時隔3年多，全國首個集體用地長租公寓項目終于揭開了面紗，由萬科開發(fā)的泊寓成壽寺項目在今年7月正式入市。

2017年11月16日，北京市規(guī)劃國土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，確定了未來五年北京集體用地建設(shè)租賃住房的供應(yīng)計劃，并明確了此類市場租賃住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、租金和租期情況。

此后，萬科、天恒、首創(chuàng)、愿景等企業(yè)通過協(xié)議入股方式參與到集體租賃住房項目的建設(shè)和運營中來。2018年，萬科成壽寺項目取得立項批復(fù)，8月23日取得“工程施工許可證”，總用時僅5個月，2020年7月6日正式入市，成為全國首個開工及開業(yè)的集體土地長租公寓項目。

根據(jù)央行財經(jīng)消息，北京計劃從2017年到2021年間，推出1000公頃集體建設(shè)用地，用于建設(shè)租賃住房，而這些租賃住房項目大多將在2020年開始入市出租。

在“租購并舉”的背景下，集體土地的入市有效補(bǔ)充了北京租賃市場的供給，而對于萬科來說，其深耕長租公寓領(lǐng)域多年，在集體租賃用地上的投入也拓寬了其在長租領(lǐng)域的賽道。

但集體土地開發(fā)運營長租項目還處于一個探索過程，這一領(lǐng)域并沒有先例可尋，相關(guān)的規(guī)范和政策也并未成型，商業(yè)模式和成本壓力也使得這一項目面臨很大的挑戰(zhàn)。

成壽寺項目將接受來自市場、政府以及萬科內(nèi)部諸多方面的檢驗。

成壽寺樣本

緊靠著南三環(huán)路的萬科泊寓成壽寺項目還有相當(dāng)一大片的區(qū)域被圍擋封閉，更久以前，這里是一片小商戶聚集地，環(huán)境惡劣。

據(jù)了解，萬科是在2018年3月15日取得立項批復(fù)，作為北京市第一批集體土地建設(shè)租賃住房的試點工程，該項目得到了政府的高度關(guān)注，在項目手續(xù)辦理上給予了政策和技術(shù)支持，從立項到拿到施工許可證僅用了5個月時間。

該項目的立項主體為北京金城源投資管理公司，其前身為成壽寺村集體經(jīng)濟(jì)組織,成壽寺則是萬科與村集體合作的項目。村集體以土地經(jīng)營權(quán)與萬科合作，萬科負(fù)責(zé)所有建設(shè)成本投入，獲得項目45年經(jīng)營權(quán)，村集體享受保底收益以及經(jīng)營分紅;萬科則負(fù)責(zé)產(chǎn)品打造和服務(wù)運營。

項目信息顯示，成壽寺項目總用地面積為1.03萬平方米，容積率為2.8，總建筑面積為4.75萬平方米。地上計容建筑面積為2.88萬平方米，地下建筑面積為1.87萬平方米，限高80米。整體規(guī)劃有約901間長租公寓、3800平商業(yè)、600平社區(qū)配套面積。

在產(chǎn)品打造方面，針對長租公寓客戶群體多為年輕人的情況，在傳統(tǒng)的公寓戶型外，萬科還打造了五種主題風(fēng)格公寓，另外，在配套上，該項目還配建了3800平米的主題商業(yè)。在公共區(qū)域，萬科的云中圖書館與國家圖書館合作，另外還配備了減壓的健身房等設(shè)施。

萬科北方區(qū)域副總經(jīng)理曾巍表示：“上一代的泊寓配置上都比較單一，年輕人倒不是要求豪華奢侈，但年輕人追求的個性很多，項目前期我們做了很多客戶調(diào)研，篩選出‘主題房’來做突破口。”

對于長租公寓運營的關(guān)鍵——社群方面，曾巍表示，北京有大院文化，鄰居關(guān)系還是很近的，基于此，我們提出了青年社區(qū)公約，共同約定更美好的生活方式;在商業(yè)部分，一方面，我們考慮到南城是老北京人聚集的地方，想把老字號引回來，另一方面，我們打造的街坊也是潮流個性的商街，會有類似星巴克，喜茶這樣年輕人喜愛的品牌。

基于社群文化概念，萬科集團(tuán)合伙人劉肖將這個項目取名為“泊寓|院兒”。

從小在北京南城長大的玖齡就是成壽寺項目的租戶，她認(rèn)為這個項目最具吸引力的就是它的配套設(shè)施非常完善。

“剛畢業(yè)的時候收入會比較低，只能選擇合租，安全問題會有擔(dān)憂，收入穩(wěn)定了后就會選擇自己住，但是在市場上租的房子，讓我感覺大家都是在以出租為主要目的，往往就會出現(xiàn)房子位置還不錯，但搬進(jìn)去所有的東西都需要再重整一遍，這個社區(qū)比較吸引我的，就是真的可以做到拎包入住，其他的配套設(shè)施真的很全，另外一個就是可能年輕的人比較多，一起溝通會比較簡單，包括跟他們的工作人員溝通。”

目前，成壽寺項目首期交付1期共計235套房源，項目于5月底全部租罄，價格為3600元/月起，未來還有三棟樓將推出。

市場化運營

“用打造千萬房子的團(tuán)隊去琢磨租3000元價格的房子，我們也有很多糾結(jié)。但還是覺得值得。”

曾巍這句話的背后也意味著集體用地長租公寓業(yè)務(wù)其實并不好做，項目具有公共性，這就在價格上決定不能完全按照市場的趨勢走，同時，還要保證品質(zhì)有文化的注入，這就給企業(yè)的成本以及回報率提出了更高的要求。

