在房?jī)r(jià)連漲56個(gè)月并迎來(lái)備案價(jià)格管理的徐州，不少“網(wǎng)紅盤(pán)”近期傳出降價(jià)風(fēng)聲。

據(jù)當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售人員介紹，位于云龍區(qū)徐海路的保利水利水沐堂已經(jīng)降價(jià)，“項(xiàng)目11月初開(kāi)盤(pán)，之前這邊小高層項(xiàng)目預(yù)期報(bào)價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在幾棟位置比較好的都在1.6萬(wàn)元/平方米，比預(yù)期降了近2000元/平方米。最近政策卡得比較嚴(yán)，不然備案價(jià)格肯定不止如此。”項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)李小寧告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“其實(shí)徐州熱門(mén)地段的房子不愁賣(mài)，像保利的項(xiàng)目，顧客先定存20萬(wàn)元準(zhǔn)備后期參選，全款也好、貸款也好，能選到房就不錯(cuò)了。”

過(guò)去一個(gè)多月里，“新盤(pán)不愁賣(mài)”的徐州屢次因房?jī)r(jià)話(huà)題“出圈”。據(jù)10月20日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，今年9月，徐州新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.4%，同比上漲11.9%;二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.3%，同比上漲7.7%。新房、二手房環(huán)比漲幅均居于榜首。

當(dāng)?shù)刈〗ň钟?0月9日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的通知》，將單次備案建筑面積下限由4萬(wàn)平方米調(diào)整到10萬(wàn)平方米，備案價(jià)格一年內(nèi)不得調(diào)整;限售政策則延續(xù)2018年規(guī)定，市區(qū)戶(hù)籍居民家庭擁有一套住房的限售5年，非市區(qū)戶(hù)籍居民家庭擁有一套及以上住房的、市區(qū)戶(hù)籍居民家庭擁有二套及以上住房的限售6年。

不過(guò)，此次應(yīng)聲而降的保利水沐堂項(xiàng)目顯然具有“調(diào)控空間”。據(jù)其置業(yè)顧問(wèn)透露，該項(xiàng)目系2019年11月拍得地塊，樓面價(jià)5300元/平方米，在彼時(shí)的云龍區(qū)徐海路板塊幾乎是最低地價(jià)，敏感的樓市政策下項(xiàng)目預(yù)期價(jià)格有了這次下調(diào)動(dòng)作。

而與之形成對(duì)比的是，徐州部分項(xiàng)目報(bào)價(jià)近期“不降反增”。位于銅山區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的一處閩系房企項(xiàng)目已于10月下旬開(kāi)盤(pán)，最初報(bào)價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售人員告訴記者，項(xiàng)目在11月份結(jié)束開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠，每平方米上漲500元左右：“以往我們會(huì)在備案價(jià)格的基礎(chǔ)上優(yōu)惠5到6個(gè)點(diǎn)，這次我們把優(yōu)惠取消了，相當(dāng)于漲了，但是備案價(jià)格是不變的。”

業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，基于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市、土拍熱潮推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期等因素，前三季度徐州樓市漲幅強(qiáng)勢(shì);“銀十”期間徐州量?jī)r(jià)回落，意味著當(dāng)?shù)匦路總浒竷r(jià)格管控效力初顯。不過(guò)，“賣(mài)方市場(chǎng)”環(huán)境下，當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策影響幾何、樓市供需如何走向平衡，還有待市場(chǎng)驗(yàn)證。

核心板塊高價(jià)盤(pán)入市推動(dòng)房?jī)r(jià)“逆勢(shì)上揚(yáng)”

與此前不少熱點(diǎn)城市在樓市調(diào)控政策加碼、融資渠道收緊后表現(xiàn)出來(lái)的“高位回落”不同，今年前三季度徐州逆勢(shì)上揚(yáng)，在土地供應(yīng)與新盤(pán)入市方面印證了“蘇北最強(qiáng)市”標(biāo)簽。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，徐州住宅用地成交2217萬(wàn)平方米，在蘇北五市4586萬(wàn)平方米總成交面積中占比近5成。

