國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，是行業(yè)內(nèi)外人士特別關(guān)注的話題。不久之前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2020年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》《2020年1~8月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》，展示了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的最新情況。

價(jià)格有所上漲

新房、二手房表現(xiàn)不一

8月份錦州新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.4%，唐山新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.3%……國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅較大，上漲1.0%，高于一線城市的0.6%和二線城市的0.6%。但是，與去年8月相比，二線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲幅度最高，為5.0%，其次為三線城市的4.5%，一線城市的3.9%。

對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，今年年初以來(lái)，三四線城市中，銀川、唐山及惠州等城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅多次居70城前列，主要是疫情過(guò)后房企融資環(huán)境有所改善，拿地?zé)崆檩^高，一級(jí)市場(chǎng)熱度向二級(jí)市場(chǎng)傳導(dǎo)所致。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，從8月份70城新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，各城市新房?jī)r(jià)格漲幅均有所擴(kuò)大，市場(chǎng)熱度不減。

二手住宅方面，一線城市銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.0%，高于二線城市的0.6%和三線城市0.6%。廣州二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.7%，為一線城市中漲幅最高的城市，其次是深圳1.1%、上海0.8%、北京0.7%。與去年8月份相比，一線城市二手住宅價(jià)格同比上漲幅度仍然最高，為6.9%，其次為二線城市的2.0%，三線城市為1.8%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬表示，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅均連續(xù)16個(gè)月相同或回落。

許小樂(lè)表示，近兩月廣州二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)處在70城首位，漲幅均在1.5%以上，說(shuō)明今年廣州二手房市場(chǎng)需求韌性較強(qiáng)，市場(chǎng)預(yù)期走高，進(jìn)而導(dǎo)致近兩月價(jià)格表現(xiàn)較為突出。前8個(gè)月廣州二手住宅成交量超過(guò)去年同期，同比增長(zhǎng)5%，增速超過(guò)北京及上海。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年廣州二手房業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)次數(shù)占比呈現(xiàn)持續(xù)走高態(tài)勢(shì)，8月達(dá)到24%。廣州二手房市場(chǎng)需求的強(qiáng)韌性主要是去年下半年以來(lái)二手房均價(jià)的持續(xù)走低、需求入市門檻降低所致，同時(shí)7月以來(lái)深圳調(diào)控政策加碼也有一定的需求溢出。二線城市中，成都二手住宅價(jià)格指數(shù)漲幅居前，同樣是市場(chǎng)需求升溫所致。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，58同城、安居客購(gòu)房者行為信息顯示，2020年8月份購(gòu)房者信心指數(shù)為111.7，環(huán)比上漲1.9%。購(gòu)房者對(duì)于后市依然持樂(lè)觀態(tài)度，只要限購(gòu)以及差別化信貸政策不發(fā)生改變，樓市熱度較高城市的調(diào)控持續(xù)收緊、房?jī)r(jià)整體穩(wěn)定的大態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。值得關(guān)注的是，由于近期從金融側(cè)加大對(duì)房企的“三道紅線”的負(fù)債控制，9月房企或明或暗打折的現(xiàn)象預(yù)計(jì)會(huì)增多，在銷量提升的同時(shí)，或?qū)Ψ績(jī)r(jià)起到一定下拉作用。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，預(yù)計(jì)接下來(lái)二手房市場(chǎng)不會(huì)過(guò)快上漲。尤其是今年“金九銀十”階段，各地新房的供應(yīng)規(guī)模比較大，客觀上會(huì)使得二手房的買賣受到影響，二手房市場(chǎng)有望保持價(jià)格穩(wěn)定。當(dāng)然需要看到，部分周邊教育資源較好的房源依然有可能被炒作。各地對(duì)于中介機(jī)構(gòu)等行為依然需要積極管控，以進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定。

銷售面積持續(xù)恢復(fù)

