繼杭州、寧波等之后，長三角中的南京也加入了新一輪樓市調(diào)控城市之列。

7月底，南京市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及土地出讓、剛需購房、離異人群限購、熱門樓盤銷售管理等多個(gè)方面。其中最引人關(guān)注的是，對(duì)于夫妻離異后買房的限定。通知明確，夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

一石激起千層浪。而這一切源于今年自復(fù)工復(fù)產(chǎn)以來，南京樓市出現(xiàn)了萬人搖號(hào)、高價(jià)地頻出、高價(jià)盤捂盤惜售等異常情形。

近期一個(gè)位于南京江北核心區(qū)的江畔都會(huì)上城，共計(jì)223套精裝房源，最終由11890組購房者參與搖號(hào)，中簽率不到2%。在南京，與之類似的“萬人搖”樓盤還不少。

不過，相比長三角中的另一省會(huì)城市杭州的全城熱銷，南京則只有部分高性價(jià)比的項(xiàng)目熱銷，整體并沒太熱。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，南京今年上半年，商品住宅成交354.61萬平方米，同比增長11.78%;成交均價(jià)28554元/平方米，同比增長4.21%。

那么，南京為什么要進(jìn)一步收緊樓市呢?

萬人搖號(hào)與超低中簽率

與杭州相近的是，南京樓市也出現(xiàn)了萬人搖、超低中簽率等現(xiàn)象。

事實(shí)上，2018年開始，南京樓市的中簽率就趨低。2018年12月，江北高新神盤亞泰山語湖共有13105組購房者參與報(bào)名，本次開盤共64套房，中簽率低至0.48%，創(chuàng)下當(dāng)年最低中簽率。

進(jìn)入2020年，南京市區(qū)性價(jià)比較高的樓盤持續(xù)保持較低中簽率。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年南京最難買的10家樓盤主要分布于江北核心區(qū)、河西中，中簽率最低的是位于江北核心區(qū)的揚(yáng)子江金茂悅，只有1.8%。該項(xiàng)目均價(jià)3.18萬元/平方米，僅推出176套，報(bào)名人數(shù)多達(dá)9772人。與之情況差不多的其他中簽率低的項(xiàng)目，都有同一個(gè)特點(diǎn)：推出套數(shù)非常少，只有100套左右，這就很容易導(dǎo)致低中簽率。

一名南京業(yè)內(nèi)人士分析指出，南京很多樓盤現(xiàn)在都采取“擠牙膏”式開盤，一方面可以制造熱盤現(xiàn)象，另一方面大部分項(xiàng)目地塊在兩年前高價(jià)獲取，希望通過多批次推盤的方式提高預(yù)售價(jià)。有些高價(jià)地一直不開盤，就是因?yàn)檎迌r(jià)太嚴(yán)格，導(dǎo)致房企開盤必虧，只能硬生生拖延開盤，等待一個(gè)可以回本的時(shí)機(jī)再開盤。

以上海建工開發(fā)的海玥萬物為例，這個(gè)項(xiàng)目在今年3月份就有市場傳聞，首開均價(jià)6.7萬元/平方米，而這幅地塊在2016年2月獲取的時(shí)候，樓板價(jià)為4.2萬元/平方米，為南京最高價(jià)地塊。海玥萬物的樣板間也在今年3月份開放，需要驗(yàn)資500萬元才可以預(yù)約參觀。

然而，6月中旬的時(shí)候，上海建工對(duì)外通知稱，由于系統(tǒng)維護(hù)及電梯安全等相關(guān)調(diào)試工作的原因，暫時(shí)關(guān)閉樣板房。業(yè)內(nèi)人士透露，海玥萬物已經(jīng)在政府預(yù)告的開盤計(jì)劃中，大概率今年內(nèi)會(huì)開盤。

高價(jià)地頻頻拖延開盤

與海玥萬物同樣在2016年拿地、同處一個(gè)區(qū)域的葛洲壩南京中國府已領(lǐng)取1號(hào)樓房源銷許,共計(jì)57套房源,均價(jià)6.39萬元/平方米，首開戶型面積230、290平方米。據(jù)了解，項(xiàng)目樓板價(jià)4.5萬元/平方米，開盤首付3成，驗(yàn)資金額420萬元，首開一售而空。這就是拖延開盤之后的高價(jià)地給南京樓市帶來的影響。

2016年，南京房價(jià)漲幅排在全國前幾位，開發(fā)商不停進(jìn)場拿地，信心滿滿。其實(shí)這一批高價(jià)地正是南京當(dāng)前被套最厲害的地塊。高杠桿拿地之后遭遇限價(jià)令和市場下行而折戟，這樣的案例在南京比比皆是。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年南京住宅和商住用地共成交63宗，其中50宗樓面價(jià)超萬元/平方米，23宗樓面價(jià)超2萬元/平方米，如今，幾十個(gè)即將入市的高價(jià)地塊項(xiàng)目集體陷入“入市即虧”的尷尬局面。

