“最近每天能接十幾個電話，大多都是賣房子和推銷貸款、資金周轉(zhuǎn)的。”胡蕓最近不堪其擾。

進入5月份，她明顯感覺到，越來越多的機構(gòu)，正積極推銷金融貸款產(chǎn)品：“不但有銀行的電話推銷，連美團這種外賣平臺，都打來電話說能提供借款。”

胡蕓的感受并非孤例。今年以來降準、降息等一系列相對寬松的金融政策實施，以及疫情后實施的普惠金融政策、針對中小微企業(yè)的信貸、貸款等金融優(yōu)惠力度支持，并且通過展期、續(xù)貸等方式，對受疫情影響，暫時遇到困難的中小微企業(yè)貸款予以臨時性延期還本付息的安排，使得市場上資金充裕，并且積極尋找發(fā)放途徑。

中國人民銀行的數(shù)據(jù)顯示，5月新增人民幣貸款1.48萬億元，同比增加2984億元;新增社會融資規(guī)模連續(xù)第三個月破3萬億元，達到3.19萬億元，比上年同期多1.48萬億元，創(chuàng)歷史同期新高。

銀監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，自2020年1月25日至5月15日，各銀行業(yè)金融機構(gòu)對中小微企業(yè)到期貸款本金實行延期安排規(guī)模達到1.28萬億元，對中小微企業(yè)還貸后再給予融資等多種方式提供的支持，達到了1.9萬億元。

這些以提振實體經(jīng)濟、紓困中小微企業(yè)疫情后經(jīng)營為目的的信貸大量入市后，對復(fù)工復(fù)產(chǎn)起到明顯促進作用，但一些熱點城市的房價、地價也火了起來。

6月15日國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，比上月漲幅擴大0.5個百分點。二手住宅銷售環(huán)比價格上漲1.1%，其中北京以1.8%的漲幅領(lǐng)跑，上海、廣州、深圳分別上漲0.6%、0.4%和1.6%。

充裕的低息貸款

盡管此次針對中小微企業(yè)包括經(jīng)營貸等貸款優(yōu)惠，嚴格禁止進入房地產(chǎn)市場，但界面新聞發(fā)現(xiàn)，在一些地區(qū)和項目上，仍有流向這一領(lǐng)域的情況。

僅在3、4兩月，小老板易明就靠經(jīng)營貸，在一個熱點二線城市，買了兩套房子，分別放在自己和親屬名下。“先和身邊親友借款，全款買下房子，再將房產(chǎn)通過經(jīng)營貸方式抵押，能夠貸出房產(chǎn)評估價的7成左右，貸款再用于還款。”易明說道。

易明經(jīng)營著一家小型貿(mào)易公司，主要做互聯(lián)網(wǎng)配件的進出口生意，每年公司流水規(guī)模上億元，因此成為此次放貸優(yōu)惠的對象之一。

“和房貸相比，經(jīng)營貸提供7成的抵押貸款，相當(dāng)于只需要首套房的三成首付。另外，經(jīng)營貸利率現(xiàn)在只有4.85%，企業(yè)資質(zhì)好一些的利率更低。但是只要不是首套房的房貸，利率基本都要達到5.5%，利息差很多。”

一家股份制銀行的對公業(yè)務(wù)人員告訴界面新聞，今年銀行針對企業(yè)的流動性貸款，以及中小微企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營貸，都有基點降低的優(yōu)惠政策，資金頗為寬松：“資金貸款成本價是4.85%，往年放貸至少也要上浮20%，但今年放貸可以降至4.35%。如果企業(yè)資質(zhì)極好并且有抵押物，最低有可能降到3.85%。”該工作人員透露，大部分銀行要求的抵押物都以房產(chǎn)為主。

由于4月份深圳出現(xiàn)經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象，一些金融機構(gòu)也開始注重這塊資金的監(jiān)管。