銷售額同比轉(zhuǎn)正

前8個(gè)月商品房銷售面積雖然還未恢復(fù)至去年同期，但是降幅在持續(xù)收窄。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~8月，商品房銷售面積98486萬(wàn)平方米，同比下降3.3%，降幅比1~7月收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降2.5%，辦公樓銷售面積下降19.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降17.0%。商品房銷售額96943億元，增長(zhǎng)1.6%，1~7月為下降2.1%。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)4.1%，辦公樓銷售額下降18.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降19.9%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，受疫情影響，一季度房地產(chǎn)無(wú)論是投資、銷售都出現(xiàn)大幅度下降。隨著經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，房地產(chǎn)出現(xiàn)了回暖態(tài)勢(shì)，前8個(gè)月商品房銷售額已經(jīng)轉(zhuǎn)正，銷售面積降幅也在收窄。面對(duì)疫情的沖擊，政府沒(méi)有將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，仍然堅(jiān)持房住不炒的定位，持續(xù)落實(shí)城市的主體責(zé)任，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體穩(wěn)定。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，1~8月全國(guó)商品房均價(jià)為每平方米9843元，同比漲幅為5.1%。就房?jī)r(jià)走勢(shì)看，走出了過(guò)冷區(qū)間，同時(shí)略有升溫，但此類漲幅總體是可控的。今年高端物業(yè)服務(wù)企業(yè)入市節(jié)奏加快，在一定程度上帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

針對(duì)商品房銷售額增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象，付凌暉表示，隨著被疫情抑制的購(gòu)房需求得到釋放以及金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度的增加，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回溫。市場(chǎng)利率下行、中長(zhǎng)期利率有所降低，客觀上降低了購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)。但是總體來(lái)看，無(wú)論投資額還是銷售額仍然處于比較低的水平，尚未恢復(fù)到常態(tài)。隨著多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度不斷完善，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持總體穩(wěn)定。

分地區(qū)來(lái)看，前8個(gè)月東部地區(qū)無(wú)論是商品房銷售面積還是銷售額，都已經(jīng)超過(guò)去年同期，西部地區(qū)銷售額同比轉(zhuǎn)正，其他地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)變化趨勢(shì)良好。具體來(lái)看，1~8月，東部地區(qū)商品房銷售面積40614萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.8%，1~7月為下降2.2%;銷售額54065億元，同比增長(zhǎng)6.6%，增速比1~7月提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積26330萬(wàn)平方米，下降8.5%，降幅收窄2.6個(gè)百分點(diǎn);銷售額19072億元，同比下降7.8%，降幅收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積27525萬(wàn)平方米，同比下降2.7%，降幅收窄1.5個(gè)百分點(diǎn);銷售額20424億元，同比增長(zhǎng)0.3%，1~7月為下降2.5%。東北地區(qū)商品房銷售面積4017萬(wàn)平方米，同比下降10.2%，降幅收窄4.3個(gè)百分點(diǎn);銷售額3381億元，下降5.8%，降幅收窄3.7個(gè)百分點(diǎn)。

此外，8月末，商品房待售面積50052萬(wàn)平方米，比7月末減少639萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少705萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少17萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加27萬(wàn)平方米。

華泰證券表示，8月單月全國(guó)商品房銷售面積、銷售金額同比增長(zhǎng)13.7%、27.1%，繼續(xù)創(chuàng)出年內(nèi)新高。供給層面，疫情影響下7、8月出現(xiàn)推盤高峰;需求層面，寬松的信貸環(huán)境對(duì)銷售去化形成支撐。7月以來(lái)主管部門再次強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，寧波、深圳、南京、東莞、無(wú)錫、杭州、沈陽(yáng)、常州、成都等城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策，通過(guò)因城施策平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。預(yù)計(jì)三季度供求熱度仍能延續(xù)，四季度開始房企推盤同比增速將收窄，需求端在政策影響下亦將轉(zhuǎn)弱。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，7月起全國(guó)共44個(gè)省市61次推出房地產(chǎn)相關(guān)政策，其中，常州、沈陽(yáng)、杭州、東莞等10城發(fā)布了有關(guān)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的限售、限購(gòu)政策，并提高貸款和房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣門檻，防范市場(chǎng)過(guò)熱。這對(duì)全國(guó)其他城市也將起到警示作用，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬蠝p緩成交量的恢復(fù)以及價(jià)格上漲的速度，但在整體經(jīng)濟(jì)承壓、因城施策的影響下，調(diào)控政策全面收緊的可能性不大，同時(shí)隨著年底臨近，房企出貨意愿依然強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)成交量降速仍將持續(xù)收窄，成交價(jià)格保持穩(wěn)定。

