”但是購(gòu)房者支付的房款為購(gòu)房的實(shí)際房款。
據(jù)上述熟悉房地產(chǎn)交易的律師分析，由于首付交給中介而不是開(kāi)發(fā)商，即便交易是真實(shí)的，一旦未來(lái)出現(xiàn)糾紛，購(gòu)房者將面臨財(cái)房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)。“首付交給中介風(fēng)險(xiǎn)太大。”
該律師表示，由于交易不受法律保護(hù)，一旦購(gòu)房者利益受損，監(jiān)管部門(mén)通常會(huì)建議通過(guò)司法解決。在這種情況下，即便中介承認(rèn)收了購(gòu)房者的錢(qián)，“如果中介沒(méi)錢(qián)給你，走法律程序，短時(shí)間內(nèi)也很難把錢(qián)拿回來(lái)。”
該律師進(jìn)一步指出，如果中介和拆遷辦、開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有關(guān)系，不排除中介利用賣(mài)房名義圈錢(qián)，購(gòu)房者交錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)更大。“到時(shí)候中介可以和你說(shuō)，沒(méi)選到房，只能等下一個(gè)安置項(xiàng)目，退錢(qián)，你的錢(qián)同樣拿不回來(lái)。”
李偉表示，安置房交易最大風(fēng)險(xiǎn)就是業(yè)主反悔，一旦房?jī)r(jià)上漲，業(yè)主覺(jué)得后悔了，可能會(huì)以違規(guī)交易要求解除合同，或者不配合過(guò)戶。“我們一般會(huì)和業(yè)主簽借款協(xié)議，我前期付你的錢(qián)，都算借款，完成過(guò)戶后轉(zhuǎn)為購(gòu)房款。”
但這一交易同樣存在風(fēng)險(xiǎn)，“有的安置房很多年都下不來(lái)房本，或者下來(lái)房本限制交易，一旦政策出現(xiàn)變動(dòng)，購(gòu)房者不具備購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)住宅資格，到時(shí)候房子不是你的，退錢(qián)的話，最多業(yè)主把原值房款退給你，中介賺得錢(qián)很難退回來(lái)。”上述律師提示。(記者 田國(guó)寶)
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