南營房社區(qū)是上世紀(jì)六七十年代的老社區(qū)，目前一套58平米的兩居室的價(jià)格為650萬元，單價(jià)約11.2萬元/平米。陸肖肖攝

“沒想到學(xué)區(qū)房會這么火，好的學(xué)區(qū)房基本都要靠搶”，王林(化名)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，自己剛剛完成一套學(xué)區(qū)房的過戶，從3月份開始看，到最后成交，預(yù)算整整增加了80萬，總價(jià)低的要不看不上，要不搶不上，無奈只能提高預(yù)期多貸款。

不同于前期市場上“涼涼”的預(yù)測，西城區(qū)在“多校劃片”之后僅經(jīng)歷了短暫的市場冷靜期，近期市場重回火爆?！度A夏時(shí)報(bào)》實(shí)地走訪學(xué)區(qū)房市場也發(fā)現(xiàn)，近期西城區(qū)的學(xué)區(qū)房成交活躍，房源成交周期縮短，價(jià)格開始走高，已經(jīng)恢復(fù)到2017年317政策前的市場最高點(diǎn)。

北京學(xué)區(qū)房成交近期再度火爆

作為北京市教學(xué)質(zhì)量高地，東城、西城、海淀也被大眾稱作“東西海”，相比之下，西城區(qū)的教學(xué)質(zhì)量相對均衡，也成為家長追逐的學(xué)區(qū)房重點(diǎn)區(qū)域。今年4月底，北京市西城區(qū)調(diào)整了入學(xué)策略，2020年7月31日后，在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時(shí)，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。這一“多校劃片”的政策由于對市場影響較大，也被稱為“731新政”。文件發(fā)布后，不少購房者迅速入市，趕在7月31日之前完成過戶，保障孩子的入學(xué)資格，當(dāng)時(shí)的市場一片火熱。當(dāng)時(shí)也有諸多市場預(yù)測，稱7月31日之后，西城區(qū)學(xué)區(qū)房要“涼涼”。

不同于市場上對于西城區(qū)學(xué)區(qū)房的預(yù)測，近期西城區(qū)學(xué)區(qū)房實(shí)現(xiàn)了“絕地反擊”，走出了一個(gè)上揚(yáng)曲線。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月份，西城區(qū)二手房價(jià)格環(huán)比增長了0.8%，成交環(huán)比增長約11.5%，近三月成交持續(xù)修復(fù)，絕對水平已經(jīng)處在2019年以來較高位上。

《華夏時(shí)報(bào)》記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，西城區(qū)的學(xué)區(qū)房多數(shù)為“老破小”，但憑借優(yōu)質(zhì)的教育資源，價(jià)格處在北京市二手房的金字塔尖的位置，單價(jià)多在10萬元以上。阜外大街甲22號院是1980年左右建成的社區(qū)，周邊小學(xué)為阜外一小，小區(qū)內(nèi)一套50平米的兩室報(bào)價(jià)在580萬元，單價(jià)達(dá)11.5萬元/平米。南營房社區(qū)也是上世紀(jì)六七十年代的老社區(qū)，目前一套58平米的兩居室的價(jià)格為650萬元，單價(jià)約11.2萬元/平米。

西城區(qū)阜外一小 陸肖肖攝

阜外大街甲22號院是1980年左右建成的社區(qū)，周邊小學(xué)為阜外一小，小區(qū)內(nèi)一套50平米的兩室報(bào)價(jià)在580萬元，單價(jià)達(dá)11.5萬元/平米。 陸肖肖攝

西城區(qū)月壇片區(qū)的一位經(jīng)紀(jì)人小張(化名)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，最近學(xué)區(qū)房又火了，價(jià)格在400-500多萬的一居室和小兩居比較搶手，基本上出來一套房源很快就賣出去了，業(yè)主掛牌價(jià)格有所升高，溢價(jià)空間也在縮小。“我們大區(qū)6家門店這個(gè)月成交了30多套房源，平均下來人均出手一套。” 小張說。

