“疫情無(wú)情人有情”、“疫情直降4000急租”……時(shí)間進(jìn)入7月，以“疫情”為關(guān)鍵字在一些線(xiàn)上租房平臺(tái)上進(jìn)行檢索，貼有上述標(biāo)簽的房源仍有不少。實(shí)際上，點(diǎn)擊這些房源進(jìn)去會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些不過(guò)是中介吸引求租客點(diǎn)擊的套路之一。
隨著疫情恢復(fù)，各行各業(yè)也隨之復(fù)蘇，掛牌的這些房源所謂疫情優(yōu)惠也早已不在。那么，疫情對(duì)深圳租房市場(chǎng)沖擊的余波如何?
房東&中介：
“留著自家備用算了……”
“空置的房源確實(shí)多了”
在自家約40㎡的隔間空置半年后，房東李姐最終還是決定不外租了，留給自用——疫情緊張期度過(guò)之后，隔三差五就有中介邀請(qǐng)租客上門(mén)看房，不過(guò)最后都不了了之，在成交失敗了大約七八組后，李姐決定不再折騰了，“不是專(zhuān)業(yè)房東，本身自己工作也挺忙的”，而且她也并不打算降價(jià)。
她的房子位于深圳南山區(qū)東角頭的某一處城中村，此前是某公司租下給員工做集體宿舍，去年年底解除合約并搬走。服務(wù)該片區(qū)的一位鏈家門(mén)店經(jīng)紀(jì)人金豪告訴記者，目前帶看量還好，“不過(guò)空置的房源確實(shí)多了”，在其看來(lái)，疫情主要刺激的是買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，疫情恢復(fù)期的行情來(lái)看，租房市場(chǎng)不如買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。
今年上半年，深圳樓市表現(xiàn)仍超出預(yù)期，尤其是二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，上半年共完成過(guò)戶(hù)44000套，較去年同期上漲41%，即使是對(duì)比開(kāi)始“起飛”的去年下半年，也仍實(shí)現(xiàn)約3%的微漲。而根據(jù)樂(lè)有家方面統(tǒng)計(jì)的成交均價(jià)，65435元/㎡的水平，同比上漲了8%。
與之對(duì)比是租房市場(chǎng)的沉靜。與二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)類(lèi)似，來(lái)自個(gè)人房源的租賃交易，以金豪為代表的經(jīng)紀(jì)人帶看是成交的重要一環(huán)，疫情期間對(duì)社區(qū)的封閉式管理，將這條路幾近堵死。
在疫情恢復(fù)期，深圳二手房成交迅速?zèng)_高，房屋租賃市場(chǎng)卻仍與同期有一定差距。根據(jù)樂(lè)有家方面提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年深圳租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比及同比跌幅都超過(guò)了20%，“上半年成交量大幅下滑”，樂(lè)有家方面表示。
機(jī)構(gòu)分析：
上月7日內(nèi)出租率同比降約11%
進(jìn)入旺季以來(lái)租金不升反降
在行業(yè)人士看來(lái)，受畢業(yè)季遷徙影響，6、7月份一般是一線(xiàn)城市的租賃旺季，通常會(huì)量?jī)r(jià)齊漲。不過(guò)多份數(shù)據(jù)顯示，今年的6月份，租金和空置水平都未出現(xiàn)明顯的回暖跡象。