開發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng)

新開工面積不及去年同期

自6月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速累計(jì)同比增速實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正之后，8月該指標(biāo)進(jìn)一步攀升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資88454億元，同比增長(zhǎng)4.6%， 增速比1~7月提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資65454億元，增長(zhǎng)5.3%，增速提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。

潘浩表示，自今年2月以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增速持續(xù)走高，6月超過(guò)去年同期，7、8月持續(xù)上行但增速有所放緩，各城市土地市場(chǎng)在上半年基本完成修復(fù)的情況下，下半年供地結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，集中出讓優(yōu)質(zhì)地塊的情況減少。同時(shí)房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)對(duì)房企降低負(fù)債規(guī)模和負(fù)債率提出要求，或?qū)⑹沟梅科蟮耐顿Y行為趨于謹(jǐn)慎，因此未來(lái)短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或?qū)⒊掷m(xù)放緩或下行。

銀河證券認(rèn)為，前期較高的新開工以及年末提速的竣工，將會(huì)對(duì)施工形成支撐，從而進(jìn)一步支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資，所以，四季度房地產(chǎn)開發(fā)投資的韌性仍會(huì)持續(xù)，但在中期維度上，房地產(chǎn)開發(fā)投資的單月增速或逐步下降。華泰證券認(rèn)為，8月單月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)11.8%，繼續(xù)創(chuàng)出年內(nèi)新高，但增速擴(kuò)張有所放緩。

各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資表現(xiàn)不一，東部地區(qū)投資額度最高，西部地區(qū)增速最大。1~8月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資47329億元，同比增長(zhǎng)5.5%，增速比1~7月提高1.5個(gè)百分點(diǎn);西部地區(qū)投資19966億元，增長(zhǎng)7.9%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn);中部地區(qū)投資17605億元，下降1.1%，降幅收窄2.0個(gè)百分點(diǎn);東北地區(qū)投資3554億元，增長(zhǎng)4.0%，增速提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。

在開發(fā)投資增長(zhǎng)的同時(shí)，企業(yè)的到位資金也實(shí)現(xiàn)了一定的增長(zhǎng)。1~8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金117092億元，同比增長(zhǎng)3.0%，增速比1~7月提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款18016億元，增長(zhǎng)4.0%;利用外資101億元，增長(zhǎng)24.5%;自籌資金37320億元，增長(zhǎng)3.6%;定金及預(yù)收款38837億元，增長(zhǎng)1.2%;個(gè)人按揭貸款18957億元，增長(zhǎng)8.6%。

前8個(gè)月，房屋施工面積繼續(xù)增長(zhǎng)，房屋新開工面積、房屋竣工面積持續(xù)修復(fù)。1~8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積839734萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.3%，增速比1~7月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積592216萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.3%。房屋新開工面積139917萬(wàn)平方米，下降3.6%，降幅收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積102486萬(wàn)平方米，下降4.3%。房屋竣工面積37107萬(wàn)平方米，下降10.8%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積26498萬(wàn)平方米，下降9.7%。

此外，1~8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積11947萬(wàn)平方米，同比下降2.4%，降幅比1~7月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款7088億元，增長(zhǎng)11.2%，增速回落1.0個(gè)百分點(diǎn)。

華泰證券認(rèn)為，在5月至7月集中放量后，新開工面積在8月重新回落至2億平方米以下，但依然同比增長(zhǎng)2.4%，反映了房企在銷售目標(biāo)和回款壓力下的積極推盤意愿，推動(dòng)施工面積同比增速提升至3.3%;8月竣工面積同比降幅收窄至9.8%，短期波動(dòng)不改中期修復(fù)趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全年竣工維持高景氣周期。拿地層面，8月土地購(gòu)置面積同比下滑7.6%，連續(xù)第二個(gè)月下滑，一方面是地方政府疫情后集中出讓優(yōu)質(zhì)地塊逐步告一段落;另一方面，房地產(chǎn)融資收緊以及部分城市調(diào)控政策變化，導(dǎo)致房企放緩?fù)顿Y節(jié)奏。

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