房?jī)r(jià)漲幅上，除了坐上9月環(huán)比漲幅第一交椅，目前徐州新建商品住宅價(jià)格較2015年基礎(chǔ)價(jià)格已上漲72.2%，近5年累計(jì)漲幅位居全國(guó)第二，僅次于西安。據(jù)安居客數(shù)據(jù)，當(dāng)月大徐州地區(qū)新房均價(jià)表現(xiàn)為9057元/平方米，二手房?jī)r(jià)格為10650元/平方米。

在中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓看來(lái)，徐州樓市近期漲幅居前離不開(kāi)兩個(gè)方面因素：一是由于徐州近期新增成交對(duì)象中豪宅、超大戶(hù)型占比較高，一定程度上帶來(lái)結(jié)構(gòu)性上漲;另一方面則是與三季度以來(lái)多宗高溢價(jià)地塊有關(guān)，包括萬(wàn)科等品牌房企入駐，土地市場(chǎng)的火熱為樓市帶來(lái)預(yù)期價(jià)格支撐。

“撐起徐州樓市熱度的板塊主要在東區(qū)、南區(qū)和新區(qū)。”賈汪區(qū)一處本土房企項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴記者，“相比之下我們項(xiàng)目銷(xiāo)售情況比較穩(wěn)，‘黃金周’期間熱度是有的，但跟平常假期相差不大。十幾個(gè)置業(yè)顧問(wèn)平均一個(gè)人每月能去化10多套，一個(gè)月能去化100多套，一直以來(lái)算是可觀。”

事實(shí)上，同眾多受疫情沖擊城市一樣，上半年徐州商品房網(wǎng)簽量并不亮眼，到了購(gòu)房需求集中釋放的“金九銀十”，大徐州地區(qū)網(wǎng)簽量也難抵去年。據(jù)徐州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，9月份全市商品房網(wǎng)簽14121套，網(wǎng)簽面積165.6萬(wàn)平方米，網(wǎng)簽面積環(huán)比上升4.63%，同比下降11.6%;10月份網(wǎng)簽13996套，網(wǎng)簽面積161.27萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2.61%，同比下降7.48%。

但這并不影響今年徐州樓市價(jià)格熱度，板塊分化之下，以中心區(qū)、云龍湖和大東區(qū)為代表的優(yōu)質(zhì)區(qū)域最受本土購(gòu)房者青睞。中房報(bào)記者了解到，目前這幾大熱門(mén)板塊商品房均價(jià)已經(jīng)超過(guò)1.8萬(wàn)元/平方米，拉升大徐州地區(qū)整體房?jī)r(jià);今年前三季度，出自幾大核心板塊的紅星云龍金茂悅、招商雍華府、云龍湖金茂府等高價(jià)盤(pán)入市去化率超過(guò)7成。

事實(shí)上，徐州樓市供求關(guān)系正在不斷縮短的商品住宅去化周期中得以呈現(xiàn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，自2015年底至今年10月份，徐州商品住宅去化周期不斷縮短，自19.9個(gè)月一路降至5.4個(gè)月。

“徐州目前還是更傾向于賣(mài)方市場(chǎng)。”李小寧告訴記者，“近期網(wǎng)簽量下降不一定代表購(gòu)買(mǎi)力下降，是可售房源減少。預(yù)售證審核變得非常嚴(yán)格，很多房源未必及時(shí)推出來(lái)。”

熱門(mén)土拍支撐市場(chǎng)預(yù)期

坐上9月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅“頭把交椅”前，徐州樓市熱度已在近期土地拍賣(mài)市場(chǎng)中初露鋒芒。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，徐州土地成交總建筑面積超過(guò)2200萬(wàn)平方米，位居全國(guó)第二;土地總金額達(dá)到372.8億元，同比大幅上漲73%。

