泰禾集團(tuán)引入戰(zhàn)投的另一面是各式聒噪的言論，但這家房企顯然也不盡是外界所評(píng)價(jià)的那般。

2020年是泰禾集團(tuán)成立的第二十四年，創(chuàng)始人黃其森將其定義為“重新出發(fā)的一年”，這家有著極強(qiáng)產(chǎn)品主義標(biāo)簽的房企走到了一個(gè)十字路口，債務(wù)到期的壓力讓黃其森和他的管理團(tuán)隊(duì)不得不做出抉擇。

最新的消息是，泰禾集團(tuán)將引入戰(zhàn)略投資者，黃其森有可能讓渡出控制權(quán)，而扮演“白衣騎士”的大概率是央企，六年前“綠城聯(lián)姻中交”的一幕極有可能再度上演。

泰禾集團(tuán)引入戰(zhàn)投的另一面是各式聒噪的言論，但這家房企顯然也不盡是外界所評(píng)價(jià)的那般，手握貨值不菲的一二線(xiàn)城市土儲(chǔ)、差異化的產(chǎn)品IP都賦予了它重整旗鼓的可能。不過(guò)，對(duì)黃其森而言，眼下更緊要的是加快“引戰(zhàn)”步伐，化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

泰禾集團(tuán)的策略是“雙管齊下”，在援引外部力量的同時(shí)，進(jìn)行內(nèi)部肌理的再塑。泰禾集團(tuán)已經(jīng)祭出了一套“組合拳”，加大營(yíng)銷(xiāo)力度、拓展渠道融資、與金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展展期磋商，它希望通過(guò)這些措施來(lái)降本增效，強(qiáng)化造血能力，提高自身抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

如果一切進(jìn)展順利，這又將是一個(gè)房企化“危”為“機(jī)”的樣本。

破而后立，強(qiáng)化造血能力

泰禾集團(tuán)的利空正在出盡，它以一份“素面朝天”的年報(bào)釋放著坦然面對(duì)過(guò)去和重新出發(fā)的信號(hào)。6月12日，泰禾集團(tuán)正式披露了2019年經(jīng)審計(jì)的年報(bào)，而在一個(gè)半月前，它已經(jīng)向外界公告了過(guò)去一年的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和2020年一季度報(bào)告。

數(shù)字之間勾勒出的是一個(gè)“危機(jī)”和“希望”并存的泰禾。對(duì)比兩份業(yè)績(jī)報(bào)告，泰禾集團(tuán)對(duì)部分?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行了修正，營(yíng)業(yè)收入由早前披露的237.48億元調(diào)整為236.2億元，較上年同期下降23.77%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)則由8.27億元下調(diào)為4.66億元，而出現(xiàn)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)差異的原因包括補(bǔ)充存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、核減了處置項(xiàng)目的剩余股權(quán)應(yīng)按公允價(jià)值重新計(jì)價(jià)并確認(rèn)的利得收益等。

或是出于對(duì)公司積極引戰(zhàn)、創(chuàng)始人不惜削弱話(huà)語(yǔ)權(quán)的信任，資本市場(chǎng)對(duì)于泰禾集團(tuán)主要經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的調(diào)整并未給出過(guò)激反應(yīng)，恰恰相反，泰禾集團(tuán)的股價(jià)在6月15日不降反升，最高上漲5.19%，當(dāng)日以4.93元/股收盤(pán)，收漲2.28%。

雖然身處于危機(jī)之中，但泰禾集團(tuán)去年一系列的項(xiàng)目股權(quán)出售還是給它帶來(lái)一定的喘息空間。最新的年報(bào)披露，截至2019年底，泰禾集團(tuán)的有息負(fù)債為970.1億元，相較年中時(shí)的1104.1億元下降12%。同時(shí)，其凈負(fù)債率持續(xù)降低，由2019年中期的258.72%下降至年末時(shí)的248.31%，環(huán)比下降10.41個(gè)百分點(diǎn)。

而出售項(xiàng)目帶來(lái)的“回血”讓泰禾集團(tuán)的安全邊際在不斷提高，2019年其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~大增69.51%至236億元。處置子公司也讓泰禾集團(tuán)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正，總額達(dá)到145.23億元。

相應(yīng)的，泰禾集團(tuán)總資產(chǎn)減少7.74%至2243億元，但歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)達(dá)197億元，同比增長(zhǎng)6.73%。