小張介紹，當(dāng)時(shí)731之前市場異?；鸨谥蟮膬蓚€(gè)月左右，市場冷靜了一段時(shí)間，但經(jīng)過一段時(shí)間的觀望，大家已經(jīng)消化了多校劃片的政策，因?yàn)槲鞒菂^(qū)的學(xué)區(qū)優(yōu)勢仍然在，除了極少數(shù)教育質(zhì)量不是那么好的區(qū)域，大部分的學(xué)區(qū)房還是比較穩(wěn)的，學(xué)區(qū)房的需求仍然在，所以經(jīng)過了一段時(shí)間，大家又開始出手了。對于北京市的其他二手房，在2017年317新政后有的已經(jīng)降了20%，但西城區(qū)的學(xué)區(qū)房一直堅(jiān)挺，在短暫的跌價(jià)之后，目前整體價(jià)格已經(jīng)回到了調(diào)控前的水平。

和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，西城區(qū)的多校劃片，讓學(xué)區(qū)資源相對均衡。731之前學(xué)區(qū)房成交量走高，并不是透支了購房需求，因?yàn)榇蟊妼τ趦?yōu)質(zhì)教育資源的追求是剛性需求，并不存在所謂的泡沫，稀缺資源必然會產(chǎn)生價(jià)值上的溢價(jià)。

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房仍然搶手

考慮到未來孩子的上學(xué)問題，王林今年開始將購買學(xué)區(qū)房提上日程，經(jīng)過了仔細(xì)分析，王林將看房區(qū)域鎖定在海淀區(qū)。在看房的過程中，王林深刻的體會到了市場由冷變熱的變化。

王林告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者：“我們是三月份開始看房的，那時(shí)候疫情比較嚴(yán)重，好多小區(qū)還不能正常出入，進(jìn)出都要靠出入證，加上大家對安全的考慮，所以看房人較少，價(jià)格整體處于低位，當(dāng)時(shí)單價(jià)在9.5-10萬元之間，可選范圍挺多的，我們覺得還可以再看看就沒著急出手。”

“到了四月和五月，看學(xué)區(qū)房的人開始增多，我們看上的一套房子，在猶豫期間，第二天就被賣出去了。到了7月左右，明年著急入學(xué)的一波購房熱潮應(yīng)該已經(jīng)過去了，但沒想到市場依然火爆，我們看上的好幾套房子想約業(yè)主談價(jià)都要排隊(duì)，排在前面的客戶成交了，我們連談的機(jī)會都沒有。”王林說。

面對房子需要靠搶的市場，王林感覺到了緊迫，在9月份定下了一套房子，王林表示：“本來市場上我們能相中的戶型就比較少，出來稍微方正且滿五唯一、低總價(jià)的房子就少之又少，基本都要靠搶。我們的預(yù)算也一再調(diào)整，從最開始是450萬以內(nèi)，到最后成交價(jià)都到了530萬元了，單價(jià)漲到了10.5萬元/平米。也是沒辦法，總價(jià)低的要不看不上，要不搶不上，無奈只能提高預(yù)算多貸款。”

為什么今年購買學(xué)區(qū)房的旺季時(shí)間會提前呢?58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，一般來說，學(xué)區(qū)房會在每年春節(jié)后3-5月達(dá)到成交高點(diǎn)，今年由于市場因素，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的關(guān)注度在年底就開始提升。從今年11月的數(shù)據(jù)來看，北京市二手房網(wǎng)簽量環(huán)比上漲超過了40%，而新房網(wǎng)簽則環(huán)比上漲近7成。

郭毅也認(rèn)為，教育資源不管在國內(nèi)還是國外，都是公眾認(rèn)可度最高的一種稀缺資源，將學(xué)習(xí)資源和房屋產(chǎn)權(quán)捆綁到一起之后，追求高質(zhì)量教育就需要比較高的成本。二手房市場上，學(xué)區(qū)依然是個(gè)較為重要的關(guān)注因素。北京這一輪學(xué)區(qū)房熱，其實(shí)是因?yàn)閮?yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)可選擇性比較少，比如萬柳、上地、德勝、金融街等板塊，帶動(dòng)了周邊二手房價(jià)值的提升。

對于學(xué)區(qū)房引發(fā)的市場關(guān)注，張波表示，教育資源的均衡化是個(gè)方向，并且這個(gè)方向是非常明確的，目前一些老舊小區(qū)由于有學(xué)區(qū)而價(jià)格長期處于高位，會隨著學(xué)區(qū)政策不斷推進(jìn)而逐步變化，當(dāng)下熱炒學(xué)區(qū)房有著極大風(fēng)險(xiǎn)，老舊小區(qū)回歸其本身的居住價(jià)值是個(gè)大方向。(記者 陸肖肖 北京報(bào)道)

關(guān)鍵詞： 學(xué)區(qū)房