當(dāng)?shù)鼗馃岬囊患?jí)市場(chǎng)吸引品牌房企不斷進(jìn)駐。“高溢價(jià)”已成為常態(tài)。目前深耕徐州的企業(yè)中既有金林置業(yè)、華美地產(chǎn)、德信地產(chǎn)等本土房企，也有碧桂圓、招商蛇口、中梁控股、華潤(rùn)置地等一線(xiàn)房企進(jìn)駐搶灘。今年以來(lái)徐州已有14個(gè)板塊樓面價(jià)記錄被刷新，步入第三季度，徐州單價(jià)“地王”三易其主，碧桂園、儒辰、頤居接連登頂。

7月14日，碧桂園斥資15.03億元摘得云龍區(qū)城東板塊原壩山熱電廠(chǎng)地塊，溢價(jià)率97.4%，以12412元/平方米樓面價(jià)刷新徐州單價(jià)“地王”;7月28日，魯系房企儒辰首進(jìn)徐州，以14.22億元競(jìng)得云龍區(qū)大龍湖BC地塊出讓?zhuān)鐑r(jià)率101.99%，平均樓面價(jià)16180元/平方米，一舉摘得徐州“地王”桂冠;8月11日，南京頤居以19.3億元總價(jià)競(jìng)得華東機(jī)械廠(chǎng)D地塊，溢價(jià)率144%，樓面價(jià)16933元/平方米，“徐州地王”再度易主。

業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“面粉”價(jià)格飆升終將傳導(dǎo)至住宅市場(chǎng)，徐州各宗“凈地”“核心板塊”高價(jià)入市終將推動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。例如，備受關(guān)注的大龍湖BC地塊，臨近大龍湖及金融聚集區(qū)，區(qū)位價(jià)值凸顯，業(yè)界預(yù)測(cè)未來(lái)項(xiàng)目入市精裝價(jià)可達(dá)30000元/平方米以上。

房企扎推徐州搶灘的背后，核心板塊住宅用地供應(yīng)逐年下降，已被視為徐州“面粉”漲價(jià)的重要原因。根據(jù)此前徐州市國(guó)土局公布的徐州市區(qū)2018年-2020年3年的住宅供地計(jì)劃，3年內(nèi)市區(qū)計(jì)劃安排供應(yīng)住宅用地31398畝，以保證市區(qū)住宅需求。3年內(nèi)土地供應(yīng)計(jì)劃依次為10922畝、9941畝、8341.64畝。

與此同時(shí)，非限價(jià)地塊已成為目前徐州樓市的“主力”。一位銅山萬(wàn)達(dá)區(qū)域項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者：“徐州限價(jià)樓盤(pán)的供應(yīng)主要集中在2017年、2018年前后。現(xiàn)在徐州已經(jīng)沒(méi)有新入市限價(jià)樓盤(pán)，2020年限價(jià)地塊供應(yīng)數(shù)量是零。”

今年9月，徐州最后一個(gè)限價(jià)樓盤(pán)錦繡鵬程開(kāi)盤(pán)，760組有效客戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)301套可售房源，中簽率39.6%，項(xiàng)目備案價(jià)格1.31萬(wàn)元/平方米，低于其所在地泉山區(qū)目前1.58萬(wàn)元/平方米的新房均價(jià)。該項(xiàng)目為徐州市財(cái)苑房地產(chǎn)公司在2017年拿下的地塊，樓面價(jià)僅3903元/平方米。目前徐州已無(wú)限價(jià)項(xiàng)目。

“不排除后續(xù)打補(bǔ)丁式調(diào)控”

面對(duì)高調(diào)房?jī)r(jià)漲幅與土地市場(chǎng)熱度，徐州在10月份收緊備案限售政策。國(guó)慶收假首日，當(dāng)?shù)刈〗ň诌B夜出臺(tái)新政，要求在土地供應(yīng)上做到“控地價(jià)”與“一區(qū)一策”;新房備案面積由每次4萬(wàn)平方米提升10萬(wàn)平方米，備案價(jià)格一年不得調(diào)整;重申兩年前“首套房限售5年、二套房及以上限售6年”政策。

