被稱為現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大“灰犀牛”的房地產(chǎn)“變天”了嗎?房貸何去何從?

2021年元旦后不久，多地迎來21世紀(jì)最冷冬天，部分銀行的房貸業(yè)務(wù)或?qū)⒚媾R“冰火兩重天”。

1月7日中午，剛剛和客戶辦完按揭貸款面簽的工行個貸經(jīng)理，指著空蕩蕩的鏈家面簽中心大廳對記者回憶，“2016年的時候，這里擠滿了人。”但是自2017年以來，他說，這幾年房貸一直都是不溫不火的狀態(tài)。

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的出臺，也被部分行業(yè)人士稱為史上最嚴(yán)“限貸令”。近日記者了解到，有的銀行在去年已經(jīng)開始收緊按揭的額度，不過更多的銀行客戶經(jīng)理表示，尚未感受到影響，目前正常放款。

A股迎來新年“開門紅”之際，銀行股卻以“開門黑”回應(yīng)了史上最嚴(yán)“限貸令”。

中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈對記者分析，新規(guī)定對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)短期沖擊有限，長期影響較大。

由于監(jiān)管設(shè)置了2年和4年的過渡期，由于過渡期較長，這使得銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)短期滿足監(jiān)管合規(guī)的壓力并不是特別大。

市場人士認(rèn)為，未來房貸并不會急剎車，房價也不能大起大落，這也是監(jiān)管部門調(diào)控的本意。

自2017年以來，對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控讓個人住房貸款的總體增速慢了下來，但即使這樣，逐年累積的基數(shù)使得按揭貸款在人民幣各項貸款中的占比仍然保持攀升。史上最嚴(yán)“限貸令”的出臺，能否讓房貸逐漸降速，緩慢剎車，平穩(wěn)“行駛”?

最嚴(yán)“限貸令”

2020年12月31日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)貸款的重磅文件《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱“322號文”)，對銀行的房地產(chǎn)貸款占比設(shè)置上限。

322號文將銀行劃分為五檔，分別對各檔銀行房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款在本行總貸款的占比做出上限要求。

以2020年6月末的數(shù)據(jù)測算，322號文對第一檔機(jī)構(gòu)的個人住房貸款占比設(shè)置了32.5%的要求，建行的個人住房貸款占比34.36%，郵儲銀行占比33.64%，略超32.5%的要求;第二檔中，招商銀行的24.74%和興業(yè)銀行25.73%超過第二檔20%的上限;第三檔中，成都銀行個人住房貸款占比26.02%，超第三檔17.5%的要求較多，另外青島銀行占比19.86%、鄭州銀行18.43%和廈門銀行18.79%也超過標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計未來可能需要壓降。

有大行個貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，在規(guī)定正式出臺前已經(jīng)和監(jiān)管部門進(jìn)行溝通，內(nèi)部已經(jīng)進(jìn)行了相關(guān)的測算，達(dá)標(biāo)壓力不大。

監(jiān)管設(shè)限后，是否會影響銀行對按揭貸款的放款進(jìn)度?上述工行個貸經(jīng)理告訴記者，目前還沒感受到政策的影響，順利的話，一個月之內(nèi)就能完成批貸放款。

當(dāng)記者以購房者身份咨詢目前申請房貸放款進(jìn)度時，北京銀行的客戶經(jīng)理表示，目前對申請房貸沒有額度限制，資料齊全的話，3個工作日左右就能放款;有股份行客戶經(jīng)理告訴記者，就北京地區(qū)來說，去年年底受到額度影響暫停放款，但年初業(yè)務(wù)正常開展，目前未收到相關(guān)安排。

但有山東地區(qū)某股份行的客戶經(jīng)理告訴記者，從2020年11月開始，分行開始對二手房的按揭貸款限制，每個月初分行給部分額度，需要等待放款的時間比較長，目前已有客戶等兩個月以上。相比二手房，目前對新房的按揭貸款限制少一些，因為銀行注重和開發(fā)商的合作，所以一手房放款相對順暢。“房地產(chǎn)行業(yè)是極容易受到宏觀政策影響的行業(yè)，銀行貸款的政策也受監(jiān)管政策的影響。”上述股份行客戶經(jīng)理感嘆道。

房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”，這是中國人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清的判斷。他在2020年11月發(fā)表的《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》一文中表示：房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)。

從近十年的貸款數(shù)據(jù)來看，個人住房貸款的余額在2015年6月開始迎來高速增長，增速達(dá)18.2%，創(chuàng)11個月新高。并在此后兩年中維持高速增長，按揭貸款在總貸款的比重也隨之增加。

