不知不覺，2021年已經(jīng)悄然來到我們身邊。經(jīng)歷過2020年的動(dòng)蕩，相信大家都對(duì)2021年充滿期待，更想知道今年房地產(chǎn)市場(chǎng)到底會(huì)如何走向。
明源君結(jié)合諸多房企大佬訪談、演講以及諸多機(jī)構(gòu)的研判，幫大家來做一個(gè)系統(tǒng)的梳理。但也聲明一點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)測(cè)，精準(zhǔn)與否是其次，更重要的是建立起我們對(duì)未來趨勢(shì)的認(rèn)知和判斷。同時(shí)也歡迎大家在評(píng)論區(qū)發(fā)表自己對(duì)今年樓市的看法。
政策中性偏好
熱點(diǎn)城市加碼，庫存城市會(huì)松動(dòng)
去年受到疫情影響，很多地產(chǎn)人都期望調(diào)控政策會(huì)有所松綁。但結(jié)果大家也看到了，不但沒有取消限購限貸，反而出臺(tái)了“三道紅線”，未來對(duì)于政策松綁不要抱有太多幻想。
從去年幾個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，其實(shí)也能大致判斷出政策走勢(shì)。去年政治局會(huì)議未提房住不炒，提到要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再提“房住不炒”，說要解決大城市住房突出問題，關(guān)于租賃房的內(nèi)容比較多。兩會(huì)則提到，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，要加快老舊小區(qū)的改造，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
其實(shí)可以看出，這些都是對(duì)房地產(chǎn)比較中性的政策，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)還是維穩(wěn)的態(tài)度。
具體來看， 2021年政策層面，整體上中性偏好。對(duì)于部分庫存城市，預(yù)計(jì)會(huì)因城施策適當(dāng)松綁。但是“房住不炒”依舊是主基調(diào)。
從政策變動(dòng)角度來看，如果哪個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲過快，必然也會(huì)導(dǎo)致更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)。從放松的角度來看，大部分是對(duì)戶籍制度的放松。
整體行情略好于2020年
部分典型城市房?jī)r(jià)會(huì)上漲
對(duì)于今年行情，大家比較看好一二線城市，認(rèn)為會(huì)略好于2020年。
但分化還會(huì)繼續(xù)，而且會(huì)進(jìn)一步加劇，有些城市依然處于調(diào)整期，但也有一些城市市場(chǎng)開始筑底復(fù)蘇，開啟新周期。
從區(qū)域來看，2021年長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)將保持溫和上漲，珠三角市場(chǎng)可能受調(diào)控影響而有所降溫，但市場(chǎng)基本面仍然強(qiáng)勁。
具體城市來看，一線城市中，深圳在2020年經(jīng)歷了上漲并被調(diào)控加碼后，市場(chǎng)逐漸退燒，整個(gè)進(jìn)入調(diào)整期。上海在2020年下半年就開啟了上漲之路，預(yù)計(jì)會(huì)在今年下半年慢慢走向平穩(wěn)。廣州目前也開始了新一輪行情，成交比較活躍，前幾天還爆出了部分小區(qū)抱團(tuán)漲價(jià)的新聞，跟去年深圳一樣，熟悉的套路。
北京作為一線城市最后的價(jià)格洼地，2021年有望開啟新周期。據(jù)中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年北京二手房成交量達(dá)到16.88萬套，新房成交高達(dá)4.9萬套，市場(chǎng)回暖跡象明顯。預(yù)計(jì)春節(jié)過后，房?jī)r(jià)會(huì)逐漸開始有所體現(xiàn)。
二三線城市中，杭州、南京、合肥、佛山、成都、廈門有開啟新周期跡象，還有長(zhǎng)沙、武漢、鄭州、天津、青島也有希望迎來新行情。
房地產(chǎn)進(jìn)入低增長(zhǎng)時(shí)代
業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)計(jì)只有10-20%
甚至?xí)蟹科筘?fù)增長(zhǎng)
地產(chǎn)大咖們普遍認(rèn)為，隨著土地紅利、剛需紅利、金融紅利的消失，房地產(chǎn)行業(yè)全面進(jìn)入低增長(zhǎng)低利潤(rùn)的雙低時(shí)代。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年部分規(guī)模上市房企的全口徑業(yè)績(jī)?cè)鏊購?019年的約19%放緩至約11.2%。45家企業(yè)中，28家房企增速有明顯放緩，5家房企業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)向負(fù)增長(zhǎng)。
