中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了《中國住房發(fā)展報告(2020-2021)》。報告預(yù)測2021年中國樓市將繼續(xù)延續(xù)平穩(wěn)恢復(fù)的態(tài)勢，預(yù)計2021年房地產(chǎn)租賃市場將有所改觀，保障性租賃市場的步伐也將會進(jìn)一步加大。
報告指出，過去一年住房市場經(jīng)歷了先降后升的V型變化，其空間分化有所減弱。第一時間上，住房市場經(jīng)歷急速下降后轉(zhuǎn)向邊際遞減式回升。首先，全國住房價格增幅經(jīng)歷了下降、回升和企穩(wěn)的過程，截至2020年11月，房價平均水平突破萬元大關(guān)，全國房價平均為10071元/平方米，同比增長7.9%。
其次，住房銷量創(chuàng)造了新高，住房開發(fā)量增速有升有降。在需求方面，月度住房銷售面積增長率波動較大，總體保持由降轉(zhuǎn)升的恢復(fù)態(tài)勢，并創(chuàng)造了新高水平;在供給方面，新開工、施工與竣工面積經(jīng)歷從驟降到波動性恢復(fù)的過程;待售住房面積有所增加，同比增幅呈現(xiàn)倒“U”型變動。
再次，房地產(chǎn)投資經(jīng)歷從驟降到穩(wěn)步恢復(fù)性增長的過程，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)較大。全國住房開發(fā)投資額增幅呈現(xiàn)“V”型變動，住房開發(fā)投資當(dāng)月完成額同比增長率從2019年10月的12.56%下滑至2020年2月-15.99%，后逐步上升，至2020年10月住房開發(fā)投資當(dāng)月完成額同比增速14.27%。2020年度住房開發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)增速保持同步變動態(tài)勢，其對于穩(wěn)投資、促增長發(fā)揮了重要作用。
報告課題專家組通過對總體現(xiàn)狀判斷發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場恢復(fù)比較理想，但特征不同以往。樓市穩(wěn)定并對“六保六穩(wěn)”發(fā)揮關(guān)鍵性貢獻(xiàn)，取得了可喜的成績。房地產(chǎn)市場風(fēng)險、錯配和擠出的問題沒有根本解決，還存在潛在的隱憂。住房市場從劇烈波動增長轉(zhuǎn)向恢復(fù)性平緩波動增長，出現(xiàn)了新興的特征。分析原因機(jī)制發(fā)現(xiàn)，新冠疫情雖對樓市造成強(qiáng)烈沖擊，但政府和市場各方均有效韌性應(yīng)對，決定中國樓市收斂性恢復(fù)。
報告建議，瞄準(zhǔn)五個關(guān)鍵，實施重點突破。第一，建立體系化和定量化的政策基準(zhǔn)以強(qiáng)化精確、有效調(diào)控。第二，規(guī)劃并構(gòu)建以都市圈為主體的全國住房空間體系。第三，加快開征房地產(chǎn)稅以帶動長效機(jī)制建設(shè)。第四，啟動實施“租售結(jié)合”的“新市民安居工程”。第五，探索建立以住房公積金為主體的政策性住房金融體系。
對于未來展望，報告顯示，在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和新的外部沖擊以及疫情顯著好轉(zhuǎn)的情況下，中國樓市總體將延續(xù)平穩(wěn)，但其結(jié)構(gòu)性潛力仍在。預(yù)計2021年中國樓市將繼續(xù)延續(xù)平穩(wěn)恢復(fù)的態(tài)勢，預(yù)計2021年房地產(chǎn)租賃市場將有所改觀，保障性租賃市場的步伐也將會進(jìn)一步加大。
同時，報告指出，當(dāng)前住房企業(yè)仍面臨較多問題，其中杠桿率問題是重中之重。從滬深上市房企的核心財務(wù)指標(biāo)來看，2019年上市房企在資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)但仍處于風(fēng)險較大的區(qū)間，流動比率、速凍比率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)的惡化趨勢沒有得到遏制。華泰證券統(tǒng)計結(jié)果顯示，2020—2022年，房地產(chǎn)境內(nèi)債券到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。2020年下半年開始進(jìn)入償債高峰期，連續(xù)6個季度到期量超過1200億元。
報告預(yù)計，2021年房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積增速逐漸放緩，銷售額小幅上漲?？⒐っ娣e恢復(fù)上升，新開工面積出現(xiàn)下滑。踩線房企積極爭取降檔，行業(yè)集中度會進(jìn)一步提升。為此，報告建議房地產(chǎn)企業(yè)注重產(chǎn)品質(zhì)量，實施穩(wěn)健經(jīng)營，把握開發(fā)節(jié)奏;把握產(chǎn)業(yè)趨勢，轉(zhuǎn)變開發(fā)理念和運(yùn)營模式;提升企業(yè)創(chuàng)新能力，應(yīng)對“后開發(fā)時代”挑戰(zhàn)。
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