上述股份行個貸經(jīng)理告訴記者，2016年也是北京地區(qū)房價最瘋狂時代，當(dāng)時房貸業(yè)務(wù)也應(yīng)接不暇，但是到了2017年，逐漸感覺到政策的收緊，當(dāng)時，北京地區(qū)各家銀行的利率從基準(zhǔn)利率八折、八五折，到開始執(zhí)行基準(zhǔn)利率。到了2018年，開始執(zhí)行首套房貸款基準(zhǔn)利率上浮10%;二套房基準(zhǔn)利率上浮20%。這幾年伴隨著政策調(diào)整，房貸業(yè)務(wù)一直不溫不火的狀態(tài)。

從數(shù)據(jù)來看，2017年3月，個人住房按揭貸款增速到達(dá)頂點后，開始滑坡。雖然增速下降，但此時按揭貸款在總貸款中的占比仍然持續(xù)增加。

2017年以來，政策主張“房住不炒”，各地頻頻出臺相關(guān)的樓市調(diào)控政策，人民銀行也督促各商業(yè)銀行嚴(yán)格落實住房貸款差別化政策，對住房貸款執(zhí)行差別化的定價。

在調(diào)控下，2017年全國的個人住房貸款依然增長4萬億，增長率22.2%，人民幣整體貸款增長12.7%，個人住房貸款比整體貸款的增長多了將近10個點;2018年末增速是17.8%;2019年末16.7%;2020年三季度末增速15.6%。

以房貸業(yè)務(wù)占比較高的六大行為例，在六大行公布的2018年年報中，六大行新增貸款5.13萬億，其中個人住房貸款的額度2.53萬億，占新增貸款49.39%，幾乎占據(jù)了新增貸款的半壁江山;到了2019年這個占比有所下降，六大行新增的6.4萬億貸款中，個人住房貸款新增2.53萬億元，占新增貸款39.5%。

“超標(biāo)銀行”和“富余銀行”或面臨分化

現(xiàn)實中，資本市場以幾只銀行股股價的下跌——回應(yīng)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的出臺可能對機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的影響。在A股迎來新年“開門紅”站上3500點之際，銀行股逆勢下行，2021年的前兩個交易日，銀行業(yè)總市值跌去2184.51億。

其中，成都銀行、杭州銀行、興業(yè)銀行、鄭州銀行、青島銀行、廈門銀行等跌幅位居前列。

據(jù)中信建投銀行業(yè)分析師楊榮測算，從上市銀行數(shù)據(jù)看，未來四年，總計需要壓降7500億的按揭貸款。大行和股份制壓降規(guī)模更大，按揭需要壓降的規(guī)模分別是3000億、4200億。

楊榮測算，目前建行按揭占比為34%(上限32.5%)，需要壓降1.5%，靜態(tài)看需要減少2400億的按揭貸款，整改期限為2年，每年需要壓減1200億。

招行按揭占比為24.52%(上限20%)，需要壓降4.5%，靜態(tài)看需要減少2100億的按揭貸款規(guī)模，整改期限為4年，每年需要壓減500多億。

分析人士認(rèn)為，超標(biāo)銀行或?qū)⒃谶^渡期內(nèi)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，放緩涉房類貸款投放速度，而額度相對富余的銀行，則有望在超標(biāo)銀行壓降的窗口期獲益。

但記者采訪的分析人士和行業(yè)人士對壓降情況并未太擔(dān)憂。“隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，信貸總量肯定會增加，只要信貸總量增加，每年保持房貸的新增量和信貸總量差不多水平的增加，就不會對房地產(chǎn)造成太大的問題。人民銀行肯定也考慮到了這些問題，信貸不支持房地產(chǎn)或者信貸總量降下來，那肯定也是問題。”有涉及到房貸“超限”的某銀行個人金融部門總經(jīng)理告訴記者。

他認(rèn)為，“貸款不能掉的太厲害，房價也不能出現(xiàn)大起大落。大起、大落都不行。”

另外，就房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的統(tǒng)計口徑中，未明確提及住房按揭貸款資產(chǎn)證券化是否納入房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計的相關(guān)要求。

市場人士認(rèn)為，這或許意味著允許銀行可以通過個人按揭貸款資產(chǎn)證券化的方式“出表”，減輕達(dá)標(biāo)壓力。有大行個貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人人士告訴記者，322號文并未限制，預(yù)計可以通過這種方式調(diào)節(jié)按揭總量，“但是如果做得太多也不行，還是要把握和平衡好中間這個度。”“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的政策不是急剎車，有一定緩沖調(diào)整的空間。”對于未來按揭市場的前景，標(biāo)普全球評級資深董事胡旸瑞對記者表示，住房按揭跟房地產(chǎn)市場趨勢是密切相關(guān)的，其預(yù)測，未來兩年按揭的增速仍會保持平均貸款增速或以上的水平。從利率、收益、風(fēng)險角度來看，銀行仍然會比較熱衷這項業(yè)務(wù)，尤其是對大銀行來說;相比來說，小銀行占比不大，在資金成本方面缺少優(yōu)勢。

