城市大，居不易。

對(duì)于每一個(gè)剛需來(lái)講，房?jī)r(jià)的任何變動(dòng)總是牽扯著最敏感的那根神經(jīng)。按照傳統(tǒng)的慣例，每年年末都是房企沖刺銷量的時(shí)期。大家也習(xí)慣在年末這段時(shí)間“撿漏上車”。

但究竟有沒有真正撿到便宜我們還是要用數(shù)據(jù)說(shuō)話。

今天我們用克而瑞河南區(qū)域新出爐的鄭州樓市數(shù)據(jù)來(lái)看一看，2020年即將收官，鄭州的房?jī)r(jià)到底降了沒，市場(chǎng)又有哪些新變化。

最佳上車時(shí)機(jī)已過(guò)?你抓住了嗎?

很多等待鄭州樓市降價(jià)的朋友們可能要失望了。

從克而瑞河南最新公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然經(jīng)歷了樓市調(diào)控和疫情，但許多人期待的降價(jià)潮并沒有降臨鄭州市場(chǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，2020年11月大鄭州主城區(qū)成交均價(jià)為15257元/㎡，相較上月15409元/㎡的價(jià)格，每平僅僅下調(diào)152元，主城區(qū)的降價(jià)幅度十分有限。

統(tǒng)計(jì)區(qū)域?yàn)猷嵵葜鞒菂^(qū)(鄭東新區(qū)不包含白沙板塊);數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC咨詢決策系統(tǒng)

從1-11月的成交價(jià)格曲線來(lái)看，鄭州主城區(qū)成交均價(jià)最低的時(shí)間出現(xiàn)在今年上半年。1月、3月以及5月上車門檻都相對(duì)較低。

5月后鄭州市場(chǎng)價(jià)格便穩(wěn)定回升，整體成交價(jià)格要高于去年同期。與去年11月相比，鄭州商品住宅成交均價(jià)上漲了1566元。這意味著同樣一套100㎡的房源，一年間購(gòu)房成本增加超15萬(wàn)。

而備受矚目的環(huán)鄭區(qū)域，商品住宅的成交均價(jià)則在8216元/㎡，相較上月每平降價(jià)189元，環(huán)比下降了2%。降幅要略大于主城區(qū)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞河南區(qū)域

市場(chǎng)基本面穩(wěn)定向好

再看下鄭州市場(chǎng)的供求和庫(kù)存情況。

2020年11月鄭州商品住宅供應(yīng)135.51萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲了87%。成交量88.58萬(wàn)㎡，環(huán)比降低5%。整體市場(chǎng)依然供大于求。

統(tǒng)計(jì)區(qū)域?yàn)猷嵵葜鞒菂^(qū)(鄭東新區(qū)不包含白沙板塊);數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC咨詢決策系統(tǒng)

受成交影響，鄭州的庫(kù)存也略微有所上升，從973.40萬(wàn)㎡上升至1020.32萬(wàn)㎡。去化周期相對(duì)比較穩(wěn)定，維持在11.5個(gè)月，市場(chǎng)面穩(wěn)定向好。

分區(qū)域看，11月商品住宅市場(chǎng)管城區(qū)供應(yīng)39.64萬(wàn)㎡，占總供應(yīng)的29%，位居各區(qū)域供應(yīng)首位。

金水區(qū)市場(chǎng)熱度則相對(duì)較高，以成交15.61萬(wàn)㎡的成交量位居第一。統(tǒng)計(jì)區(qū)域?yàn)猷嵵葜鞒菂^(qū)(鄭東新區(qū)不包含白沙板塊);數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC咨詢決策系統(tǒng)

改善產(chǎn)品上漲

2020年11月仍然以省內(nèi)客戶為主，成交占比80.1%，環(huán)比上月明顯下降;鄭州市區(qū)客戶占比16.6%，省外客戶占比上漲，占比3.3%。

剛需市場(chǎng)情況下，80-100㎡剛需產(chǎn)品為成交絕對(duì)主力，30-50歲剛需客戶為主要購(gòu)買力，占比48%;其次為20-30歲和50-60歲客戶占比分別為23%，成交年齡段更加集中。

分面積段看，剛需占比下降，80-100㎡剛需產(chǎn)品成交占比為34%，改善120-140㎡(20%)成交占比上漲，終極置業(yè)180 ㎡ 以上(5%)產(chǎn)品成交占比上漲。

其中剛需80㎡以下產(chǎn)品價(jià)格下降明顯，均價(jià)為13088元/㎡;剛需80-100㎡產(chǎn)品均價(jià)約13524元/㎡;100-120㎡剛改產(chǎn)品均價(jià)約13933元/㎡，降幅最小;120-140㎡以下產(chǎn)品均價(jià)約13890元/㎡;140-180㎡以下產(chǎn)品均價(jià)16893元/㎡;180㎡以上終極置業(yè)產(chǎn)品均價(jià)約24717元/㎡。

最后的話

總的來(lái)說(shuō)，2020年11月盡管主城區(qū)和環(huán)鄭地區(qū)成交均價(jià)都有所下調(diào)，但下調(diào)幅度并不大。 就主城區(qū)而言，自今年5月以后鄭州主城均價(jià)便穩(wěn)定回升，整體價(jià)格全年呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。11月均價(jià)較去年同期環(huán)比增長(zhǎng)了近13%。 此外，從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛需占比下降，改善產(chǎn)品出現(xiàn)上漲。鄭州的改善需求正在釋放。截至目前來(lái)看，今年最適合上車的時(shí)間出現(xiàn)在上半年的1月、3月和5月?，F(xiàn)在離2021年已經(jīng)不足半月，房企即將面臨期末大考。有需求還沒有上車的旁友們可以重點(diǎn)把握下最后半個(gè)月。

關(guān)鍵詞： 鄭州