深圳樓市成交量自5月以來(lái)持續(xù)上行，也帶動(dòng)了毗鄰的東莞樓市快速回暖，并在部分熱點(diǎn)區(qū)域形成炒作之風(fēng)。
松山湖近年是東莞樓市的明星片區(qū)。自去年10月，每平方米單價(jià)破4萬(wàn)元之后，今年5月底，片區(qū)的萬(wàn)科金域松湖、萬(wàn)科虹溪諾雅等部分樓盤(pán)每平方米單價(jià)紛紛站上5字頭。東莞的南城區(qū)、臨深片區(qū)自5月以來(lái)均走出了類(lèi)似行情。
開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)
在4月份以前，即便是東莞南城區(qū)繁華的鴻禧中心等中心地段，一整天下來(lái)，也少有人來(lái)門(mén)店詢(xún)問(wèn)房產(chǎn)中介梁怡任何樓市信息。周邊金融機(jī)構(gòu)入駐的不少寫(xiě)字樓也遲遲難以放租出去，整層退租空置的現(xiàn)象逐漸多了起來(lái)，街上的行人也不似往日般熱鬧。她一度懷疑今年?yáng)|莞的樓市沒(méi)什么吸引力可言。
進(jìn)入4月之后，梁怡明顯感覺(jué)到了市場(chǎng)的變化。
位于東莞南城區(qū)的萬(wàn)科金域華府一套63平方米的兩房，由年前的190萬(wàn)以數(shù)十萬(wàn)元的梯度小幅上漲，自4月以來(lái)迅速拉升至目前的290萬(wàn)元。
“6月份南城區(qū)有盤(pán)放出來(lái)，但是你去談的話(huà)，賣(mài)家基本都持觀望態(tài)度，不誠(chéng)心賣(mài)。”從深圳前來(lái)踩盤(pán)的劉曉釗等多位人士都告訴第一財(cái)經(jīng)記者，東莞的熱點(diǎn)區(qū)域目前差不多都處于這種態(tài)勢(shì)。
與南城區(qū)行情高度相似的還有東莞松山湖片區(qū)。
松山湖近年都是東莞樓市的熱門(mén)片區(qū)。2019年，東莞松山湖片區(qū)成為“新貴”，憑借9925套的網(wǎng)簽量位居?xùn)|莞六大片區(qū)之首。自去年10月，每平方米單價(jià)破4萬(wàn)元之后，今年5月底，片區(qū)的萬(wàn)科虹溪諾雅、錦繡山河、松山湖長(zhǎng)城世家等部分樓盤(pán)每平方米單價(jià)紛紛站上5字頭。
萬(wàn)科虹溪諾雅數(shù)位業(yè)主談起這一切頗為得意，“單價(jià)破6萬(wàn)元/平方米近在咫尺，這壓根兒不愁賣(mài)。”
鄰近松山湖的東莞寮步鎮(zhèn)、大朗鎮(zhèn)、大嶺山鎮(zhèn)的星城翠瓏灣等部分樓盤(pán)，價(jià)格也從2019年底的2.8萬(wàn)元/平方米上漲至當(dāng)前的3.5萬(wàn)元/平方米。
如今，在東莞的南城區(qū)、松山湖片區(qū)、臨深片區(qū)等行走，3萬(wàn)多元/平方米的樓盤(pán)俯拾皆是。而這些樓盤(pán)在過(guò)去四五年間持續(xù)上行的價(jià)位也止步于3字頭。
用當(dāng)?shù)厝说脑?huà)來(lái)說(shuō)就是，“這兩三個(gè)月的漲幅差不多等于過(guò)去四五年間的累計(jì)漲幅。”
整體來(lái)看，東莞此輪漲勢(shì)有著明顯的梯度。
松山湖片區(qū)自4月以來(lái)的短期漲幅錄得30%~40%左右;南城，鄰近松山湖的大嶺山、寮步鎮(zhèn)、大朗鎮(zhèn)短期漲幅錄得30%左右;東南臨深的鳳岡鎮(zhèn)、塘廈鎮(zhèn)等短期漲幅錄得15%左右;長(zhǎng)安鎮(zhèn)、虎門(mén)鎮(zhèn)等整體保持在10%左右的小幅上行態(tài)勢(shì)。
多位賣(mài)家告訴第一財(cái)經(jīng)記者，東莞樓市全面爆發(fā)性上漲未免有些夸張，但熱點(diǎn)片區(qū)近兩個(gè)月歷經(jīng)一波快速拉升，現(xiàn)在轉(zhuǎn)入賣(mài)方市場(chǎng)，交易量反倒不活躍了。開(kāi)發(fā)商及賣(mài)家開(kāi)始捂盤(pán)惜售或觀望基本是熱點(diǎn)片區(qū)的共同現(xiàn)象。
“現(xiàn)在要是有賣(mài)家誠(chéng)心放盤(pán)出來(lái)，基本一周內(nèi)就會(huì)賣(mài)掉。但市場(chǎng)已經(jīng)熱起來(lái)了，賣(mài)家基本都不著急出手，想要多等等看。”多位當(dāng)?shù)厝耸勘硎?，現(xiàn)在熱點(diǎn)片區(qū)反倒處于無(wú)盤(pán)可售狀態(tài)。
