租房還在租期內(nèi)，承租方就因自身原因自行搬出，提出要提前解除租賃合同。12月29日，記者從市法院獲悉，法院認(rèn)為承租方在未發(fā)生法定或約定的解除事由的情況下，提前要求解除合同，構(gòu)成違約，不但要補(bǔ)交拖欠的房費(fèi)，還要承擔(dān)解除合同造成的守約方損失。

單方違約不租房了

2011年11月，沈陽(yáng)某物業(yè)公司與某保險(xiǎn)公司簽訂《房屋租賃合同》。2018年5月21日，某保險(xiǎn)公司向沈陽(yáng)某物業(yè)公司發(fā)函表示不再租賃案涉房屋，提前解除租賃合同，同意承擔(dān)違約責(zé)任。

沈陽(yáng)某物業(yè)公司回函表示不同意提前解除合同。但2018年8月，某保險(xiǎn)公司自行搬離案涉房屋，向沈陽(yáng)某物業(yè)公司交還鑰匙并進(jìn)行了公證。但沈陽(yáng)某物業(yè)公司未接收鑰匙，并向法院提起訴訟，要求賠償房租損失和違約金。

訴訟中，雙方對(duì)應(yīng)否對(duì)裝修改造費(fèi)用鑒定存在爭(zhēng)議，市法院于2019年6月11日向沈陽(yáng)某物業(yè)公司釋明不進(jìn)行鑒定，沈陽(yáng)某物業(yè)公司可處置案涉房屋。

解除合同時(shí)間存爭(zhēng)議

雙方在解除合同的時(shí)間上存在爭(zhēng)議。某保險(xiǎn)公司主張自己搬離時(shí)間為合同解除時(shí)間，之后就不需要付房租了，而物業(yè)公司則并不認(rèn)同。

法院認(rèn)為，在合同約定租賃期限尚未屆滿，也未發(fā)生法定或約定的解除事由的情況下，某保險(xiǎn)公司提前要求解除合同，構(gòu)成違約。保險(xiǎn)公司應(yīng)支付租金、物業(yè)費(fèi)至合同權(quán)利義務(wù)終止之日。雖然保險(xiǎn)公司于2018年5月21日已通知物業(yè)公司解除合同，但本案未發(fā)生法定或約定的合同解除事由，保險(xiǎn)公司一方作為違約方不享有單方面的合同解除權(quán)，保險(xiǎn)公司發(fā)出的解除合同通知不能產(chǎn)生合同解除的效力，也不能認(rèn)定為本案合同解除的時(shí)間點(diǎn)。保險(xiǎn)公司搬離案涉房屋時(shí)物業(yè)公司拒絕接收鑰匙，雙方未辦理交接。在本案訴訟中雙方對(duì)鑒定問(wèn)題又存在爭(zhēng)議，為避免損失繼續(xù)擴(kuò)大，法院于2019年6月11日向物業(yè)公司釋明可正常處置案涉房屋，因此應(yīng)以該日期作為雙方合同權(quán)利義務(wù)終止之日。

賠償3.5個(gè)月房屋租金

沈陽(yáng)某物業(yè)公司主張保險(xiǎn)公司賠償其違約金及裝修改造損失，實(shí)質(zhì)上已表明案涉合同已無(wú)法繼續(xù)履行。法院認(rèn)為，案涉《房屋租賃合同》約定的違約金金額不足以彌補(bǔ)物業(yè)公司的損失，應(yīng)予以適當(dāng)調(diào)整。因保險(xiǎn)公司提前解除合同給物業(yè)公司帶來(lái)可得利益的損失，且案涉房屋為大面積商業(yè)用房，鑒于沈陽(yáng)市商業(yè)用房租賃市場(chǎng)閑置率較高的實(shí)際情況，物業(yè)公司繼續(xù)出租存在相當(dāng)程度的困難，故應(yīng)當(dāng)給予物業(yè)公司一定的尋租期，保險(xiǎn)公司負(fù)擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。關(guān)于裝修改造費(fèi)用的問(wèn)題，鑒于物業(yè)公司為履行合同而進(jìn)行了實(shí)際的投入，保險(xiǎn)公司應(yīng)對(duì)該部分損失承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。法院依據(jù)物業(yè)公司的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌定保險(xiǎn)公司支付物業(yè)公司3.5個(gè)月房屋租金作為賠償。

法院判決某保險(xiǎn)公司向沈陽(yáng)某物業(yè)公司支付2018年8月22日至2019年6月11日租金、物業(yè)費(fèi)8589047.75元，另賠償3.5個(gè)月房屋租金1363749.29元。

法官說(shuō)法

合同僵局時(shí)

裁判解除合同需審慎

市法院民二庭法官周濛說(shuō)，違約方不享有單方解除合同的權(quán)利，但是在房屋租賃合同履行過(guò)程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過(guò)起訴的方式解除合同，有時(shí)對(duì)雙方都不利。最高人民法院2019年11月8日發(fā)布的《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第48條對(duì)此問(wèn)題作出回應(yīng)，允許違約方在特定條件下通過(guò)起訴解除合同：一是違約方不存在惡意違約的情形;二是繼續(xù)履行合同對(duì)違約方顯失公平;三是守約方拒絕解除合同，違反誠(chéng)實(shí)信用原則。需要強(qiáng)調(diào)的是，違約方主張解除合同不能影響其違約責(zé)任的承擔(dān)。

《民法典》第五百八十條也規(guī)定，在因法定情形不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情況下，法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。

需要提醒大家的是，合同嚴(yán)守原則是合同法的重要原則，不能被任意突破，故不應(yīng)允許當(dāng)事人通過(guò)主動(dòng)違約方式任意解除合同。即使在合同陷入履行僵局等特定情形下允許違約方通過(guò)訴訟解除合同，法院對(duì)解除合同的裁判仍應(yīng)審慎，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，在保障守約方利益的基礎(chǔ)上盡力實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益均衡。

關(guān)鍵詞： 租房