在增量時(shí)代向存量時(shí)代轉(zhuǎn)變的當(dāng)下，如何發(fā)掘存量資產(chǎn)的價(jià)值成了擺在房企面前的新課題。

在日前舉行的2020復(fù)旦不動(dòng)產(chǎn)金融高峰研討會(huì)上，上海錦和商業(yè)經(jīng)營管理股份有限公司董事長郁敏珺多次強(qiáng)調(diào)了資產(chǎn)運(yùn)營能力在存量時(shí)代中的重要性。在郁敏珺看來，房企對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營能力是資產(chǎn)價(jià)值的決定性因素，“原先國內(nèi)并不關(guān)注資產(chǎn)的運(yùn)營能力，現(xiàn)在開始逐漸回歸到資產(chǎn)管理的本質(zhì)，即你的價(jià)值不是因?yàn)槟愕某杀竞偷囟?，而是你能產(chǎn)生多大的租金回報(bào)。能否實(shí)現(xiàn)足夠的回報(bào)率才是對(duì)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營能力的真正考驗(yàn)，也給了具備市場競爭力的資管公司充分的機(jī)遇。”

而回歸物業(yè)運(yùn)營能力本身，也是商業(yè)、物業(yè)等板塊被分拆上市之后保持生存與發(fā)展的關(guān)鍵。錦和商業(yè)(603682.SH)作為“城市更新第一股”于今年4月上市時(shí)漲幅高達(dá)43.99%，但進(jìn)入下半年后卻震蕩走低，并在11月份刷新最低位，前三季度凈利潤也同比減少了10%。越來越龐大的物業(yè)股分拆上市隊(duì)伍也在強(qiáng)勢(shì)上漲之后整體進(jìn)入下行趨勢(shì)，中海物業(yè)(02669.HK)、佳兆業(yè)美好(02168.HK)、碧桂園服務(wù)(06098.HK)、保利物業(yè)(06049.HK)等物業(yè)股均在8月之后一路走低，最近剛剛上市的融創(chuàng)服務(wù)(01516.HK)和金科服務(wù)(09666.HK)在首日上漲后即進(jìn)入震蕩下行。

在物業(yè)股大比例下跌的趨勢(shì)下，輕資產(chǎn)資管“獨(dú)立行走”的能力被打上了問號(hào)。“分拆上市潮興起后，大家突然覺得輕資產(chǎn)的估值都很高，大約是重資產(chǎn)的10倍，但一定程度上都依靠著大股東的支持。雖然物業(yè)本身具備長期穩(wěn)定的收益，但能否實(shí)現(xiàn)大幅增長仍然存疑，分拆之后作為一個(gè)獨(dú)立實(shí)體存在并發(fā)展，對(duì)物管公司來說依舊任重道遠(yuǎn)。”郁敏珺談道。

除了“脫離母體”的風(fēng)險(xiǎn)外，不動(dòng)產(chǎn)管理還需要應(yīng)對(duì)疫情引發(fā)的環(huán)境變化，首當(dāng)其中的是商業(yè)地產(chǎn)。羅森(中國)投資有限公司董事兼副總裁張晟表示，疫情防控常態(tài)化以后，一二線城市的來店客人數(shù)出現(xiàn)明顯下滑，且商業(yè)利潤在內(nèi)循環(huán)的環(huán)境下越來越薄，導(dǎo)致商戶在選擇合作對(duì)象時(shí)仍秉持著謹(jǐn)慎態(tài)度。“我們還是會(huì)重點(diǎn)看租金價(jià)格是否合理，并且更加看重具備低價(jià)高頻特性的商業(yè)環(huán)境，高價(jià)低頻的商業(yè)對(duì)物業(yè)管理來說存在一定風(fēng)險(xiǎn)。”此外，張晟認(rèn)為，因疫情而興起的居家辦公趨勢(shì)也會(huì)影響辦公物業(yè)的管理與運(yùn)營方式。

在外部考驗(yàn)面前，資產(chǎn)與運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的統(tǒng)一是一種主要的應(yīng)對(duì)策略。九百集團(tuán)、錦和商業(yè)均表示，將資產(chǎn)與運(yùn)營相結(jié)合能夠最大程度地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。郁敏珺表示，“自己的團(tuán)隊(duì)最能夠貼近市場并作出快速反應(yīng)，把所有的核心競爭力把握在自己手上。”張晟進(jìn)一步認(rèn)為，外包團(tuán)隊(duì)可能會(huì)在招商環(huán)境產(chǎn)生較為嚴(yán)重的同質(zhì)化問題。

對(duì)于參與政府規(guī)劃拿地較多的中海地產(chǎn)(00688.HK)而言，這一統(tǒng)一性客觀上提升了其差異化運(yùn)營的能力。“由于我們?cè)谀玫貢r(shí)承載的政府規(guī)劃產(chǎn)業(yè)較為多元，促使我們把大量產(chǎn)業(yè)板塊導(dǎo)入進(jìn)自有生態(tài)鏈中，鍛煉了多業(yè)態(tài)的操盤和整合能力。”中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司總經(jīng)理陸鳳存表示，“基于這一能力，面對(duì)供應(yīng)過剩、同質(zhì)化嚴(yán)重但結(jié)構(gòu)性不足的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境，差異化的運(yùn)營能力能夠保證我們的經(jīng)營效率。”

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)