深圳來(lái)客
當(dāng)?shù)厝搜约斑@輪上漲，更多是感覺(jué)“有些突然”。上一次東莞樓市出現(xiàn)類(lèi)似行情是2016年。
彼時(shí)，東莞樓市均價(jià)從2015年的9658元/平方米跳至14074元/平方米，漲幅46%。上漲的核心原因之一便是深圳樓市單價(jià)此間由3字頭跳至5字頭，外溢性需求傳導(dǎo)至東莞樓市，助推全面上漲。臨深片區(qū)不少樓盤(pán)價(jià)格更是錄得跳漲。
地緣優(yōu)勢(shì)及深圳客強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力的外溢需求和產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，使兩地的樓市行情很難被割裂開(kāi)來(lái)。尤其是毗鄰深圳的東南臨深片區(qū)也是東莞二手房?jī)r(jià)格最高的片區(qū)。
深圳客對(duì)于東莞樓市來(lái)說(shuō)，是最主要的一支外來(lái)力量構(gòu)成。東莞目前25%左右的購(gòu)房者來(lái)自深圳。從東南臨深的塘廈鎮(zhèn)、鳳岡鎮(zhèn)等沿著莞深高速開(kāi)車(chē)來(lái)回深圳龍華區(qū)、福田區(qū)上班，雙城生活大軍是深莞城際之間的一支日益壯大的隊(duì)伍。這也為深圳剛需族提供了另一種選擇路徑。
以東莞臨深的交通樞紐塘廈鎮(zhèn)為例，自今年4月份以來(lái)，鎮(zhèn)區(qū)樓盤(pán)均價(jià)普遍從2萬(wàn)多元/平方米上行至近3萬(wàn)/平方米。中心區(qū)的萬(wàn)象連城一期，尾盤(pán)價(jià)錄得3.6萬(wàn)/平方米，破4萬(wàn)/平方米幾無(wú)懸念。
“此前四年，塘廈基本是小幅上漲甚至在2018年部分樓盤(pán)一度出現(xiàn)橫盤(pán)陰跌，這輪算是突然漲起來(lái)了。”數(shù)位當(dāng)?shù)厝耸勘硎?，?月到目前基本每套樓盤(pán)以幾十萬(wàn)元的價(jià)格隔周跳漲。
塘廈鎮(zhèn)春暉國(guó)際城、天悅家園等臨深一手樓盤(pán)都主打粵港澳一小時(shí)都市圈，現(xiàn)在基本處于無(wú)盤(pán)可賣(mài)狀態(tài)。
賣(mài)家強(qiáng)勢(shì)的姿態(tài)在此前四五年間甚少出現(xiàn)。
賣(mài)方控盤(pán)、跳漲最猛的當(dāng)數(shù)松山湖片區(qū)。業(yè)主返價(jià)停售、幾天內(nèi)上調(diào)數(shù)十萬(wàn)元的例子在5月份頻頻出現(xiàn)，幾乎與深圳樓市5月量?jī)r(jià)齊漲的局面同步。
以松山湖片區(qū)的星城翠瓏灣為例，早在去年底單價(jià)還停留于3萬(wàn)元/平方米左右。年后該樓盤(pán)便上行至4萬(wàn)多元/平方米。每平方米以萬(wàn)元的速度快速上漲，交易迅即增多。當(dāng)?shù)氐亩辔蝗耸扛嬖V第一財(cái)經(jīng)記者，該樓盤(pán)在今年4月以來(lái)成交開(kāi)始逐步活躍。5月以來(lái)，業(yè)主一周內(nèi)報(bào)價(jià)跳漲六七十萬(wàn)元的事情也變得稀松平常了。
與臨深片區(qū)深圳客主導(dǎo)不同，松山湖片區(qū)的東莞本地人、外地人差不多五五開(kāi)。該區(qū)已引進(jìn)華為、大疆、生益科技等一批國(guó)內(nèi)外行業(yè)龍頭企業(yè)，以及數(shù)百家中小型科技企業(yè)，是高薪人才聚集的地方;而松山湖又以發(fā)展產(chǎn)業(yè)功能為主，限制新增商品住宅項(xiàng)目，可售新樓盤(pán)數(shù)量少。
市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求狀態(tài)疊加人才不斷流入、片區(qū)配套不斷完善，也加劇了松山湖在這輪樓市持續(xù)領(lǐng)跑的強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。
房企搶地
回望這輪令當(dāng)?shù)厝烁杏X(jué)有些措手不及的上漲，快速熱起來(lái)的片區(qū)，幾乎都有受到開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格釋放信號(hào)的刺激。
