房貸利率“換錨”期限將至，而對房貸一族來說，個(gè)人房貸利率的變化是他們最關(guān)心的事，選擇不同的還款方式，也直接關(guān)乎月供增減。
《證券日報(bào)》記者近日走訪部分銀行網(wǎng)點(diǎn)，了解到各家銀行房貸利率“換錨”時(shí)間不一：部分國有大行選擇8月25日起統(tǒng)一為客戶調(diào)整為貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)定價(jià)，部分中小銀行則在5月份或7月份已經(jīng)為客戶統(tǒng)一轉(zhuǎn)換。
走訪過程中，多位個(gè)貸經(jīng)理向記者表示，從春節(jié)過后就開始通知客戶做房貸利率轉(zhuǎn)換的工作，目前對于大部分購房者已經(jīng)辦理了轉(zhuǎn)換，但是猶豫不決的客戶依然有。同時(shí)記者了解到，若不接受批量轉(zhuǎn)換規(guī)則，可與銀行提前聯(lián)系或者轉(zhuǎn)換后協(xié)商撤銷。專家表示，不管轉(zhuǎn)換與否，都會面臨利率風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)考慮包括貸款價(jià)格、貸款期限、貸款余額、未來利率走勢等因素，綜合選擇更適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式。
銀行房貸利率
“換錨”啟動時(shí)間不一
去年年底，央行發(fā)布公告稱，為進(jìn)一步深化LPR改革，商業(yè)銀行應(yīng)自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)，原則上存量貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)切換工作要在2020年8月31日前全部完成。簡單說，如果選擇固定利率，未來貸款利率值將固定不變;如果選擇“LPR+加點(diǎn)”浮動利率，利率水平將隨市場利率水平變化。
據(jù)記者了解，多家銀行已經(jīng)完成了存量房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換工作。其中，浦發(fā)銀行、南京銀行等多家銀行已于8月前進(jìn)行了批量統(tǒng)一轉(zhuǎn)換。也有部分銀行正在啟動相關(guān)轉(zhuǎn)換工作。
例如，8月12日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、郵政儲蓄銀行5家國有銀行均發(fā)布公告稱，將于8月25日起，將符合轉(zhuǎn)換條件的存量浮動利率個(gè)人住房貸款，批量轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)。
據(jù)《證券日報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，五家國有大行此次批量轉(zhuǎn)換的規(guī)則基本一致，即轉(zhuǎn)換后的貸款加點(diǎn)數(shù)值等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月份發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。同時(shí)，多家銀行提醒，若不接受批量轉(zhuǎn)換規(guī)則，可與銀行提前聯(lián)系或者轉(zhuǎn)換后協(xié)商撤銷。根據(jù)各家銀行公告，批量轉(zhuǎn)換完成后，若對轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于2020年12月31日(含)前通過手機(jī)銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。
“5月底之前我們行已經(jīng)完成轉(zhuǎn)換工作，但是對于不愿意接受轉(zhuǎn)換的客戶也可以撤回。”某銀行的客戶經(jīng)理告訴記者，近期銀行工作人員正在統(tǒng)計(jì)名單。
也有客戶經(jīng)理向記者坦言，此前銀行已通過短信、微信等多種方式通知客戶進(jìn)行存量房貸定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換。對于大部分人來說，其實(shí)已經(jīng)辦理完了，但是仍有部分客戶猶豫不決。“對于這部分客戶做解釋工作要花一點(diǎn)時(shí)間，尤其是老年群體。”
個(gè)貸經(jīng)理：
根據(jù)自身情況進(jìn)行選擇
對房貸一族來說，最關(guān)心個(gè)人房貸利率的變化。
8月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，8月20日貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。
記者注意到，自4月份下調(diào)以來，雖然LPR報(bào)價(jià)已連續(xù)4個(gè)月保持不變，但總體來看有一定降息幅度。據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，自去年8月份LPR報(bào)價(jià)機(jī)制改革以來，至此，新的LPR報(bào)價(jià)機(jī)制執(zhí)行已滿一年。截至目前報(bào)價(jià)，5年期以上LPR共下降3次，從4.85%降到了4.65%，累計(jì)下行20個(gè)BP。
受此影響，LPR帶動實(shí)際貸款利率持續(xù)下行。今年以來全國重點(diǎn)城市首套及二套主流房貸利率已經(jīng)保持“八連降”。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對全國41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年8月(7月20日-8月18日)，全國首套房貸款平均利率為5.25%，環(huán)比下調(diào)1個(gè)基點(diǎn);二套房貸款平均利率則為5.56%，環(huán)比下降2基點(diǎn)。首套、二套平均利率均較去年同期下降22個(gè)基點(diǎn)。