上述銀行工作人員表示，目前對大企業(yè)流動性貸款的發(fā)放審核頗為嚴格，對貸款后每一手賬目的去向都有審核：“但針對中小微企業(yè)，甚至個體經(jīng)營者經(jīng)營貸的發(fā)放，規(guī)模相對較小，即便現(xiàn)在審核嚴格，也很難查到每一筆去向。”

易明坦言，和往年相比，今年銀行對于經(jīng)營貸審核的確更加嚴格：“但對于每年2、3億流水的企業(yè)來說，百萬規(guī)模的資金用途并不顯眼。”

流入樓市

除了經(jīng)營貸，被禁止進入樓市的消費貸，在很多地區(qū)和樓盤項目上，仍是被首推的“過橋”貸款方式。

界面新聞記者發(fā)現(xiàn)，對于首付不足的購房者，消費貸、信用貸仍然是一些樓盤和中介向他們主推的資金周轉(zhuǎn)模式。

“只要貸款人有繳納公積金，一般消費貸放款快，額度最高能有30萬左右。”有中介人士表示，由于政策禁止消費貸進入樓市，因此房屋商貸辦理前，需要把消費貸還上才能放房貸，但是對于首付不足，或者準備換房但還沒來及把前一套房子賣掉的人而言，仍是一筆資金補充。

受疫情影響，上半年不少樓盤銷售情況不佳，因此一些樓盤讓買房人可以先支付定金，首付款和房貸辦理都可以延后，因此放款較快的消費貸，也被用作定金使用。

“另外，雖然貸款人要先還消費貸才能辦理商貸，但如果房子在父母名下，或者借給比較親密的親友，消費貸還款要求就不存在了。”有中介人士表示。

《21世紀經(jīng)濟報道》稱，由于國有大行、股份制銀行目前都在爭搶個人信用消費市場，因此紛紛下調(diào)個人信用貸款利率，工商銀行、招商銀行針對部分優(yōu)質(zhì)客戶的個人信用消費貸利率，甚至可以低至3.78%，不少產(chǎn)品的利率也在4.2%-4.35%等低位徘徊。

由于今年上半年受到疫情影響，個人消費貸款大幅萎縮，1-4月僅新增1771億元，同比少增長3614億元。有部分銀行人士表示，近期監(jiān)管進場調(diào)查“房抵貸”后，所在銀行推動個人信用貸款的力度驟然加大。

低息貸款除了進入購房端，也可能進入開發(fā)商在項目的開發(fā)端。

在百強房企工作的胡蕓，最終將30萬的消費貸款，跟投了在廣東的一個開發(fā)項目：“去年參與項目的內(nèi)部員工理財，回報率就達到8.5%，今年跟投回報應(yīng)該更高。”她告訴界面新聞，目前項目推進比較順利，顯示回報率能達到15%：“消費貸成本不到5%，并且能貸1年，跟投項目周期是9個月，可以覆蓋貸款周期，還有10%左右的利差。”

胡蕓坦言，像她一樣用消費貸跟投的同事也有不少，跟投的原因還是由于市場上高回報又穩(wěn)妥的項目很少，對自己工作的公司更了解一些：“但跟投有門檻，又不想占用不多的積蓄，所以用了消費貸。”

不過相較于早年中小企業(yè)集資投向房企的情況，不少業(yè)內(nèi)人士表示，這種情況比前幾年要少得多。

一位地產(chǎn)基金從業(yè)人員告訴界面新聞，低息貸款可能使部分企業(yè)主手中的資金相對寬裕，但經(jīng)歷了2018年一輪私募、基金爆雷之后，中小企業(yè)主對于其他投資渠道更加謹慎：“相比之下，用來買房是相對穩(wěn)妥的保值方式，即便出了問題，至少也是能夠盡快出手的資產(chǎn)。”

