無論是二手還是新房，深圳公寓市場(chǎng)近來都寒意蕭瑟。
“66.82平方米的房，總價(jià)從515萬元降至429萬元，4個(gè)月降了86萬元;98.18平方米的房，7月掛牌總價(jià)690萬元，現(xiàn)在已經(jīng)降至520萬元，直降170萬元。”12月26日，房產(chǎn)交易經(jīng)紀(jì)人林昭華(化名)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露，深圳部分公寓指標(biāo)盤近期出現(xiàn)大量業(yè)主降價(jià)拋售的現(xiàn)象。
同時(shí)，東部龍崗和西部南山均出現(xiàn)公寓業(yè)主大幅降價(jià)的案例。
近期，深圳多家開發(fā)商采用二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的方式推售公寓，并提高傭金點(diǎn)數(shù)。
時(shí)代周報(bào)記者獲取的一份深圳傭金表格顯示，住宅產(chǎn)品和公寓產(chǎn)品傭金差別較大，住宅傭金為0.6%起，而公寓最高傭金可達(dá)8%。
12月26日，深圳資深投資客楊軍(化名)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，高昂的交易成本是公寓遇冷的主因。公寓在轉(zhuǎn)讓時(shí)需要交納增值稅、土地增值稅、個(gè)稅、契稅等稅費(fèi)，導(dǎo)致浮盈空間大幅縮水。
“再加上限售五年的政策，從買入公寓的那一刻起就要做好長(zhǎng)期站崗的準(zhǔn)備。”楊軍表示。
26日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，由于公寓存在居住功能差、交易成本高和流動(dòng)性弱等問題，在“房住不炒”開始深入人心的情況下，投資客入場(chǎng)較為謹(jǐn)慎，資金不會(huì)貿(mào)然進(jìn)入公寓市場(chǎng)，預(yù)計(jì)公寓成交將保持穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)大漲的現(xiàn)象。
降價(jià)百萬拋售公寓
龍光玖鉆位于龍華紅山，曾在2018年連續(xù)多月成為全國(guó)單盤銷售冠軍，是衡量公寓市場(chǎng)的指標(biāo)盤。
根據(jù)深圳住建局信息，龍光玖鉆共有1456套商務(wù)公寓。深圳貝殼網(wǎng)信息顯示，12月約有253套房源待售，約占公寓總數(shù)的17%。近3個(gè)月，龍光玖鉆僅有11套成交。掛牌房源中，不乏有2019年6月中旬便已上架，但至今未成交的房源。
以一套約3平方米的房源為例，原業(yè)主在2018年時(shí)以總價(jià)230萬元(含稅)買入，現(xiàn)在掛牌區(qū)間為230-240萬元，如果買家誠(chéng)心買，可將價(jià)格談到220萬元(不含稅)。算上近2年的房貸和機(jī)會(huì)成本，該房源基本是虧本出售。
“買公寓時(shí)增值稅是大頭，由于這套房基本沒增值，所以省了一大筆成本。”林昭華表示，根據(jù)深圳二手房交易規(guī)則，當(dāng)房源過戶登記價(jià)格低于原價(jià)時(shí)，不需要繳納土地增值稅和個(gè)稅，只需要繳納契稅和其它雜稅。但盡管如此，仍鮮少有人問價(jià)。
龍光玖鉆只是公寓遇冷不是個(gè)案，當(dāng)下的公寓市場(chǎng)不乏降價(jià)百萬的案例。
時(shí)代周報(bào)記者獲悉，12月初，一名卓越前海壹號(hào)業(yè)主將約124平方米的房源總價(jià)調(diào)至1498萬元，比5月掛牌時(shí)降價(jià)190萬元。12月底，一名萬科云城業(yè)主將月133平方米的房源總價(jià)調(diào)至1000萬元，比5月掛牌時(shí)減少100萬元。
降價(jià)促銷的方式，在一手公寓市場(chǎng)也頻繁上演。
位于寶安石巖的匯邦名都花園，近期推出特價(jià)房和送家私券的優(yōu)惠。12月23日，一名置業(yè)顧問對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，匯邦名都花園推出41㎡的特價(jià)房源，總價(jià)由210萬降至194萬，額外贈(zèng)送2萬元家私券。此外，開發(fā)商還提供首付優(yōu)惠活動(dòng)，一般公寓需要首付5成，但該樓盤只需要首付4.5成。
林昭華表示，由于位置偏遠(yuǎn)，匯邦名都花園去貨艱難。近期，該項(xiàng)目升級(jí)傭金，成交后最高傭金可達(dá)8%，再獎(jiǎng)勵(lì)1萬元現(xiàn)金和一部iPhone 12。
“賣一套200來萬的公寓可以有10多萬的傭金，對(duì)中介來說吸引力還是很大的。但是這個(gè)樓盤賣了2年還沒賣完，艱難程度可想而知。”林昭華說。
交易成本高成遇冷主因
投資客楊軍果斷卸貨。
2017年中，由于不看好公寓市場(chǎng)，楊軍把手中的公寓悉數(shù)清空。彼時(shí)，他以低于市場(chǎng)價(jià)7000元/平方米的價(jià)格拋售龍崗中心城10余套公寓。
2017年，北上廣深均出臺(tái)公寓政策，風(fēng)向驟變。
具體而言，北京嚴(yán)控商辦項(xiàng)目購(gòu)買條件及使用用途;廣州官方嚴(yán)控商務(wù)類地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為住宅用途;上海規(guī)定商辦土地出讓時(shí)，明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公，商業(yè)用地不得建設(shè)為公寓式酒店;深圳則再次從建筑平面布局和功能上嚴(yán)令禁止商辦物業(yè)改為類住宅物業(yè)。
同年，深圳公寓供應(yīng)創(chuàng)歷史新高。
