為進一步提升土地出讓組織效率，合理確定土地出讓價格，加強房地產市場調控，近日，鄭州市人民政府發(fā)布《關于加強土地出讓管理工作的意見》(簡稱《意見》)。
《意見》提到，建立土地供應動態(tài)調控模型，為地價決策提供參考依據，實現房地產市場銷售價格與土地價格相掛鉤，確保全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內。同時，分類適配土地競買規(guī)則，對住宅用地采取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷后搖號確定競得人，報(競)價首次達到出讓起始價的120%～130%時熔斷。
具體來看，此次發(fā)布的《意見》主要包含六個方面，包括優(yōu)化土地全流程管理、加強土地計劃管理、完善地價形成機制、加強市場調控管理、嚴格土地供后監(jiān)管及保障措施。
鄭州市自然資源和規(guī)劃局對此解讀指出，《意見》內容突出“流程精簡、程序合法、定價科學、調控有效、監(jiān)管有力”原則，同時適用于鄭州市全部行政區(qū)域范圍。
土地全流程管理的優(yōu)化方面，將目前鄭州市土地管理過程中的報批、征收、儲備、供應、建設用地規(guī)劃許可、用地批復、國有建設用地使用權首次登記和供后監(jiān)管等8個流程，優(yōu)化整合為報批征收儲備、土地供應和供后監(jiān)管等3個流程，實現土地資源全程管控、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應，增強政府資源掌控和市場調控能力、提高項目落地效率。
加強土地計劃管理的措施手段方面，一是實現計劃的統(tǒng)籌管理，編制全市年度土地供應計劃，遵循與做地計劃、儲備計劃相銜接，并緊跟城市規(guī)劃的基本原則。二是突出計劃的精細管理，年度土地供應計劃要合理分解形成季度土地供應計劃，全市統(tǒng)籌、分階段、分區(qū)域優(yōu)化供應時序、供應結構和供應面積，加強市級對四個開發(fā)區(qū)、市內五區(qū)、上街區(qū)、中牟縣、新鄭市和滎陽市的土地管控。三是嚴禁擅自批準新增棚戶區(qū)改造項目，已批改造方案的棚戶區(qū)項目，應設定完成期限。
地價形成機制的完善路徑上，一是科學合理制定市場指導價，以后每年進行一次修訂，有效引導商服、產業(yè)用地合理評估定價，符合市場行情和產業(yè)發(fā)展導向。二是優(yōu)化土地評估模式，土地價格與房地產市場銷售價格相掛鉤，可按周邊實際銷售價格的10%浮動確定，住宅用地評估時增加剩余法，產業(yè)用地可按項目業(yè)態(tài)細分情況進行評估，并結合相應物業(yè)自持比例進行修正。三是地價評估結果實行專家評審和集體決策制度，抽取專家對地價評估技術路線和結果合理性進行評審，土地出讓起始價和出讓初步方案經集體會審后，編制土地出讓方案報請市政府審批，必要時，出讓起始價和出讓初步方案報市土地供應協(xié)調決策小組審定，使地價評估更加合理，決策過程更加規(guī)范。
加強市場調控管理的主要措施方面，按照“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調控政策要求，結合市場需求進行合理調控。一是建立土地供應動態(tài)調控模型，為地價決策提供參考依據，實現房地產市場銷售價格與土地價格相掛鉤、去化周期與土地供應結構和節(jié)奏相掛鉤。將區(qū)域用地類型、價格、周期具象化，實現有效聯動調控，確保全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內。二是分類適配土地競買規(guī)則，對住宅用地采取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷后搖號確定競得人，報(競)價首次達到出讓起始價的120%～130%時熔斷，在產業(yè)項目相對集中、租賃住房需求較為旺盛區(qū)域，熔斷后轉入網上競報自持比例，競報最高者為競得人，競報自持比例達到100%后轉入網上競配建養(yǎng)老用房或公租房面積，配建面積多者為競得人;在安置房供應量相對充裕、租賃住房供需相對平衡區(qū)域，熔斷后由網上交易系統(tǒng)隨機搖號確定競得人。對于產業(yè)和商服用地，在合理確定出讓起始價的基礎上，充分發(fā)揮市場作用，采取“價高者得”方式出讓，報(競)價最高者為競得人。
同時，嚴格土地供后監(jiān)管的職責分工。一是按照“誰提出、誰負責、誰監(jiān)管”的原則進行監(jiān)管，資源規(guī)劃、住房保障、發(fā)展改革、工信、生態(tài)環(huán)境、科技等部門負責相應的監(jiān)管工作。二是強化鄭辦〔2020〕18號文件規(guī)定的產業(yè)用地履約監(jiān)管，夯實開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)縣(市)政府對產業(yè)用地的監(jiān)管責任。
為保障《意見》落實，《意見》還提出了配套措施。一是成立市土地供應協(xié)調決策小組，統(tǒng)籌協(xié)調土地供應工作;二是房地產市場調控機制、宗地配套基礎設施和公共設施建設管理協(xié)同機制、土地供應條件標準化清單、土地出讓收益分配機制和成本撥付流程等具體辦法會另行制定。
關鍵詞： 鄭州
