近年來，國內(nèi)城市化進(jìn)程不斷加快，城市發(fā)展布局和結(jié)構(gòu)日趨合理，但同時也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。在此背景下，房地產(chǎn)市場開始從增量時代進(jìn)入存量時代，城市更新成為未來城市發(fā)展的新增長極和房企業(yè)務(wù)布局的新風(fēng)口。

政策加持帶來新風(fēng)口

伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，近年來房地產(chǎn)的銷售規(guī)模也在不斷增長。與此同時，部分一線以及熱點(diǎn)二線城市土地供應(yīng)日漸稀缺，三舊改造、城市更新成為新的風(fēng)口。

根據(jù)住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國共有老舊小區(qū)約17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達(dá)4萬億，集中分布于上海、北京、廣州、深圳為首的一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市，城市發(fā)展邁入存量時代，產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨新訴求，城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展需要尋找新的空間。

7月24日，中央層面召開房地產(chǎn)工作座談會，針對北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市總結(jié)房地產(chǎn)長效機(jī)制試點(diǎn)方案實(shí)施情況，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，部署下一階段房地產(chǎn)重點(diǎn)工作。其中提出，要做好住房保障工作，因地制宜推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和棚戶區(qū)改造，著力解決城市新市民和年輕人住房問題。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，一方面，當(dāng)前城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的體量在明顯加大，未來將成為加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要助推器;另一方面，今年是棚改的收官之年，部分城市棚改仍有一定體量，短期或?qū)Ξ?dāng)?shù)厥袌鋈杂幸欢ㄖС帧?/p>

事實(shí)上，近兩年針對三舊改造、城市更新的政策部署一直在陸續(xù)推出。2019年7月，中央政治局會議提出“實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)短板工程，加快推進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房”。

進(jìn)入2020年，財政部、住建部等各部委均從各個方面強(qiáng)調(diào)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，包括：將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入了專項債券的支持范圍;鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造等。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，未來城市更新領(lǐng)域相應(yīng)支持和保障政策也將不斷出臺并完善，支持民生保障工作順利開展，并進(jìn)一步拉動地產(chǎn)領(lǐng)域的有效投資和消費(fèi)?；诖耍鞘懈?、三舊改造也將成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主方向之一。

百強(qiáng)房企紛紛涉足城市更新

在地方層面，城鎮(zhèn)化率較高的廣州、深圳華南區(qū)域在城市更新方面已經(jīng)走在全國前列。房地產(chǎn)企業(yè)也已經(jīng)紛紛參與，進(jìn)行謀劃鋪排。以華南區(qū)域市場為例，碧桂園、中國恒大、佳兆業(yè)、萬科地產(chǎn)、華潤置地、旭輝控股、中國奧園、龍光地產(chǎn)、綠景中國等等房企已經(jīng)率先投子布局。

億翰智庫一位分析人士認(rèn)為，我國商品房市場化改革的20余年里，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，全國商品房銷售金額達(dá)16萬億，龍頭房企銷售金額超7000億元，而且龍頭房企未來3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)萬億規(guī)模也屬確定性事件，TOP30房企未來的行業(yè)集中度將達(dá)到50%。

“房地產(chǎn)行業(yè)正從增量市場逐步過渡到存量市場。這意味著，新房增長的空間不斷縮小，而且會逐步過渡至下行狀態(tài)，并在一定階段后逐步維持在一定水平。”該人士分析指出，“存量時代來臨，房企蜂擁進(jìn)入城市更新領(lǐng)域?qū)⒊蔀樾鲁B(tài)。”

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心針對房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的調(diào)查研究，百強(qiáng)房企當(dāng)中已經(jīng)有47家涉足城市更新領(lǐng)域。隨著房地產(chǎn)增量市場天花板的見頂，借道城市更新業(yè)務(wù)尋找新的業(yè)績增長點(diǎn)，已成為大部分房地產(chǎn)企業(yè)的共識。

“根據(jù)企業(yè)年報和公開信息，梳理房企參與城市更新的情況，可以看出在百強(qiáng)上市房企中，近半數(shù)企業(yè)涉足了城市更新領(lǐng)域。”克而瑞地產(chǎn)研究中心研究員沈曉玲分析表示，若聚焦到前50家上市房企，這一比例更是達(dá)到了61%。