來自深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2017年是深圳樓市商務(wù)公寓市場(chǎng)供應(yīng)量最大的一年，供應(yīng)面積為134萬平，較2016年上升11.8%。
結(jié)合政策風(fēng)向和供求數(shù)據(jù)，楊軍決定果斷出手，變賣公寓置換住宅。
“無論是自持還是轉(zhuǎn)賣，都要付出比住宅更高昂的成本。”在楊軍看來，公寓“碰不得”的主要原因是交易成本太高。
根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則條文說明》，商務(wù)公寓是“為滿足短期在深圳進(jìn)行商務(wù)、工作的居住行為而配備的一種辦公建筑形式，在使用功能和區(qū)位上更接近商業(yè)用地，在地政管理中也將其作為商業(yè)用地對(duì)待。”
因此，商務(wù)公寓水電費(fèi)是按商業(yè)樓宇的標(biāo)準(zhǔn)，自住成本高。
“如果要賣公寓，光稅費(fèi)這筆賬算下來能勸退很多買家。”楊軍表示，公寓稅費(fèi)高且計(jì)算方法復(fù)雜，是導(dǎo)致公寓流動(dòng)性弱的主要原因。他算了一筆賬，總價(jià)約300萬的公寓稅費(fèi)至少要10萬元，且公寓的稅費(fèi)計(jì)算方法比住宅要麻煩，不同的人算出的結(jié)果都不一樣。
流動(dòng)性差進(jìn)一步導(dǎo)致金融屬性差，這是楊軍放棄公寓的關(guān)鍵原因。
楊軍說，買房不是要買自己喜歡的房子，而是要買銀行喜歡的房子。在金融領(lǐng)域，公寓價(jià)值小，能獲得的貸款更少，銀行給出的評(píng)估價(jià)低，整體而言金融屬性太差。
“大部分公寓不通燃?xì)鉀]有陽臺(tái)，沒辦法長(zhǎng)期自住。投資的話很難轉(zhuǎn)手，抵押不出高價(jià)，實(shí)在沒必要拿著。”12月26日，談起當(dāng)初的“逃跑計(jì)劃”時(shí)，楊軍再次堅(jiān)定不買公寓的想法。
供求失衡，橫盤3年
關(guān)于深圳公寓市場(chǎng)供求失衡的討論從未停止。
近日，多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公寓供應(yīng)過多將擠壓住宅空間，造成房?jī)r(jià)上漲壓力。Wind數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，深圳每年公寓的供應(yīng)量都大于成交量，2018年和2019年，公寓供應(yīng)量銷售量的2倍。
2018年-2020年間，深圳公寓政策頻出，平衡供需的調(diào)控持續(xù)進(jìn)行。市場(chǎng)緊跟著政策風(fēng)向起伏，經(jīng)歷了跌宕的3年。
2018年7月30日，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確，個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。此外，開發(fā)商在各類新供應(yīng)用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設(shè)的商務(wù)公寓只租不售。
限售令落地，公寓供應(yīng)和成交價(jià)均出現(xiàn)下滑。
深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年公寓供應(yīng)量為133.51萬平，同比下降0.36%，是2014年之后供應(yīng)量的首次下跌。價(jià)格方面，2018年商務(wù)公寓成交均價(jià)為59762元/平，同比下跌3.79%，為2012年之后首次出現(xiàn)回落。
供應(yīng)縮減的趨勢(shì)延續(xù)至今。
2020年上半年，深圳商務(wù)公寓獲批預(yù)售的項(xiàng)目為6個(gè)，總供應(yīng)面積17.7萬㎡，同比下滑38.5%。上半年，深圳公寓供應(yīng)量?jī)H為2019年同期的15.1%。受開發(fā)商推貨速度放緩的影響，2020年上半年商務(wù)公寓成交同比下滑27.9%至23.0萬平。
今年出臺(tái)的停止新增公寓審批政策，被視為嚴(yán)控公寓供應(yīng)的信號(hào)，成為公寓市場(chǎng)的分水嶺事件。
7月31日，《深圳市規(guī)劃和自然資源局 市住房建設(shè)局關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》出臺(tái)，明確“在全市范圍(含深汕特別合作區(qū))停止新的商務(wù)公寓項(xiàng)目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批”。
同日，住建局發(fā)文表示，商務(wù)公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區(qū)配套的作用，但近年來，商務(wù)公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離“服務(wù)商務(wù)人士”與“短期住宿”目的。深圳市停止商務(wù)公寓審批，符合國(guó)家相關(guān)政策和深圳市的實(shí)際管理需求。
“取消新的商務(wù)公寓項(xiàng)目審批，可以說是在救助商務(wù)公寓市場(chǎng)，給大家一種‘限量’的印象，從而讓公寓市場(chǎng)活躍起來。”12月26日，李宇嘉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，在叫停公寓后存量公寓的熱度會(huì)有所回升。
未來深圳公寓市場(chǎng)將怎么走?
李宇嘉認(rèn)為，在深圳住宅限購(gòu)空前強(qiáng)化的背景下，會(huì)有部分需求公寓市場(chǎng)。但住宅投資和公寓投資，不存在對(duì)應(yīng)的替代關(guān)系，公寓成交不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。
