[ 2020年上半年深圳一二手住宅網(wǎng)簽成交6.07萬(wàn)套，同比上升24.34%。 ]

深圳樓市調(diào)控加碼的“靴子”終于落地了。

7月15日上午，深圳市住建局《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)出臺(tái)。

記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相較于杭州、東莞、寧波，深圳屬于目前新一輪調(diào)控中最嚴(yán)格的城市，超出此前預(yù)期?！锻ㄖ分饕亲饔糜谛枨蠖?，短期遏制炒作，給樓市降溫;但涉及二手房交易的政策有限，仍需警惕樓市“打新”、一二手倒掛的投機(jī)風(fēng)及城市更新推高一手房?jī)r(jià)等系列問(wèn)題。

作用需求端壓抑成交量

《通知》對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了“打補(bǔ)丁”，要求：深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買(mǎi)商品住房。

此外，涉及離異后購(gòu)房，未作購(gòu)房信貸政策的調(diào)整，主要是進(jìn)行了套數(shù)限制。夫妻雙方離異后，任一家庭成員3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

深圳市住建局表示：“這樣既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。”

此外，涉及住房信貸政策方面，《通知》主要是提高了無(wú)房但有房貸記錄或已有1套住房的購(gòu)房家庭購(gòu)買(mǎi)非普通住房的首付門(mén)檻：最低首付款比例均提高10個(gè)百分點(diǎn)，即分別為60%、80%。而無(wú)房無(wú)貸的首次購(gòu)房家庭，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫向第一財(cái)經(jīng)記者表示，貸款條件差別性的調(diào)整，主要是針對(duì)已經(jīng)擁有房產(chǎn)的客戶條件提高，盡量避免誤傷首套客戶，置換型物業(yè)銷(xiāo)售壓力大，相信可以壓抑投資氛圍。

此外，過(guò)去一段時(shí)間，深圳樓市存量房成交活躍，尤其是豪宅片區(qū)價(jià)格均有上行。

這次政策出臺(tái)包括：對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化普宅定義修訂，成交總價(jià)750萬(wàn)元以上視為豪宅。另外，《通知》更新了存量住房(即二手住房)交易計(jì)稅參考價(jià)格，使計(jì)稅參考價(jià)格更接近市場(chǎng)價(jià)格;同時(shí)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年?！锻ㄖ愤€進(jìn)一步完善交易價(jià)、評(píng)估價(jià)、登記價(jià)“三價(jià)合一”制度，堵塞少交稅的漏洞。

針對(duì)上半年深圳個(gè)別新房項(xiàng)目出現(xiàn)多人搶購(gòu)、“打新”的火爆局面，這次政策也有涉及。

針對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高、預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)較多的熱點(diǎn)樓盤(pán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無(wú)房居民家庭購(gòu)房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)短等因素制定樓盤(pán)銷(xiāo)售方案，嚴(yán)控認(rèn)購(gòu)人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購(gòu)人數(shù)比例。樓盤(pán)銷(xiāo)售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門(mén)備案。

數(shù)位受訪人士均有提及，政策主要是作用于需求端，其實(shí)目的都是一致的，以增加交易成本從而達(dá)到壓抑成交的效果。

短期遏制炒作長(zhǎng)期待解

縱觀《通知》，首先是需求端的管理。

3月初，深圳樓市迅速回到了年前的狀態(tài)。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年6月深圳二手住宅過(guò)戶10594套，成交均價(jià)66034元/平方米。上一次深圳二手住宅月度過(guò)戶量破萬(wàn)套是2016年3月。從官方數(shù)據(jù)看，2020年上半年深圳一二手住宅網(wǎng)簽成交6.07萬(wàn)套，同比上升24.34%。

此次政策的出臺(tái)與上半年深圳樓市的偏熱直接相關(guān)。

此前，樓市偏熱的杭州、東莞、寧波三個(gè)城市先后迎來(lái)新一輪調(diào)控政策收緊。比如涉調(diào)控內(nèi)容最多的寧波發(fā)布穩(wěn)樓市“十條”新政，內(nèi)容包括擴(kuò)大限購(gòu)范圍、加大土地供應(yīng)力度、強(qiáng)化金融政策監(jiān)管等。杭州主要是規(guī)范了高層次人才優(yōu)先購(gòu)房有關(guān)要求，明確在本市以高層次人才家庭優(yōu)先購(gòu)房方式購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房，自房屋網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易。東莞則主要是重啟新房限價(jià)、打擊捂盤(pán)惜售行為。

樂(lè)有家營(yíng)銷(xiāo)副總裁劉理琴認(rèn)為，深圳堪稱這輪調(diào)控中最嚴(yán)格的城市。

不過(guò)，《通知》涉及二手房信息有限，主要是“加大二手住房交易信息公開(kāi)力度”等。而縱觀深圳樓市近年成交量來(lái)看，二手房是市場(chǎng)交易大頭，對(duì)一手房?jī)r(jià)格有一定的引導(dǎo)示范作用。深圳近年“打新”、投機(jī)氛圍濃厚的樓盤(pán)普遍存在一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象。“買(mǎi)到就是賺到”的投機(jī)心理也使得深圳樓市投資需求常年保持在30%左右的高位。

中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，“限購(gòu)、限貸屬于一種應(yīng)急性舉措，還是沒(méi)辦法遏制深圳這兩年一二手樓價(jià)倒掛，‘打新’瘋狂的情況”。不過(guò)，宋丁補(bǔ)充稱，政策的出發(fā)點(diǎn)是好的，可以先落地看具體情況，后面看實(shí)際效果再跟進(jìn)出臺(tái)打“補(bǔ)丁”的政策。

住房“盤(pán)子小”的深圳正在通過(guò)增大住宅供應(yīng)，寄望打破樓市過(guò)熱困局。

5月初，深圳發(fā)布的《2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，年內(nèi)計(jì)劃供應(yīng)1200公頃建設(shè)用地，與2019年計(jì)劃供應(yīng)量持平，其中居住用地為293.2公頃。這一居住用地的供應(yīng)比例較往年有所上升，年內(nèi)計(jì)劃供應(yīng)面積較2019年實(shí)際供應(yīng)面積增加了50%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，供求基本面未發(fā)生實(shí)質(zhì)性改善的大背景下，本次《通知》落地后的長(zhǎng)期效果仍有待進(jìn)一步觀察。

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