《證券日報(bào)》記者在走訪銀行網(wǎng)點(diǎn)時(shí)了解到，由于不同的客戶在申請房貸時(shí)簽訂的貸款利率不同，所以在選擇LPR還是固定利率時(shí)，也要有所區(qū)分。
“對于客戶而言，選擇固定利率或LPR定價(jià)，還是基于個(gè)人對未來利率走勢的判斷。如果認(rèn)為未來LPR利率大概率降低，就可以選擇轉(zhuǎn)換。”多位銀行個(gè)貸經(jīng)理對記者表示，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，不方便提出具體建議。
某銀行個(gè)貸經(jīng)理給記者算了一筆賬，假定購房者選擇掛鉤LPR，由于重新定價(jià)日在明年1月1日，如果截至今年年底5年期LPR利率一直延續(xù)當(dāng)前的4.65%水平，那么按照100萬元貸款本金、30年等額本息計(jì)算，購房者每個(gè)月的房貸月供將減少約90元，全年節(jié)省1080元。
“按目前的市場環(huán)境來看，利率肯定是下行的，也就是說目前選擇LPR利率比較合適。但是也不排除之后LPR會上漲，不少貸款人的房貸期限還有十幾、二十年，這中間的擾動因素會很多，如果之后有什么政策變化，長期利率是很難做預(yù)測的。”某國有大行的個(gè)貸經(jīng)理表示。
此外，記者隨機(jī)采訪了部分購房者，在部分購房者看來，考慮到利率還有進(jìn)一步下行空間，不少人選擇將存量房貸轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)。
例如，家住北京市海淀區(qū)的一位張女士告訴記者：“我們業(yè)主群里之前就有討論過這個(gè)問題，到底要不要將房貸轉(zhuǎn)成LPR利率，說法很多，目前看上去LPR浮動利率似乎更能省錢，所以群內(nèi)大部分人最終還是選擇轉(zhuǎn)化LPR定價(jià)。”
“選擇轉(zhuǎn)成LPR浮動利率，主要是因?yàn)橹暗姆抠J利率有點(diǎn)高，預(yù)期未來利率下行的概率更大，所以換成LPR要合適一些。”張女士稱。
但也有一些享受了較低房貸利率、打了折扣的購房者表示，穩(wěn)妥點(diǎn)沒壞處。“此前房貸利率享受的價(jià)格折扣力度較大，本來利率已經(jīng)很低，而且還款期限比較長，選擇固定利率，這樣不用操心未來利率的漲跌。”一位家住北京市朝陽區(qū)的王女士稱。
預(yù)計(jì)后續(xù)利率下調(diào)空間不大
總體維持低息狀態(tài)
LPR改革穩(wěn)步推進(jìn)已滿1年，未來走勢如何?對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，8月份5年期LPR基礎(chǔ)利率繼續(xù)不變，說明近期下調(diào)空間已經(jīng)不大。當(dāng)前對金融風(fēng)險(xiǎn)防范的提法有所增多，客觀上會限制LPR的走勢，也會影響房貸利率的走勢。預(yù)計(jì)后續(xù)利率下調(diào)空間不大，但總體上維持低息的狀態(tài)。
“不管轉(zhuǎn)換與否，都會面臨利率風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)自己的實(shí)際情況來進(jìn)行選擇。”中國民生銀行首席研究員溫彬在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，對于LPR下一步的走勢，由于LPR分兩個(gè)品種，分別是一年期和五年期，由于國家政策是保持房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，因此5年期以上LPR利率水平大概率會保持一個(gè)穩(wěn)定。具體到更中長期來看，中長期LPR走勢受到經(jīng)濟(jì)形勢、通脹水平、就業(yè)情況、國際收支狀況等多因素影響，可能會有一些相應(yīng)的變化，目前難以預(yù)測。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼對記者表示，其實(shí)，房貸利率轉(zhuǎn)成掛鉤LPR還是固定利率，與現(xiàn)在的利率是多少無關(guān)。只需要判斷未來利率走勢是上升還是下降。如果判斷是上升，那么就轉(zhuǎn)成固定利率，如果判斷是下降，就轉(zhuǎn)成掛鉤LPR。“從中短期看，我國利率處于下行趨勢。將存量浮動利率房貸轉(zhuǎn)成以LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)，對借款人是有利的，有助于減輕借款人房貸支出。”
在董希淼看來，目前來看，比較適合轉(zhuǎn)成掛鉤LPR。理由有以下四點(diǎn)：首先，判斷長期利率走勢上行還是下行，不確定性太大。但中短期利率下行基本上是有共識的;其次，即使幾年后利率上行，但本金逐步減少，利率上行帶來的損失其實(shí)比預(yù)期要低;再次，無論是自住還是投資，房子持有時(shí)間可能平均不會超過十年，所以，并不需要考慮太長期限的利率走勢;最后，如果出現(xiàn)了與預(yù)期不一樣的利率大幅上升走勢，還可以提前還貸。
溫彬建議，房貸族應(yīng)根據(jù)自身情況，包括貸款價(jià)格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式。如果此前房貸利率價(jià)格折扣力度大，月供剩余時(shí)間比較長的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排;如果月供剩余時(shí)間較短，以前的房貸利率又比較高，可以選擇LPR，即便經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，通脹上升，未來LPR上升，也可以通過提前還款方式來規(guī)避利率波動的風(fēng)險(xiǎn)。
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