泰禾集團(tuán)的危機(jī)歸根結(jié)底是資金問(wèn)題，在尋求外部“引戰(zhàn)”的同時(shí)，泰禾也在進(jìn)行內(nèi)部管理的優(yōu)化，其明確要強(qiáng)化資金意識(shí)，在公司的經(jīng)營(yíng)和管理中，將促進(jìn)周轉(zhuǎn)、回流資金作為重點(diǎn)，提升內(nèi)部造血能力，并進(jìn)一步強(qiáng)化資金使用效率，實(shí)現(xiàn)資金統(tǒng)籌安排和管理。

促銷(xiāo)售、抓回款的“組合拳”已經(jīng)打出。年初至今，泰禾集團(tuán)不少重磅項(xiàng)目明顯加快了入市節(jié)奏，5月初，位于深圳寶安尖崗山的網(wǎng)紅盤(pán)泰禾深圳院子的營(yíng)銷(xiāo)中心正式對(duì)外開(kāi)放，并對(duì)外釋放出入市的信號(hào);同月，泰禾北京的西府大院樓王、金府大院央墅也相繼亮相。種種跡象都在表明，泰禾集團(tuán)圍繞重點(diǎn)項(xiàng)目的一場(chǎng)搶收戰(zhàn)役已經(jīng)悄然打響。

而另一邊，它也在加快項(xiàng)目建設(shè)，推進(jìn)項(xiàng)目交付，以期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)和業(yè)績(jī)確認(rèn)。3月以來(lái)，廈門(mén)院子、姑蘇院子、佛山院子以及合肥院子都實(shí)現(xiàn)了部分交付，這也將奠定泰禾集團(tuán)的業(yè)績(jī)基礎(chǔ)。

一二線(xiàn)復(fù)蘇，仍有一手“底牌”

雖然財(cái)務(wù)發(fā)出“警報(bào)”，但作為標(biāo)的而言，泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)質(zhì)量并不算差，尤其是在其重金押注的一二線(xiàn)城市，已經(jīng)迎來(lái)了一波“疫后行情”。

在中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)是泛金融企業(yè)，負(fù)債率都高。“泰禾集團(tuán)這次受到質(zhì)疑的是它的短期償債能力，并不是公司或者產(chǎn)品有什么問(wèn)題。去年到今年天災(zāi)人禍，它的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)差，影響回款能力，項(xiàng)目和產(chǎn)品都沒(méi)有問(wèn)題的。”

泰禾集團(tuán)本身的產(chǎn)品調(diào)性已經(jīng)錨定了其版圖。以北京為中心的京津冀地區(qū)、以上海為中心的長(zhǎng)三角地區(qū)、以廣深為中心的粵港澳大灣區(qū)、以福州和廈門(mén)為中心的福建區(qū)域、以武漢為中心的中部地區(qū)是泰禾集團(tuán)戰(zhàn)略布局的核心。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，泰禾集團(tuán)總土儲(chǔ)為3270萬(wàn)平方米，其中，京津冀、福建區(qū)域、長(zhǎng)三角、珠三角、華中區(qū)域?qū)?yīng)的土地儲(chǔ)備為668.19萬(wàn)平方米、1360.47萬(wàn)平方米、683.19萬(wàn)平方米、482.73萬(wàn)平方米和75.56萬(wàn)平方米，這些項(xiàng)目的貨值約6000億元。

值得注意的是，目前泰禾剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積為1011萬(wàn)平方米，這意味著其在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的體量不小。而眼下，泰禾集團(tuán)遇到的只是短期債務(wù)壓力過(guò)大的問(wèn)題，如果有一定的資金注入，加上自身的銷(xiāo)售回款，通過(guò)現(xiàn)金流的滾動(dòng)，泰禾集團(tuán)依然有回歸正軌的可能。

泰禾集團(tuán)重點(diǎn)布局的城市擁有很強(qiáng)的資產(chǎn)抗跌性，這也意味著著泰禾集團(tuán)的大量資產(chǎn)依然是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。在泰禾集團(tuán)布局的城市當(dāng)中，僅有少數(shù)如廊坊、寧德、漳州、句容、太倉(cāng)、肇慶等城市能級(jí)較低，其余均為一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市，與當(dāng)前的樓市熱點(diǎn)區(qū)域吻合。

對(duì)泰禾集團(tuán)而言，一個(gè)好消息是這些一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市在疫情恢復(fù)階段已經(jīng)迎來(lái)了一輪強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在6月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測(cè)的70城中，5月有57城房?jī)r(jià)上漲，相比4月份房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量有明顯增加。