今年三道紅線一旦全面實(shí)施，等于控制了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率，按照總資產(chǎn)負(fù)債率70%來計(jì)算，行業(yè)的總杠桿就限制在了3.3倍，大家都一樣，不能超。因此，房企的增速在2019年就是一個(gè)拐點(diǎn)。
2020年及以后，不會(huì)再出現(xiàn)40-60%的復(fù)合增長(zhǎng)率了，增長(zhǎng)率會(huì)普遍維持在10-20%的范圍內(nèi)。廣發(fā)證券則預(yù)測(cè)銷售規(guī)模增速只有5%~10%，甚至不排除將出現(xiàn)業(yè)績(jī)負(fù)增長(zhǎng)的企業(yè)。
而且，行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提升。2020年前3房企集中度增加最快，前 100房企集中度為67.2%，今年行業(yè)變革加速行業(yè)洗牌的過程中，業(yè)績(jī)集中度仍有一定的提升空間。
從投資上看，恒大研究院判斷房地產(chǎn)投資仍有較強(qiáng)增長(zhǎng)動(dòng)力，預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)投資全年增速7.4%，較2020年小幅加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。
未來庫存會(huì)是大問題
盡量追求零庫存
整體來看，2021年開發(fā)商的重點(diǎn)會(huì)是去庫存。
一方面，融資新規(guī)下影響房企投資意愿，拿地減少。
另一方面，2021年房企到期債務(wù)同比增長(zhǎng)36%，加上受到三道紅線影響，房企現(xiàn)金流處于非常緊張的狀態(tài)，需要加速回款，緩解現(xiàn)金流壓力
第三，過去房?jī)r(jià)地價(jià)單邊上漲的時(shí)候，大家都不覺得庫存是個(gè)問題，很多地捂的時(shí)間越久，房?jī)r(jià)上漲了，利潤(rùn)更高，但是未來庫存是一個(gè)大問題，房企要改善資產(chǎn)負(fù)債表，最好的辦法是把庫存變成現(xiàn)金，盡量追求零庫存。
前段時(shí)間，某TOP3房企已經(jīng)開始加大促銷力度了。而且，今年會(huì)有很多房企甩賣大型資產(chǎn)包，因?yàn)榱鲃?dòng)性出問題，急需回血。
剛需減少，改善占比更高
一手房市場(chǎng)，兩房將逐漸退出舞臺(tái)
去年受疫情影響，很多客戶的房產(chǎn)消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生了改變。其中一個(gè)明顯的變化是，二手房成交套均面積在放大，可見改善性需求增長(zhǎng)比較快，預(yù)計(jì)未來改善的成交比重會(huì)越來越大。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從2015年-2020年各城市商品住宅各房型成交套數(shù)占比來看，無論是一二線城市，還是三四線城市，三房成交占比均不斷提升，而二房成交占比明顯逐年降低。
2015年，一線城市一房、二房成交占比有40%，到2020年，這個(gè)比例降到了29.7%。二線城市，一、二房成交占比也從2015年的45%下降到了18.5%
，未來三房或?qū)⒊芍髁鲬粜?，而且人均面積會(huì)不斷增大。
很多人可能會(huì)問，為什么大家都要買三房了?一方面，置換成本太高，能一步到位盡量一步到位。另一方面，90后現(xiàn)在已經(jīng)成為購房主力，他們普遍到了適婚年齡，需要父母協(xié)助帶娃，常見的家庭結(jié)構(gòu)是三代同堂，三房成為剛需。
那么，哪些城市的需求更加旺盛?據(jù)廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師樂加棟分析，
中部西部以及東部核心三四線城市、中西部三四線城市相對(duì)來講是比較好的。
從疫情復(fù)蘇角度來講是東部城市先起來的，比較明顯的東部一二線城市相對(duì)比較好，三四線城市還是河北、江蘇、江西相對(duì)好一點(diǎn)。
未來在一二線城市只是招拍掛拿地還是有困難的，更多要做綜合開發(fā)業(yè)務(wù)，要以綜合體的形式拿地才行。
房企多元化或迎來新一輪爆發(fā)
但千萬別選錯(cuò)賽道
前段時(shí)間，明源君在文章里提到，地產(chǎn)多元化的天時(shí)、地利、人和都已經(jīng)具備，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)多元化投資將在2021年迎來新一輪爆發(fā)。
比如去年12月23日，萬科在內(nèi)部宣布成立酒店及度假事業(yè)部(BU)，撤銷冰雪事業(yè)部，冰雪事業(yè)部業(yè)務(wù)和團(tuán)隊(duì)并入新的BU。截至目前，除了地產(chǎn)主業(yè)，萬科已經(jīng)布局了物流、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、教育、食品(養(yǎng)豬)等行業(yè)。
具體來看，地產(chǎn)多元化，可能會(huì)有以下方向：
一是從主業(yè)出發(fā)，圍繞上下游業(yè)務(wù)進(jìn)行擴(kuò)展。
居住服務(wù)類是重要投資方向之一，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)、物業(yè)、文旅、長(zhǎng)租、聯(lián)合辦公、智能家居、裝修裝飾等等。
二是跳出主業(yè)，跨行業(yè)發(fā)展。