也就是說(shuō)，并非只是李姐的房子不好租。來(lái)自興業(yè)證券的一份市場(chǎng)報(bào)告顯示，6月深圳房源的7日內(nèi)出租率為5%，比去年同期降低約11%，環(huán)比5月則上漲了1個(gè)百分點(diǎn)。房子難租，加大了房東壓力，不愿調(diào)低價(jià)格的李姐在房東中占比只是少數(shù)。據(jù)樂(lè)有家方面了解，上半年不少房東都選擇了降租或者不漲租來(lái)留住租客，此外，原關(guān)外多條地鐵的開(kāi)通，也吸引了不少原關(guān)內(nèi)租客搬去租金較便宜的原關(guān)外，在本身租賃需求減少的情況下，這也促使房東不敢漲租。
該機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年深圳租金在1月份的一波攀升之后，從2月就開(kāi)始逐月下滑，均租價(jià)從2月份的75元/㎡下調(diào)至5、6月份的70元/㎡。
貝殼研究院方面則提供了6月份更為細(xì)致的租金趨勢(shì)，其顯示進(jìn)入旺季以來(lái)租金不升反降：6月的第四周，深圳住宅平均租金為78.4元/㎡，環(huán)比上周下降0.4%。
整體形勢(shì)：
租房需求推遲或減少
一線(xiàn)城市整體租金回暖乏力
當(dāng)然，受疫情沖擊的租房市場(chǎng)顯然也不止深圳一城。興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海的房源7日內(nèi)出租率均同比下降了4-6個(gè)百分點(diǎn)，就全國(guó)來(lái)看，各城市租金較上月基本持平，但出租率相對(duì)較低，一線(xiàn)城市整體租金持平，6月環(huán)比+0%，“7日出租率相對(duì)去年仍處低位”，興業(yè)證券表示。
貝殼研究院方面數(shù)據(jù)也顯示，與深圳同步，六月的第四周，北京、上海、廣州三個(gè)一線(xiàn)城市的住宅平均租金為83.9元/㎡、78.1元/㎡和42.6元/㎡，分別環(huán)比下降0.4%、2.8%、2.1%。
也就是說(shuō)即使是進(jìn)入6月底，一線(xiàn)城市房租仍不升反降，但事實(shí)上，在貝殼研究院的成交數(shù)據(jù)分析中，畢業(yè)租賃季確實(shí)已從5月份開(kāi)始來(lái)臨，18-24歲租客成交占比開(kāi)始明顯提升，到6月第三周占比已經(jīng)高達(dá)26.8%。
貝殼研究院指出，多數(shù)高校調(diào)整開(kāi)學(xué)時(shí)間，畢業(yè)生返校較晚，租房需求因此推遲，且企業(yè)對(duì)高校畢業(yè)生的需求規(guī)模有所減少。此外，疫情導(dǎo)致部分社區(qū)對(duì)人口流動(dòng)管控嚴(yán)格，部分換租需求也延遲釋放。以上均導(dǎo)致了一線(xiàn)城市租金的回暖乏力。
焦點(diǎn)
A
深圳租房市場(chǎng)復(fù)蘇速度落后其他一線(xiàn)城市? 7、8月份畢業(yè)潮到來(lái)，這將加速釋放租賃需求還是對(duì)整體市場(chǎng)表現(xiàn)無(wú)多大提升?
對(duì)于城市新增人口而言，畢業(yè)生只是一方面，在四個(gè)一線(xiàn)城市中，深圳每年涌入最多的新增人口，但對(duì)畢業(yè)生的吸引力，深圳不如其他城市。根據(jù)脈脈數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的人才流動(dòng)與遷徙報(bào)告顯示，在人才凈流入這塊，深圳位居全國(guó)各城之首，領(lǐng)先第二名杭州約1/4;但在貝殼研究院調(diào)查的1000余名畢業(yè)生期望就業(yè)城市排名中，近兩年深圳的吸引力都不如北上廣，落后第三名北京甚至有近50個(gè)百分點(diǎn)。
這是否也就意味著，即使7、8月份畢業(yè)潮的到來(lái)，深圳租房市場(chǎng)的復(fù)蘇也并不至于樂(lè)觀，至少速度是會(huì)落后于其他一線(xiàn)城市?