以最熱的東莞松山湖片區(qū)為例，去年，東莞成功出售30宗商住地。其中，深業(yè)集團(tuán)在松山湖鎮(zhèn)拿到的地塊可售樓面價(jià)高達(dá)28097元/平方米，穩(wěn)奪第一。按照正常市場(chǎng)行情，項(xiàng)目入市價(jià)格到坐五望六的超高位幾乎是大概率事件。
臨深的塘廈、鳳崗片區(qū)也是類(lèi)似情況。熱點(diǎn)樓盤(pán)目前惜售觀望氛圍濃厚很大程度上受到以面粉價(jià)高過(guò)面包價(jià)來(lái)拿地的開(kāi)發(fā)商影響。
東莞算得上是今年全國(guó)較早開(kāi)啟土拍盛宴的城市之一。早在今年3月，各地均在疫情籠罩之中，東莞便開(kāi)啟了推地序幕。僅3月份，東莞便拍了11宗住宅和商務(wù)用地。臨深片區(qū)近年熱度一直很高的鳳岡鎮(zhèn)的兩宗宅地的溢價(jià)率分別高達(dá)128.6%和237.5%，領(lǐng)跑3月的土拍市場(chǎng)。
自進(jìn)入4月以來(lái)，東莞土拍市場(chǎng)持續(xù)回暖，開(kāi)發(fā)商新拍的地塊樓面價(jià)比周邊在售樓盤(pán)價(jià)貴，面粉貴過(guò)面包的拍賣(mài)場(chǎng)景也開(kāi)始頻頻出現(xiàn)。
比如，作為臨深中心的塘廈2020WR023、2020WR024兩宗土地近日拍賣(mài)。深圳市前海開(kāi)發(fā)投資控股份有限公司以近2.5萬(wàn)元/平方米單價(jià)拿下，刷新了該片區(qū)最高限價(jià)、最高配建。而片區(qū)的新房樓面價(jià)當(dāng)前也僅錄得2.3萬(wàn)元/平方米左右。
此外，與上一輪?wèn)|莞樓市上漲不同，這一輪上漲還有受近一兩年?yáng)|莞新增實(shí)施“三舊”改造項(xiàng)目的影響。
東莞南城、鳳崗、塘廈等熱點(diǎn)區(qū)域周邊幾乎都環(huán)繞了大面積的舊改項(xiàng)目，卓越、星河、鴻榮源、佳兆業(yè)(01638.HK)、龍湖集團(tuán)(00960.HK)、華潤(rùn)置地(01109.HK)等均參與了這些舊改項(xiàng)目，不少當(dāng)前還未動(dòng)工的舊改項(xiàng)目樓面價(jià)已站上2字頭。
政策方面，東莞今年整體處于持續(xù)松綁狀態(tài)。3月，東莞的新房?jī)r(jià)格不再需要向市發(fā)展和改革局備案申報(bào)，限價(jià)政策放松。不少當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V第一財(cái)經(jīng)記者，城區(qū)的不少樓盤(pán)隨即上調(diào)備案價(jià)數(shù)千元。
5月7日，東莞住建局深夜發(fā)文稱(chēng)，在2017年4月11日前完成網(wǎng)簽的新建商品住房和二手住房，均不受“須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)2年后方可上市交易”條款的限制。這相當(dāng)于突破了兩年限售紅線，把大批房源推入了二手市場(chǎng)。
東莞市統(tǒng)計(jì)局公布最新數(shù)據(jù)顯示：2020年5月，全市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷(xiāo)售4437套，銷(xiāo)售面積52.10萬(wàn)平方米。成交量比4月份的3869套，3月份的2661套，都有明顯增加。
五一黃金周未迎來(lái)的火爆成交局面也在六月底集中爆發(fā)。端午節(jié)期間，東莞市場(chǎng)新增供應(yīng)和成交集體上漲，均創(chuàng)下年內(nèi)周最高值。樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，東莞住宅成交持續(xù)數(shù)周上行，剛需購(gòu)房意愿強(qiáng)烈。
今年截至目前，僅商住地，東莞共成功出讓超20宗，成交金額超300億元，已逼近去年全年土拍成交金額。近十個(gè)鎮(zhèn)街刷新地王記錄，這已屬于近年少見(jiàn)局面。最新的6月29日，東莞市虎門(mén)2020WR025地塊被保利旗下子公司東莞國(guó)鐵保利實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以底價(jià)66.01億元競(jìng)得，刷新了東莞土拍占地面積和起拍總價(jià)雙歷史記錄。
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