在沈曉玲看來，房企紛紛加入城市更新的新賽道，有多方面原因。首先，一二線城市土地供應(yīng)趨緊，通過對舊區(qū)的整治改造和再開發(fā)，可以有效補(bǔ)充一二線城市土儲;其次，對比競爭激烈的招拍掛拿地方式，參與城市更新能以更低的地價獲取土地，這意味著企業(yè)能實(shí)現(xiàn)更高的利潤率;最后，城市更新改造的對象往往是城中村和城區(qū)的老小區(qū)，這些項目一般布局在較為中心的核心地帶，若再改造后入市，有較好的市場預(yù)期。

億翰方面也認(rèn)為，存量房屋改造正在成為房企主戰(zhàn)場。“不同階段建設(shè)完成的存量房屋均面臨一定的更新改造需求，或需外觀翻新，或基本配套待更新升級，或整體急需拆除重建，這都為企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供新的路徑和方向。”

“周期長、耗資大”成為新挑戰(zhàn)

雖然接近半數(shù)百強(qiáng)房企已經(jīng)布局城市更新業(yè)務(wù)，但基于入局時間、資金投入和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)等因素的影響，涉及的規(guī)模也有較大差距。根據(jù)企業(yè)披露的公開信息，可以發(fā)現(xiàn)房企參與城市更新的規(guī)?？缍染薮?。規(guī)模大的涉及100多個項目，總建筑面積逾7000萬方，規(guī)模小的僅參與了1個項目，不到10萬方。

針對存量時代的城市更新領(lǐng)域，億翰方面認(rèn)為，項目運(yùn)營將成為房地產(chǎn)企業(yè)新的挑戰(zhàn)。尤其是在融資趨緊，銷售增長放緩的行業(yè)大環(huán)境下，大力度參與城市更新項目并非明智之選。“如果說招拍掛拿地是短期打法，那么城市更新就屬于中長期經(jīng)營，為企業(yè)更長遠(yuǎn)的發(fā)展謀劃，相比于招拍掛的快周轉(zhuǎn)模式，城市更新普遍周期長，資金占用量大。”

對參與企業(yè)而言，資金將成為最大挑戰(zhàn)。上述億翰智庫分析人士指出，“如果沒有足夠資金，企業(yè)可能難以熬過城市更新項目的漫長周期。一般情況下，除了一些舊廠房產(chǎn)權(quán)清晰，周期相對較短外，舊村改造、舊城改造的周期普遍較長，十年周期也非鮮見。”

此外，城市更新與招拍掛拿地建設(shè)銷售模式有明顯差異。以舊村改造為例，項目周期需要經(jīng)過與村集體或政府平臺公司簽約，爭取村民同意完成拆遷、補(bǔ)償，拆遷完成后進(jìn)入土地整備，然后取得土地證，最后再進(jìn)入正常的開發(fā)銷售階段。

“而其中最大的難點(diǎn)或在于拆遷、補(bǔ)償階段，與村民的談判成為考驗(yàn)企業(yè)的最大難點(diǎn)之一。”該人士指出，各個城市針對城市更新政策存在一定差異，普遍需要爭取100%或90%以上主體同意才可進(jìn)行項目的拆遷工作。一些舊村項目還存在產(chǎn)權(quán)不清問題，這些因素都將加大企業(yè)城市更新項目操作的風(fēng)險。

“不僅如此，當(dāng)前各城市針對城市更新政策正在不斷更新，部分城市對于企業(yè)的要求不斷提高，例如必須具有整村改造的經(jīng)驗(yàn)等，這也在一定程度上提高了企業(yè)的進(jìn)入門檻。”該人士指出。

克而瑞方面針對北京、上海等一線城市的城市更新項目調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于政策利好、市場較為開放，近30家上市房企在這些城市布局城市更新項目。不過，在企業(yè)參與度上，地方性國企占絕對優(yōu)勢。一方面這些企業(yè)普遍承接著良好的政府資源，在項目獲取和土地獲取上有較強(qiáng)的議價能力，往往是政府直接授權(quán)的對象;另一方面，地方性國企在融資成本和渠道上表現(xiàn)更為突出，能夠抵抗住資金壓力。

億翰方面指出，城市更新成為存量時代謀劃新篇章的新方向，也是抵御行業(yè)見頂風(fēng)險的利器，但未必所有企業(yè)都能有所建樹。尤其對于一些中小規(guī)模企業(yè)，不宜將過多精力投入城市更新領(lǐng)域。“當(dāng)務(wù)之急應(yīng)將資源投入到可更快實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)的項目上，追求一定規(guī)模目標(biāo)，聚集資源，降低融資難度，為長期可持續(xù)發(fā)展蓄力。”

關(guān)鍵詞： 房企