從成交量來(lái)看，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月的第三、四周，深圳租房成交量環(huán)比微漲了3.8%。貝殼研究院方面表示，租賃需求依然大量存在，疫情得到有效防控后，租賃市場(chǎng)熱度會(huì)逐漸回溫，延遲的租賃需求也會(huì)加速釋放。
樂(lè)有家方面則對(duì)南都記者分析，目前深圳租房市場(chǎng)情況是“疫情綜合征”，疫情后租金下滑、成交減少，房東都選擇降價(jià)或不漲價(jià)來(lái)吸引租客，畢業(yè)季的到來(lái)有增加一點(diǎn)需求，但只是個(gè)別片區(qū)的價(jià)格有一點(diǎn)上漲，目前整體市場(chǎng)表現(xiàn)還不明顯。
B
深圳業(yè)主持有房屋租售收益趨勢(shì)到底如何?
有機(jī)構(gòu)認(rèn)為下半年租金有望減緩下跌或轉(zhuǎn)漲，房?jī)r(jià)則大概率保持穩(wěn)步上漲，租金收益率趨穩(wěn)
答案是不掙錢(qián)。在租金連跌之前，深圳房屋的租金收益率已是四個(gè)一線(xiàn)城市中最低，在疫情的這一波租金連跌之后，收益率繼續(xù)下跌。
根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020年二季度50城住宅租金收益率研究》報(bào)告顯示，深圳租金收益率現(xiàn)為1.2%，是該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的樣本城市里租金收益率最低5城之一，該數(shù)據(jù)環(huán)比一季度下跌了3%，同比去年下跌了18%，也是樣本中同比跌幅最大的城市之一。“這些城市的房?jī)r(jià)水平遠(yuǎn)超租金水平，并且近幾年房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)大于租金漲幅”，易居方面分析，而隨著新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊在二季度顯現(xiàn)，企業(yè)和居民收入受到較大影響，租房消費(fèi)能力下降，房?jī)r(jià)整體又處于上漲態(tài)勢(shì)，使得租金收益率下滑。
對(duì)照房貸利率來(lái)算，目前央行商業(yè)貸款(個(gè)人住房貸款)的基準(zhǔn)利率中，五年以上為4.9%，也就是說(shuō)深圳房屋的租金收益不到貸款利率的1/4，光靠租金，業(yè)主可以說(shuō)是“血虧”。
易居研究院也預(yù)判，“二季度以來(lái)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，下半年租金有望減緩下跌或轉(zhuǎn)漲，房?jī)r(jià)則大概率保持穩(wěn)步上漲，租金收益率趨穩(wěn)”。
不過(guò)，如前文所述，深圳租房市場(chǎng)離回暖仍相差甚遠(yuǎn)，拋卻上文的成交與租金不談，目前租房市場(chǎng)的整體熱度和房源供應(yīng)上，深圳同樣是雙雙環(huán)比下跌，來(lái)自58同城、安居客發(fā)布的一份報(bào)告顯示，深圳租房熱度和新增房源量環(huán)比下跌分別為12.4%、12.2%。
也就是說(shuō)，深圳房屋持有獲益，只能依靠出售價(jià)格的上漲了。需要指出的是，雖然深圳二手房屋近年來(lái)個(gè)別熱門(mén)樓盤(pán)確實(shí)價(jià)格漲了不少，但就全市整體來(lái)看漲幅也并非明顯，來(lái)自樂(lè)有家的數(shù)據(jù)顯示，套均總價(jià)由2018年上半年的522萬(wàn)元，漲到如今的556萬(wàn)元，僅相當(dāng)于是一份年化收益為3.2%的理財(cái)產(chǎn)品。
此外，根據(jù)興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理，至今年5月，深圳調(diào)漲價(jià)格的小區(qū)占比約為55%，還有另外45%的小區(qū)仍未上漲。
當(dāng)然，即使是這55%調(diào)漲的小區(qū)也并不能高枕無(wú)憂(yōu)。目前，深圳樓市的火爆已引起監(jiān)管層的關(guān)注，深圳相關(guān)部門(mén)也已赴外地調(diào)控趨嚴(yán)的城市“取經(jīng)”，他們還需要擔(dān)憂(yōu)來(lái)自監(jiān)管層的達(dá)摩利克思之劍將何時(shí)落下。
關(guān)鍵詞： 深圳