中原地產(chǎn)上海首席分析師盧文曦就此向記者表示，相較于此前深圳、杭州等城市限購(gòu)限貸政策，徐州此次樓市調(diào)控比較溫和，在很大程度上是當(dāng)?shù)卣畬?duì)樓市調(diào)控信心的一種表態(tài)：“如果市場(chǎng)反饋沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，那便不排除后續(xù)“打補(bǔ)丁”動(dòng)作，像杭州一樣，在3個(gè)的時(shí)間接連數(shù)次進(jìn)行調(diào)控升級(jí)。這也是在給市場(chǎng)傳遞一種信號(hào)，樓市不可能非常規(guī)的高熱下去，當(dāng)中的平衡需要后續(xù)市場(chǎng)慢慢把握。”

云龍湖板塊負(fù)責(zé)“高價(jià)盤(pán)”銷(xiāo)售的一位置業(yè)顧問(wèn)則表示，目前徐州樓市并不像外界所理解的那樣“失控”，“徐州畢竟是一座非限購(gòu)城市，屬于局部火熱，這里一二手房子倒掛現(xiàn)象不明顯，加上限售期限比較長(zhǎng)，本地人一直是購(gòu)房主力，投資客不多。”他向記者補(bǔ)充到，“關(guān)于限售政策收緊，可能因?yàn)閯偝雠_(tái)不久，在購(gòu)房人中間反饋不多，偶爾有人問(wèn)我‘你們是不是不能漲價(jià)’?我簡(jiǎn)單回答‘是的，一年內(nèi)不能漲價(jià)’。”

在謝逸楓看來(lái)，徐州近千萬(wàn)級(jí)的人口容量、淮海中心城市的地位，其實(shí)是支撐其目前及未來(lái)樓市熱度的重要因素。

據(jù)了解，徐州的區(qū)域定位在2017年得到明確，國(guó)務(wù)院批復(fù)徐州總體規(guī)劃時(shí)將其定義為“淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市”。結(jié)合“五省通衢”“華東門(mén)戶(hù)城市”等眾多標(biāo)簽，徐州開(kāi)始成為長(zhǎng)三角地區(qū)人口重要承載地。截至2019年底，徐州GDP總量7151億元，常住人口達(dá)882萬(wàn)人，人口增速位于江蘇省前三;人均生產(chǎn)總值81238元，高于全國(guó)人均生產(chǎn)總值1萬(wàn)美元。

2019年，徐州開(kāi)始與淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)七市實(shí)現(xiàn)公積貸款互認(rèn)互貸，結(jié)合對(duì)高層次人才予以購(gòu)房金額50%的補(bǔ)貼等“雙創(chuàng)人才引進(jìn)計(jì)劃”，對(duì)購(gòu)房人群拋出橄欖枝。

另值得一提的是，徐州目前熱門(mén)樓市板塊的涌現(xiàn)，在很大程度上得益于整座城市的“東拓南進(jìn)”的空間規(guī)劃。近十年來(lái)，伴隨當(dāng)?shù)睾推酱髽蛲ㄜ?chē)、高鐵東站投入使用等“東拓”舉措，昔日的徐州東區(qū)開(kāi)始變得“高攀不起”。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年—2019年，徐州城東板塊交易量一騎絕塵，以超過(guò)600萬(wàn)平方米成交量穩(wěn)居徐州各板塊首位，目前這一板塊正以1.8萬(wàn)元/平方米商品房均價(jià)吸引購(gòu)房者進(jìn)駐。

目前來(lái)看，10月份徐州樓市表現(xiàn)初步印證了當(dāng)?shù)貍浒竷r(jià)格管理效力。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，該月徐州市區(qū)新增商品住宅供應(yīng)26.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌67%;成交面積41.94萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌30%;成交均價(jià)12661元/平方米，環(huán)比下跌9%。

從土地價(jià)格來(lái)看，截至10月底，2020年度徐州市區(qū)共成交38宗涉宅地，其中11宗地塊溢價(jià)率超100%;平均成交樓面價(jià)走高至5771元/平方米，同比上漲66%，將傳遞至住宅市場(chǎng)，未來(lái)的徐州樓市走向有待時(shí)間驗(yàn)證。

關(guān)鍵詞： 徐州