該基金人士坦言，由于疫情對不少行業(yè)打擊較大，雖然不少中小微企業(yè)可以拿到低息貸款，但擴張經(jīng)營的意圖不強烈，大部分還是用于維持企業(yè)現(xiàn)有經(jīng)營狀況，資金主要還是用于企業(yè)續(xù)命：“除非是自有資金還比較寬裕，否則不建議企業(yè)主現(xiàn)在通過增加負債去投資。”

低息貸款的條件設(shè)定，使得此次樓市回暖出現(xiàn)了明顯的項目與城市間的分化。

克而瑞地產(chǎn)研究報告稱，央行降準、降息、靈活適度的貨幣政策，造就”借-房-貸”投機閉環(huán)助推樓市，“四限”調(diào)控松動、企業(yè)紓困、購房免稅補貼雙管齊下，助推了自住購房需求的釋放。

同時，自疫情緩解、樓市回暖之后，深圳、南京、鄭州、杭州等城市呈現(xiàn)出的項目去化表現(xiàn)是，高檔、豪宅類產(chǎn)品的去化率，普遍好于中檔、低檔產(chǎn)品，市場出現(xiàn)豪宅供應(yīng)稀缺“一房難求”，低性價比剛需盤“無人問津”的情況。

第一太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負責(zé)人、助理董事李想認為，針對中小微企業(yè)的低息貸款扶持，在現(xiàn)階段對于整體經(jīng)濟復(fù)蘇，是十分必要的政策，但這其中難免出現(xiàn)“冒跑滴漏”的情況：“從近期銀保監(jiān)會加強監(jiān)管的情況來看，也是對市場漏洞的止損行為，防止擾亂恢復(fù)市場健康的秩序。

房企融資“窗口期”

由于市場資金整體充裕，雖然房企并非本輪資金支持的對象，但相較于去年緊張的融資狀況仍得以緩解。

萬科在5月27日發(fā)行的25億元規(guī)模的5年期和7年期的公司債，最低票面利率僅為2.56%，比今年3月發(fā)行的同等期限的公司債利率，低了0.46個百分點;保利發(fā)展5月25日發(fā)行的15億規(guī)模的第四期中期票據(jù)，利率區(qū)間也維持在2.8%-3.8%的低位。

除了龍頭房企，像陽光城、旭輝這類民企，近期也發(fā)行了利率相對較低的債券。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年前5月房企新增債券類融資成本6.26%，較2019年全年下降0.84個百分點，境內(nèi)債券融資成本4.05%，較2019年全年下降1.27個百分點。

而在融資規(guī)模上，房地產(chǎn)企業(yè)也呈現(xiàn)“井噴”狀態(tài)。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至5月27日，年內(nèi)房企融資債券發(fā)行規(guī)模已經(jīng)達到3076億，而去年全年發(fā)行規(guī)模也只有5800億元。同時，4月單月發(fā)行總額達到971億元，刷新了近年來的單月規(guī)模記錄，整體來看，年內(nèi)債券融資額同比上漲已接近25%。

相對寬松的融資渠道和降低的融資成本，以及市場呈現(xiàn)出的復(fù)蘇態(tài)勢，使得近期房企拿地的積極性高漲。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月份全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積為2.9億平方米，環(huán)比上漲6%，二線城市本月土地掛牌量環(huán)比激增，較上月大幅上漲了41%，平均樓面地價今年首次超過5000元/平方米，創(chuàng)下2019年以來的最高紀錄。

一線城市5月出讓土地平均溢價率為14.9%，較上月增加9.9個百分點，二線城市溢價率上升至16.5%，三四線城市土地溢價率則出現(xiàn)回落。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從未來趨勢來看，由于行業(yè)被嚴格管控，違規(guī)融資有所減少。二季度后房企大額度融資有可能減少，對于渠道較少的企業(yè)而言，壓力會非常大?，F(xiàn)階段房企更關(guān)注資金鏈安全，穩(wěn)定房地產(chǎn)最主要還是為了減少金融風(fēng)險，因此未來幾個月對地產(chǎn)融資的規(guī)范性將更為加強，資金也會收緊。

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