2016年4月15日，北京京奧港集團(tuán)以47.6億元的價(jià)格摘得麒麟板塊科技創(chuàng)新園中心地區(qū)的G09地塊，樓板價(jià)2.23萬元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)163%，成為當(dāng)時(shí)的區(qū)域新高。2017年9月11日，該樓盤開出首批房源時(shí)的均價(jià)僅為2.59萬元/平方米，只比樓面地價(jià)高出大約3500元/平方米，成為當(dāng)年南京首個(gè)被套的高價(jià)地項(xiàng)目。由于2017年南京已進(jìn)入調(diào)控周期，該項(xiàng)目即便以虧本的價(jià)格也沒有帶來預(yù)想的銷售額。由于銷售不佳、借款到期、虧欠工程款等原因，該項(xiàng)目2017年底陷入停工狀態(tài)，后被藍(lán)光地產(chǎn)收購。

實(shí)際上，按照京奧港集團(tuán)原本的計(jì)劃，拿地后一年內(nèi)迅速以單價(jià)4萬/平方米將該項(xiàng)目推向市場。不料該項(xiàng)目拿地僅十天后，4月25日，南京出臺(tái)限價(jià)政策，該項(xiàng)目所屬的江寧區(qū)被限制開盤價(jià)不超過3萬元/平方米。在限價(jià)令影響下，京奧港未來墅從原計(jì)劃的精裝修改為毛坯出售。前述業(yè)內(nèi)人士指出，高杠桿拿地、再疊加項(xiàng)目虧損、去化速度慢，這個(gè)項(xiàng)目最終只能易手收?qǐng)觥?/p>

2016年9月，經(jīng)過128輪舉牌，當(dāng)時(shí)意氣風(fēng)發(fā)的融信，在南京拿下了仙林湖G58地塊，總價(jià)達(dá)58.20億，溢價(jià)率79%，成交樓面價(jià)24957元/平方米，刷新仙林湖最高地價(jià)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，售價(jià)要達(dá)到4萬以上才有利可圖。

融信預(yù)計(jì)給出的開盤時(shí)間是2018年6-7月，當(dāng)年年底交付。但因?yàn)樵庥鱿迌r(jià)，這個(gè)項(xiàng)目遲遲難以開盤。直至2019年4月，首開銷許價(jià)格區(qū)間2.18萬-3.49萬元/平方米，中簽率8%。

近兩年，因?yàn)橄迌r(jià)，諸多豪宅和高價(jià)地項(xiàng)目因?yàn)槎▋r(jià)過高拿不到預(yù)售證，或者不愿意接受政府給的預(yù)售價(jià)格，寧愿錯(cuò)過開盤時(shí)間也遲遲不入市。即便可以入市，也會(huì)選擇多次開盤的方式引流+漲價(jià)。也因此，不少房企選擇退出南京市場，這兩年沒有在南京拿過地。上坤置業(yè)創(chuàng)始人兼CEO朱靜曾在2019年表示，南京進(jìn)駐成本比較高，市場競爭過大，以上坤目前的實(shí)力，暫時(shí)不會(huì)進(jìn)駐，未來也會(huì)觀察合適的進(jìn)入機(jī)會(huì)。

南京被套的高價(jià)地，究其原因，一是2016年一線和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)突飛猛漲，房企預(yù)期過高拍出非理性價(jià)格;二是房價(jià)大漲后，熱點(diǎn)城市限購限貸限售等調(diào)控政策加碼，樓市進(jìn)入降溫期;三是2017年多個(gè)城市出臺(tái)“限房價(jià)、限地價(jià)”政策，這讓高價(jià)地入市時(shí)定價(jià)受阻。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前的南京土地市場依然火爆。7月份土拍市場熱度不減。7月10日，南京迎來土拍新政后首次拍賣，引來40余家房企競拍，8幅土地收金137.74億元，5幅達(dá)上限價(jià)。

此輪調(diào)控背后，其實(shí)是各地市場自疫情后的市場回暖超過預(yù)期。

而投資客專挑一些高價(jià)地周邊二手房倒掛最嚴(yán)重的項(xiàng)目入手，賺價(jià)差。如今限購收緊，一定程度上可以擊退樓市投資客。另一方面一旦限購、開發(fā)商資金面調(diào)控從嚴(yán)，南京能否擠出水分，讓樓市回歸買方市場，又是另一個(gè)課題了。

關(guān)鍵詞： 南京