“這個事怎么叫成功，3000塊的價格，40分鐘地鐵到達(dá)工作的地方，這才叫成功。所以某種意義上，這個項目是0.5，成壽寺項目3600元起租，20分鐘抵達(dá)國貿(mào)，基本達(dá)到我的要求，下一個項目高立莊會更便宜。”

這是劉肖概念中認(rèn)可的模式，但執(zhí)行之中要困難得多，并且，由于此前并沒有先例，很多方面萬科只能以更高的要求來保證合格。

萬科拿到了北京集體土地6萬套中的2萬套，定價3000元租金的概念可以定義為建安成本1. 2萬/平方米，但這個過程仍有許多地方可以優(yōu)化。

比如，北京市車位配比是1:1，根據(jù)過往經(jīng)驗，泊寓租客只有不到10%有車，而租賃項目仍要求挖4-5層做車庫，就會極大增加成本，造成浪費。不過，項目也在不斷摸索與溝通中優(yōu)化這些問題，豐臺區(qū)經(jīng)過開專家論證會，成壽寺項目的車庫比例得以降低。

而像防火就沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，住宅防火是分層的，成壽寺項目是分戶防火，每戶都有消防噴淋，這是按酒店的標(biāo)準(zhǔn)。另外還有弱電系統(tǒng)，強(qiáng)電系統(tǒng)等等，長租公寓沒有對應(yīng)的合適的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，最后就變成了沒有標(biāo)準(zhǔn)的，就要一切從嚴(yán)，成本最高。

另外，項目的收益萬科是劣后方，還要保證村集體的保底收益和分紅。

劉肖表示：“按照模型來算，全項目回報率約是6%，可以做到微利可持續(xù)。”

“集體土地有一定的限制，租房又是一個長期的事情，項目建造方案需要長時間的精細(xì)打磨，并在過程中不斷迭代，這都在倒逼我們的開發(fā)運營能力。只要持續(xù)控制運營成本，保證較低的資金成本、優(yōu)化建造時間就可以比其他企業(yè)有優(yōu)勢。”

據(jù)了解，該項目萬科從國開行獲取了專項信用貸，25年期低息利率。另外，依托長久積累的裝配式建筑研發(fā)經(jīng)驗，項目采用綠色環(huán)保材料，即裝即住;以全干法裝修消除現(xiàn)場濕作業(yè)，實現(xiàn)冬季雨季施工，最終把單間工期壓縮到10天完成。

破冰

集體租賃用地直接來源于“租售并舉”的政策背景，而放之租賃市場，它仍舊有著很廣闊的空間。

根據(jù)萬科2017年的調(diào)研數(shù)據(jù)，北京的租賃人口有860萬，住宅有750萬套，其中可用于租賃的有430萬套，這其中僅有250萬套合規(guī)，剩下則是不合格的城中村和地下室，這部分不合格的逐年在拆除中。

當(dāng)時，一居室單間的月租金價格在3千到5千，兩居和三居的月租金價格在7千到1萬。合規(guī)的250萬套租賃住房的平均套租金為7000元/月，這個價格超出了年輕人的合理支付范圍(房租占月收入的三分之一較為合理)，需要對應(yīng)的月收入在2-3萬元。事實上很多人的收入達(dá)不到這個水平。

“北京最多一年供應(yīng)25萬套住宅，還有折舊的15萬套。其實供給關(guān)系非常吃緊。而我們判斷，年輕人的收入多為1-1.5萬/月，所以3000元/月才是一個相對合理的價格”，劉肖表示。

在這些背景下，北京萬科拿下了6萬套中的2萬套，占比達(dá)到35%，其次是首創(chuàng)、華潤等企業(yè)。但商業(yè)模式上，搶占市場與集體租賃用地的發(fā)展路徑又是不相兼容的，首先它具有公共屬性，其定價和回報率并不完全隨著市場波動，另外，它對企業(yè)的運營能力、資金實力要求都很高，最后它需要企業(yè)與村集體、政府多方形成默契。

劉肖表示：“占坑的心肯定是不能有的，因為快速占坑和持續(xù)經(jīng)營其實有點兒矛盾。我們希望打造出的是可持續(xù)、可復(fù)制的生意模式，而一件事想做長久，一定也要有初心和情懷。”

但這個行業(yè)還面對著很多的不確定性，相關(guān)政策、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)這些都需要逐步完善。

除了上述的消費標(biāo)準(zhǔn)，劉肖還表示：“房產(chǎn)稅是12%，提出的建議是到4%，現(xiàn)在的運營成本比較大，目前是微利可持續(xù)，如果稅降下來，就會更可持續(xù)。”

在劉肖看來，這仍是一門值得關(guān)注的生意，對萬科來說長租公寓屬于第二賽道，也是基于戰(zhàn)略的。

“基于生意，企業(yè)危機(jī)感很大。北京新房市場，去年銷售額3000億，規(guī)模上低于重慶、杭州，競爭越來越激烈。在租賃市場，250萬套房子一年租金是8萬塊的話，那就是2000億租金的市場。如果萬科在北京能做到10萬套，一套每年4萬塊租金，是40億租金，市值很大。一個企業(yè)家奮斗的重要目標(biāo)是企業(yè)價值，租賃市場的戰(zhàn)略價值被低估了。”

長租公寓經(jīng)過近兩年市場的紛紛擾擾已經(jīng)退燒大半，但萬科卻在這一領(lǐng)域開出新花，盡管成壽寺項目只是劉肖概念中的0.5，但“在試運營前7天就已經(jīng)實現(xiàn)了一期滿租，另外后續(xù)即將開放的高立莊定價更低，距離檢驗0到1其實也不遠(yuǎn)了。”

關(guān)鍵詞： 萬科