為了落實(shí)“房住不炒”，北京市近期改變了三宗土地的競拍規(guī)則，一種新型共有產(chǎn)權(quán)房——共有產(chǎn)權(quán)商品房即將誕生，該類房屋五年內(nèi)不得出售，購房人購買時(shí)只需要支付個(gè)人比例的房款，五年后可以再上市交易，到時(shí)政府只按產(chǎn)權(quán)比例收回原值房款。
由于三宗地塊擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢，有業(yè)內(nèi)人士分析，土拍時(shí)也許將誕生全國首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)豪宅，其中海淀樹村兩地塊或?qū)⑦_(dá)到10萬+的售價(jià)水平。
共有產(chǎn)權(quán)商品房出現(xiàn)
2020年12月31日，在北京市規(guī)劃和自然資源委網(wǎng)站上，發(fā)布了對(duì)北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地、北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1北地塊R2二類居住用地、北京市朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊R2二類居住用地，共3宗地塊掛牌文件修改、補(bǔ)充有關(guān)事項(xiàng)。
文件規(guī)定，宗地設(shè)定土地合理上限價(jià)格，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序。同時(shí)，宗地設(shè)定有政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額預(yù)設(shè)份額，當(dāng)現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。
而在此前這三宗土地的出讓公告中，出讓規(guī)則中約定，“當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例程序。”在地價(jià)達(dá)到上限后，宗地出讓規(guī)則從競報(bào)“企業(yè)自持商品住房面積比例”到“政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”，三宗地塊的屬性也從普通商品房轉(zhuǎn)變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權(quán)商品房。
上述文件也明確，通過競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，購房人持有的產(chǎn)權(quán)份額為扣除政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額后的產(chǎn)權(quán)份額，該類住房屬于政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房。
為什么土地競拍規(guī)則會(huì)做出如此改變呢?和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，政府的邏輯是，不希望這三塊地競拍溢價(jià)過高，本著不出地王的原則，政府將與未來購買這些房產(chǎn)的業(yè)主們共享產(chǎn)權(quán)，所以說這三宗地塊并不是保障房，而是商品房。政府與業(yè)主各占多少產(chǎn)權(quán)比例、誰多誰寡，就看開發(fā)商們?nèi)绾胃倛?bào)了。
同傳統(tǒng)共有產(chǎn)權(quán)房存在巨大差異
運(yùn)營邏輯上，本次新推出的共有產(chǎn)權(quán)商品房與傳統(tǒng)的共有產(chǎn)權(quán)房有諸多差異。在銷售對(duì)象上，此次三宗地塊建成后的住房，將面向符合北京商品住房限購政策的家庭銷售，而并不需要滿足“家庭名下需無房，或單身年滿30歲”等要求。
在價(jià)格方面，共有產(chǎn)權(quán)商品房自然會(huì)明顯低于周邊普通商品房，該類住房上市時(shí)，報(bào)價(jià)不能明顯高于周邊在售項(xiàng)目價(jià)格，購房人只需支付持有產(chǎn)權(quán)份額的購房款。郭毅表示，政府無論擁有多高的產(chǎn)權(quán)比例，也只做一位靜悄悄的持有者，購房者按照自己擁有的產(chǎn)權(quán)比例來支付房款即可。比如一套總價(jià)1000萬的房子，政府持有20%的產(chǎn)權(quán)比例，購房人只需要支付800萬就能拿下。
文件規(guī)定，5年限售期滿后，購房人再出售該房子，政府只按產(chǎn)權(quán)比例收回原值房款。這與傳統(tǒng)的共有產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定“5年限售期滿后，購房人再出售該房子，只可以轉(zhuǎn)售給同樣具備購買共有產(chǎn)權(quán)房購買資格的購房者，且政府保留原有比例房屋產(chǎn)權(quán)”相比較，政府將溢價(jià)部分留給了房屋所有者。
文件還規(guī)定，再次交易后，購買人將獲得100%產(chǎn)權(quán)，自動(dòng)轉(zhuǎn)為普通商品房，而此前的共有產(chǎn)權(quán)房如果轉(zhuǎn)為普通商品房，需首先自購政府產(chǎn)權(quán)部分，這極大地降低了購房者對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房再次出售時(shí)，政策、價(jià)格不清晰等問題的擔(dān)憂。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，官方此次推出的共有產(chǎn)權(quán)商品房屬于新的嘗試，有效降低了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，對(duì)于剛需購房者來說是一個(gè)利好。購買之后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，旨在抑制投機(jī)炒房行為，是對(duì)“房住不炒”的落實(shí)，體現(xiàn)了官方對(duì)地價(jià)和房價(jià)的合理指導(dǎo)，防止土地市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，引導(dǎo)房企進(jìn)行的理性競爭。
傳統(tǒng)共有產(chǎn)權(quán)房不會(huì)被取代
由于上述三宗地塊擁有者良好的區(qū)位優(yōu)勢，起始樓面價(jià)已然不低，有業(yè)內(nèi)人士分析，土拍時(shí)也許將誕生全國首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)豪宅。
郭毅分析，海淀樹村兩地塊北接海淀上地信息產(chǎn)業(yè)基地，中關(guān)村軟件園、航天城等科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)均在車行10分鐘范圍內(nèi)，南隔五環(huán)路與圓明園相臨，周邊上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、上地實(shí)驗(yàn)中學(xué)、清華附中、北京體育大學(xué)形成了強(qiáng)大的教育資源矩陣。海淀五環(huán)邊的上一個(gè)商品住宅新盤是2014年入市的，收官時(shí)房價(jià)已達(dá)10萬+。而樹村兩地塊的起始樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到6.7萬元，等到銷售時(shí)單價(jià)10萬以上，懸念不大。
“預(yù)計(jì)金盞地塊的房價(jià)也不會(huì)低于8萬元”，郭毅分析，朝陽金盞是朝陽區(qū)規(guī)劃的國際合作服務(wù)區(qū)，計(jì)劃圍繞第四使館區(qū)打造對(duì)外開放新高地，成為第二個(gè)“三里屯”。相比成熟的上地，金盞的未來存在著不確定性，如果城市規(guī)劃能夠逐步落地呈現(xiàn)，勢必會(huì)煥發(fā)出巨大的價(jià)值能量，但如果推進(jìn)遲緩，也會(huì)相應(yīng)影響到項(xiàng)目的價(jià)值增長速度。金盞地塊的起始樓面價(jià)為5萬元，就算零溢價(jià)成交，房價(jià)也會(huì)超過8萬元。
值得注意的是，本次共有產(chǎn)權(quán)商品房的范圍僅限于這三宗土地，目前來看，并不會(huì)取代原來共有產(chǎn)權(quán)房的地位，北京市的共有產(chǎn)權(quán)房也有著自己的供應(yīng)節(jié)奏。郭毅分析，這三宗地塊可能是北京在試點(diǎn)新的土地出讓方式，在土地出讓中競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，并不意味著共有產(chǎn)權(quán)住房的原有政策發(fā)生了改變，過去的保障房的共有產(chǎn)權(quán)房依然會(huì)按照過去的政策去施行。
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