與深深房重組的計劃失敗后，恒大的股價微漲了幾天，并沒有受到太多影響。在解決戰(zhàn)投轉(zhuǎn)普通股和提前還債等問題后，近段時間擺在恒大面前的任務(wù)所剩不多，拆分物管上市便是其中之一。

恒大拆分物業(yè)上市是近年來物管上市熱潮的重要組成部分。如今排隊IPO的物管企業(yè)仍有十幾家，相應政策層面的利好也在顯現(xiàn)。但新股跌破發(fā)行價、股價沖高后回落，已成為當前階段物管企業(yè)面臨的新現(xiàn)實。

入市表現(xiàn)不樂觀

南方日報記者注意到，進入四季度，物管上市潮仍在持續(xù)，最近的10月份就有4家房企物管企業(yè)在香港交易所上市，其中世茂服務(wù)與合景悠活都在10月30日當天進行了敲鐘。

與之前人們印象中物管企業(yè)上市后一路高歌的狀況有所不同，近期IPO的物管企業(yè)股價走勢并不順利。10月份，4家上市物管公司開盤首日均不理想。其中，合景悠活上市首日下跌22.94%，世茂服務(wù)利用“綠鞋機制”在尾盤拉升保住16.6港元的發(fā)行價，但隨后幾天便一路震蕩，截至11月12日港股收盤時也未再高于這一數(shù)字。

而其他已經(jīng)上市較長時間的物管企業(yè)，近期股價也出現(xiàn)增長明顯放緩甚至股價回調(diào)的現(xiàn)象。即便是當前的“物管第一股”碧桂園服務(wù)，在8月28日沖到歷史最高的56.50港元后，也進入了一個波動回調(diào)的階段，截至統(tǒng)計時的最新價格已下調(diào)到45港元左右。

中達證券研報認為，疫情逐步控制后，5月末起10年期國債利率持續(xù)回升，流動性環(huán)境回歸常態(tài)化，因而更短期的業(yè)績彈性對股價更為關(guān)鍵，物管企業(yè)基礎(chǔ)物管服務(wù)為主，受經(jīng)濟波動影響小，因而經(jīng)濟復蘇過程中其業(yè)績彈性較弱。而市場對業(yè)績彈性的偏好上升，給物管公司估值的持續(xù)提升帶來了一定壓力。

即便如此，截至目前仍有12家物管企業(yè)正在排隊上市，融創(chuàng)服務(wù)、金科智慧服務(wù)、華潤萬象已經(jīng)通過港交所聆訊，恒大物業(yè)、遠洋控股、建發(fā)物業(yè)等也處在審核中，不久后這些物管企業(yè)或?qū)㈥懤m(xù)登陸港交所。

而根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，截至10月末已經(jīng)啟動上市的物管公司還有17家，正在籌劃上市的物管公司還有82家。即便是一直未明確上市計劃的萬科物業(yè)也有了消息，萬科董事局主席郁亮表示，未來萬科物業(yè)一定會上市。

降負債成動因

房企拆分物管上市的原因，從恒大身上或許可以窺見端倪。

7月底披露拆分物業(yè)上市的計劃后，恒大于8月13日公告宣布物管業(yè)務(wù)引入235億元戰(zhàn)略投資。而此后的中期業(yè)績發(fā)布會上，恒大總裁夏海鈞提到，拆分物業(yè)上市和引入戰(zhàn)投，使得恒大的凈負債率下降了19%，而隨后首席財務(wù)官潘大榮再次在答問環(huán)節(jié)強調(diào)了這一點。

從恒大管理層的觀點不難看出，拆分物業(yè)上市成為恒大降低自身負債和風險的重要手段。

當前，恒大一直面臨著融資監(jiān)管“三道紅線”的壓力，南方日報記者此前根據(jù)恒大中報測算發(fā)現(xiàn)，上半年末其提出預收賬款的資產(chǎn)負債率79.8%，凈負債率219.5%，現(xiàn)金短債比為0.36。就連夏海鈞也在中期業(yè)績會出面表態(tài)，指出恒大有信心“在不遠的將來”，各項指標達到監(jiān)管部門的要求。

而與恒大相似，同樣在下半年宣布拆分物業(yè)上市的融創(chuàng)，“三道紅線”達標狀況也不樂觀。管理層在中期業(yè)績會上也對三項指標合適能達到要求列出了時間表。

有業(yè)內(nèi)人士向南方日報記者指出，股權(quán)融資能夠幫助改善企業(yè)負債情況，因此負債不樂觀的房企對此非常熱衷，而拆分物管上市則是此類房企趁著行業(yè)發(fā)展勢頭進行融資的手段之一。

中信證券研報指出，2019年之前物管公司分拆上市在意圖上主要是期待輕資產(chǎn)板塊迅速發(fā)展，但今年以來，物業(yè)管理行業(yè)的高估值成為企業(yè)分拆的關(guān)鍵誘因，而“三道紅線”為標志的金融監(jiān)管政策，更令部分房地產(chǎn)企業(yè)將物業(yè)管理分拆視為一種去杠桿、加權(quán)益的手段。

政策指引風向

華泰證券預計，2021年仍有眾多物管公司申請上市，盡管近期供應壓力影響新股表現(xiàn)，新上市公司出現(xiàn)密集破發(fā)，但物管板塊擴容對于行業(yè)長期發(fā)展是利好，更多的公司上市有助于市場進一步認識行業(yè)情況，優(yōu)質(zhì)物管公司將脫穎而出，市場也將回歸理性。

盡管市場對待物管企業(yè)發(fā)生變化，但從政策層面來看，整個行業(yè)正在迎來利好。

上月發(fā)改委會同財政部等13部門印發(fā)的《近期擴內(nèi)需促消費的工作方案》中，提出推動物業(yè)服務(wù)線上線下融合發(fā)展。搭建智慧物業(yè)平臺，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)對接各類商業(yè)服務(wù)，構(gòu)建線上線下生活服務(wù)圈，滿足居民多樣化生活服務(wù)需求。

中信證券指出，這是國家層面第一次把物業(yè)管理納入擴內(nèi)需的核心領(lǐng)域，也是政策層面第一次明確鼓勵物業(yè)管理公司依托科技賦能，開展社區(qū)增值服務(wù)。該機構(gòu)認為，此次政策會進一步助推科技賦能物業(yè)管理行業(yè)，企業(yè)加大科技投入能得到政策實惠。

事實上，當前部分物管企業(yè)已經(jīng)在探索平臺搭建。例如碧桂園服務(wù)打造向中小型物管企業(yè)輸出智能化升級方案的物業(yè)行業(yè)數(shù)字化平臺。而萬科物業(yè)在持續(xù)投入技術(shù)研發(fā)的同時，自身也在悄然變化。

天眼查信息顯示，10月28日萬科物業(yè)企業(yè)名變更為“萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司”。到了10月31日，萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全在一次公開活動中宣布了企業(yè)更名“萬物云”的消息。據(jù)朱保全介紹，新的萬物云包含三大模塊，核心特征是開放，物業(yè)公司、供應鏈上下游、各類生態(tài)合作伙伴都可以在平臺上獲得我們多年積累的技術(shù)、流程、標準等核心服務(wù)產(chǎn)品與服務(wù)能力。

關(guān)鍵詞： 房企