而克而瑞研究的50城中，大多數(shù)城市的地價(jià)在近兩月來(lái)明顯上漲，如成都、廈門(mén)、常州等地近兩月均有區(qū)域單價(jià)最高紀(jì)錄被刷新。在供地相對(duì)較多的26個(gè)城市中，地價(jià)出現(xiàn)了“普漲”現(xiàn)象，寧波、溫州、西安、南京、佛山、重慶等城市地價(jià)已經(jīng)達(dá)到近兩年最高點(diǎn)。

在房企掀起一二線(xiàn)“搶地潮”時(shí)，泰禾集團(tuán)手中持有的“底牌”顯然分量更足。

大IP產(chǎn)品壓陣，穩(wěn)固基本盤(pán)

與六年前的綠城有些相似，泰禾正在面臨著創(chuàng)立以來(lái)最艱難的抉擇，它們都是地產(chǎn)圈內(nèi)有明顯產(chǎn)品主義標(biāo)簽的房企，綠城的創(chuàng)始人宋衛(wèi)平號(hào)稱(chēng)“產(chǎn)品教父”，而泰禾則將新中式豪宅發(fā)揚(yáng)光大，尤其是“院子系”已經(jīng)成為地產(chǎn)圈內(nèi)的超級(jí)IP。

“文化筑居中國(guó)”，是泰禾對(duì)外宣稱(chēng)的理念。對(duì)中國(guó)文化的驕傲之情，是串起泰禾“院子系”產(chǎn)品主線(xiàn)條。從北京的中國(guó)院子為原點(diǎn)，泰禾的院子系產(chǎn)品已經(jīng)占領(lǐng)全國(guó)22座城市，落地44個(gè)項(xiàng)目。

歷年來(lái)，“院子”系成為泰禾在住宅領(lǐng)域的頂級(jí)明星產(chǎn)品線(xiàn)。效仿官邸建筑形制，再融入紫禁皇城的氣宇和福州三坊七巷的雋永，泰禾的“院子系”產(chǎn)品形成了“坊巷”“門(mén)頭”“庭院”三大造院體系。而憑借“院子系”產(chǎn)品，泰禾也在豪宅市場(chǎng)立得自己的一席之位。

在院子系之后，泰禾也在不斷進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新，細(xì)分出升級(jí)版的大院系和微縮版的小院系兩種產(chǎn)品類(lèi)型。目前，泰禾已經(jīng)形成了院子系、大院系、府系和園系等多條差異化的產(chǎn)品線(xiàn)，成為新中式豪宅的引領(lǐng)者。

站在一個(gè)更高的層面來(lái)說(shuō)，泰禾的院子系產(chǎn)品彌補(bǔ)了建筑的中國(guó)文化缺失問(wèn)題，它也成為高識(shí)別度的產(chǎn)品。其中，中國(guó)院子曾連續(xù)4次入圍“亞洲十大超級(jí)豪宅”，6次入圍“中國(guó)十大超級(jí)豪宅”，而泰禾北京院子、廈門(mén)院子、福州院子、南京院子等所到之處均成為現(xiàn)象級(jí)紅盤(pán)。也正是因?yàn)槌叩囊鐑r(jià)能力，泰禾做起了品牌輸出的生意。

在探索新中式住宅過(guò)程中鍛造出來(lái)的產(chǎn)品力已經(jīng)成為泰禾集團(tuán)的加分項(xiàng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的下半場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榭蛻?hù)體驗(yàn)邏輯，產(chǎn)品成為除資金這一“天生”因素外，影響房企業(yè)績(jī)的第一要素，是競(jìng)爭(zhēng)致勝的“壓艙石”。

而泰禾集團(tuán)獨(dú)有的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也將成為其“引戰(zhàn)”中的一張不容忽視的底牌。盡管目前“引戰(zhàn)”的人選尚未公布，但由央企、不以地產(chǎn)主業(yè)、實(shí)力雄厚等關(guān)鍵詞拼接起來(lái)的“白武士”還是充滿(mǎn)想象空間，

華創(chuàng)證券指出，對(duì)于部分償債壓力較大、資金周轉(zhuǎn)困難，但資源價(jià)值尚可的上市公司，引入戰(zhàn)略投資者不僅能夠化解當(dāng)下的流動(dòng)性危機(jī)，在雙方資源整合之后，戰(zhàn)略投資者也能獲得一定的協(xié)同效應(yīng)。而外界也都在等待泰禾翻開(kāi)的下一篇。

關(guān)鍵詞： 泰禾集團(tuán)