機(jī)器人、汽車、農(nóng)業(yè)、體育、文化、生命科學(xué)，就屬于這一類。
這一類發(fā)展的機(jī)會(huì)，在于技術(shù)進(jìn)步、消費(fèi)升級(jí)，技術(shù)進(jìn)步可以誕生全新的產(chǎn)品，消費(fèi)升級(jí)可以誕生全新的市場(chǎng)，對(duì)于新進(jìn)企業(yè)和資本來說，這就是機(jī)會(huì)。目前來看，我國(guó)中產(chǎn)階層已經(jīng)越來越龐大，相關(guān)市場(chǎng)逐漸成熟，需要不斷做強(qiáng)做大。
正心谷資本合伙人林利軍同樣認(rèn)為，中國(guó)會(huì)進(jìn)入一個(gè)“縱向提升”的時(shí)代。中國(guó)未來的投資第一個(gè)是投大趨勢(shì)，第二個(gè)才是投企業(yè)，第三個(gè)是投團(tuán)隊(duì)、創(chuàng)始人、企業(yè)家。
其中投資機(jī)遇包括三類：1、基于年輕人的消費(fèi)，這一代年輕人極度追求潮流，非常重視體驗(yàn)、非常重視別人的點(diǎn)評(píng)、非常敢花錢;2、全面擁抱科技創(chuàng)新，未來科技創(chuàng)新的步伐會(huì)難以想象，有四個(gè)方面的創(chuàng)新應(yīng)該特別關(guān)注：新一代通訊技術(shù)、能源技術(shù)、材料技術(shù)、數(shù)據(jù)處理技術(shù)革命;3、生命醫(yī)學(xué)、生物醫(yī)藥，一系列的技術(shù)正在爆炸式地出來，擁抱生命技術(shù)的革命特別重要。
數(shù)字科技轉(zhuǎn)型迫在眉睫
未來會(huì)是一個(gè)數(shù)字化的時(shí)代
去年，受到疫情影響，很多房企開始重視營(yíng)銷數(shù)字化，而貝殼和明源上市，則讓很多房企看到了地產(chǎn)數(shù)字化巨大的想象空間。預(yù)計(jì)今年，會(huì)有越來越多頭部房企布局?jǐn)?shù)字科技領(lǐng)域，根據(jù)《財(cái)經(jīng)》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，TOP20房企不僅建立了科技相關(guān)公司，而且已有13家將數(shù)字科技列為與房地產(chǎn)、商業(yè)等主業(yè)并列的重要板塊。
對(duì)于數(shù)字化轉(zhuǎn)型，旭輝林中指出，“今天，如果一家房企不能推動(dòng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，未來一兩年沒有問題，三五年就有大問題，十年后就會(huì)碰到生存問題。”
他認(rèn)為，企業(yè)做數(shù)字化轉(zhuǎn)型，有四個(gè)主要目的：一是能促進(jìn)管理提效，管理效率能提高很多。二是要做到業(yè)務(wù)賦能，三是要輔助決策，四是使房企的營(yíng)業(yè)模式發(fā)生顛覆性的變化。未來房企要做到五個(gè)在線：全員在線、流程在線、產(chǎn)品在線、服務(wù)在線、營(yíng)銷在線。
與此同時(shí)，科技在地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用也會(huì)越來越深入，甚至?xí)蔀榉科蠛诵母?jìng)爭(zhēng)力之一。比如智慧社區(qū)、全屋智能家居等等，金茂的科技系統(tǒng)就為金茂府帶來了很高的溢價(jià)，碧桂園在建筑工地大量使用機(jī)器人，像造汽車一樣造房子，效率更高，減少人力成本。
數(shù)字科技將帶給地產(chǎn)大量紅利，這是毋庸置疑的，只是紅利何時(shí)集中爆發(fā)的問題。
地產(chǎn)行業(yè)
過去要做大，未來要做厚
前段時(shí)間，旭輝林中在中城聯(lián)盟論壇中演講指出，未來地產(chǎn)行業(yè)未來要“做厚”。“做厚”的含義非常深遠(yuǎn)，既有能力又有實(shí)力做厚。“厚”這個(gè)用詞比“強(qiáng)”好，“厚”代表要厚積薄發(fā)。
地產(chǎn)人這一段時(shí)間很困惑、很迷茫，因?yàn)榭吹降沫h(huán)境在變化，最核心的是客戶在變化，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也在變化。
相應(yīng)地，未來房企可以怎么變?未來的變化包括發(fā)展模式的變化、發(fā)展道路的變化、增長(zhǎng)速度和節(jié)奏的變化、更好的產(chǎn)品和服務(wù)的變化，以及生產(chǎn)產(chǎn)品服務(wù)背后的管理能力、管理的升維、組織和平臺(tái)類的變化。
比如地產(chǎn)行業(yè)體量很大，上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，很適合進(jìn)化成生態(tài)型企業(yè)，物業(yè)、長(zhǎng)租、養(yǎng)老等行業(yè)，都可以跟主業(yè)形成戰(zhàn)略協(xié)同，生態(tài)就是共生、共存、共榮、共享。
除了平臺(tái)型企業(yè)、生態(tài)型企業(yè)，地產(chǎn)企業(yè)能不能完成向數(shù)智化時(shí)代的轉(zhuǎn)型?進(jìn)而把自己打造成一個(gè)新物種。
地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該尋著光的方向去追求變化、追求創(chuàng)新、追求自己成為一個(gè)未來的新物種。
