近日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布并實(shí)施《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》。這意味著，各大公募基金公司可上報(bào)這類全新資管產(chǎn)品——房地產(chǎn)信托投資基金(英文簡(jiǎn)稱REITs)。

那么，對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)，該如何看待用基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)啟動(dòng)公募REITs試點(diǎn)?購(gòu)買(mǎi)這類資管產(chǎn)品有何注意事項(xiàng)?

公募REITs自20世紀(jì)60年代在美國(guó)推出以來(lái)，已在40多個(gè)國(guó)家、地區(qū)發(fā)行。其投資領(lǐng)域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店商場(chǎng)、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，已成為專門(mén)投資不動(dòng)產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品。部分證券研究機(jī)構(gòu)推算，根據(jù)國(guó)外成熟市場(chǎng)公募REITs規(guī)模與GDP的比例，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)?？蛇_(dá)6萬(wàn)億元——這一業(yè)務(wù)無(wú)疑給公募基金行業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展空間。

鵬華基金副總裁邢彪表示，市場(chǎng)對(duì)中國(guó)版公募REITs呼聲已久。一方面，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施主要以債務(wù)融資方式籌措資金，多年以來(lái)負(fù)債模式有效匯集了公眾資金，支持了中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展。經(jīng)過(guò)多年杠桿擴(kuò)張，政府部門(mén)的杠桿率一路走高，目前負(fù)債空間已逐步收窄。在負(fù)債約束下，繼續(xù)開(kāi)展基建投資存在較大資金缺口，特別是作為資本金的股性資金非常緊張，而公募REITs成為負(fù)債約束下打破基建投資瓶頸的有力工具。

另一方面，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投資經(jīng)過(guò)多年迅猛發(fā)展形成的巨量?jī)?yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)卻大量處于休眠狀態(tài)，無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)流通。因此，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持有人無(wú)法通過(guò)盤(pán)活存量、投資增量模式滾動(dòng)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)投資循環(huán)，只能靠負(fù)債融資模式為新項(xiàng)目籌措資金，制約了基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展。隨著公募REITs推出，將進(jìn)一步完善我國(guó)多層次資本市場(chǎng)，有效引導(dǎo)長(zhǎng)線資金投資基礎(chǔ)設(shè)施。

為何公募REITs選擇基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)試點(diǎn)?上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心總經(jīng)理佘力在“2020年中國(guó)資產(chǎn)管理年會(huì)·公募REITs啟航與金融新趨勢(shì)”分論壇上表示，當(dāng)前，穩(wěn)基建是我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的重要任務(wù)，但金融服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的工具與手段仍以財(cái)政與傳統(tǒng)信貸為主。而以債務(wù)資金推動(dòng)的邊際效應(yīng)不斷遞減，相應(yīng)產(chǎn)生了一系列問(wèn)題。加快要素市場(chǎng)建設(shè)、釋放市場(chǎng)活力，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供新產(chǎn)品、新機(jī)制成為當(dāng)前資本市場(chǎng)的重要使命。REITs在此背景下應(yīng)運(yùn)而生，也是深化資本市場(chǎng)供給側(cè)改革的重要舉措。

“作為低門(mén)檻、高質(zhì)量、高透明度的金融產(chǎn)品，REITs試點(diǎn)能有效填補(bǔ)中國(guó)資產(chǎn)管理行業(yè)產(chǎn)品空白，滿足養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金、銀行理財(cái)資金以及個(gè)人投資者的投資需求。”北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長(zhǎng)張崢表示，公募REITs有兩方面特點(diǎn)：一是強(qiáng)制分紅機(jī)制，把回報(bào)及時(shí)發(fā)給投資者，同時(shí)能抑制資產(chǎn)管理人基于自身利益尋求擴(kuò)張的沖動(dòng);二是穩(wěn)定有成長(zhǎng)性的現(xiàn)金流。公募REITs試點(diǎn)有助于促進(jìn)中國(guó)資產(chǎn)管理行業(yè)回歸本源。

張崢建議，從投資者角度來(lái)看，要重點(diǎn)關(guān)注定價(jià)問(wèn)題。要建立完善的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制，抑制市場(chǎng)投機(jī)。長(zhǎng)期來(lái)看，應(yīng)該加大REITs投資者教育，強(qiáng)化信息披露機(jī)制，完善整個(gè)監(jiān)管體系。在全市場(chǎng)范圍內(nèi)，應(yīng)形成科學(xué)有效公開(kāi)透明的估值與教育機(jī)制。

另外，對(duì)于REITs試點(diǎn)投資者還需關(guān)注幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。張崢認(rèn)為，普通投資者涉足公募REITs首先應(yīng)避免合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，比如基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否清晰，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是否可以合法轉(zhuǎn)讓，建設(shè)手續(xù)是否完整，包括立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、用地、節(jié)能審查各個(gè)方面均應(yīng)有完善手續(xù);其次，要避免政策風(fēng)險(xiǎn)，如果涉及國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，稅收、地方政府審批等各相關(guān)方包括政府主體需要密切配合解決;再次，應(yīng)避免道德風(fēng)險(xiǎn)，包括加強(qiáng)REITs的信息披露機(jī)制以及全生命周期合規(guī)監(jiān)管等。

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