2019年末全國個人住房貸款余額為30.2萬億，同比增長16.7%，人民幣各項貸款增速是16.81%;2020年前三季度個人住房貸款余額33.7萬億元，同比增長15.6%，人民幣各項貸款增速是16.26%。“以后按揭的增速可能還會下降，但是相比貸款增速的平均水平還是會高一些。”胡旸瑞判斷。

未來市場如何演繹

西南某城商行個人銀行部總經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，房貸受宏觀政策比較明顯，但總體應(yīng)該會增長。

他分析稱，從之前傳統(tǒng)的房貸結(jié)構(gòu)分布來看，大行做的比較多，一個是因為本身整體規(guī)模比較大，另一方面資金成本比較低，大行有收益;小行做按揭收益相對偏低，因為資金成本高;再加上原來模式下，對線下資源消耗比較多，運營成本不低，其實中小行在按揭業(yè)務(wù)總體積極性不算太高。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼也認(rèn)為，未來，銀行涉房貸款業(yè)務(wù)可能會出現(xiàn)兩個變化：一是房地產(chǎn)貸款在銀行之間結(jié)構(gòu)將有一定變化，部分超標(biāo)的銀行進(jìn)行壓降，而占比較低的銀行還有增長空間;二是房地產(chǎn)貸款面臨增長“天花板”，部分銀行經(jīng)營將更加審慎，貸款利率和條件或有小幅調(diào)整。

監(jiān)管對于房貸占比的限制，引發(fā)市場對于按揭利率是否會上行的關(guān)注。“按揭市場本身的利率可能會上行，這是個人的判斷，包括準(zhǔn)入門檻可能會提高。利率定價本來就市場化，也不能說全國都是這樣，但是在某些區(qū)域特別像一線、準(zhǔn)一線可能會表現(xiàn)得更明顯。”上述城商行個人銀行部總經(jīng)理表示。

東興證券銀行團(tuán)隊認(rèn)為，在上限管控明晰之下，未來銀行或?qū)⒅鲃訉⒎康禺a(chǎn)貸款資源進(jìn)一步向資質(zhì)優(yōu)異、帶動中收等綜合收益的項目傾斜，或有望推動銀行相關(guān)資產(chǎn)收益率上行。

國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛表示，過去幾年，房地產(chǎn)貸款尤其是個人按揭貸款的增速顯著高于平均貸款增速，新的制度實施后，按揭貸款增速可能向平均貸款增速回歸，甚至低于后者，這意味著新增貸款資金或?qū)⒏嗟亓魅胫圃鞓I(yè)和小微企業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

“個人認(rèn)為，從大的形勢來看房貸市場的增長不會有太大波動，但是有騰挪的空間，壓降下來可能會轉(zhuǎn)到中小行。從新增來看，中小行可能會有部分上升，各家銀行、各個地區(qū)應(yīng)該略有差異。”上述城商行個人銀行部總經(jīng)理表示。

他具體分析稱，近年來其注意到，消費貸款市場是有萎縮，包括與互聯(lián)網(wǎng)平臺的合作方面有收緊，后續(xù)可能會持續(xù)下降。所以對這些銀行來說，總得找出路，反而可能回到傳統(tǒng)的個人貸款上去，雖然按揭相對收益低，但是風(fēng)險也低，可能騰挪一部分空間回到按揭上去。

在李佩珈看來，此前，有些銀行將消費貸款中的個人房貸業(yè)務(wù)作為重點，未來需要回歸“消費”本質(zhì)，真正引導(dǎo)居民將消費貸款用于消費活動。

李佩珈對經(jīng)濟(jì)觀察報分析稱，一般銀行的個人貸款有兩部分組成，一部分是個人住房按揭貸款，另一部分是除按揭之外的個人其他消費性貸款。現(xiàn)在監(jiān)管對個人住房按揭貸款有占比的上限的要求，但對于個人整體貸款是沒有要求的。

因此，李佩珈認(rèn)為，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該更多地把精力集中在跟消費活動相關(guān)的個貸業(yè)務(wù)上來，關(guān)注重點領(lǐng)域例如教育、出行、醫(yī)療相關(guān)的消費業(yè)務(wù)方面，核心是關(guān)注未來消費金融怎么融入居民生活的場景的問題。

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