旭輝控股(集團)有限公司(00884.HK，以下簡稱“旭輝”)近日與廣西房企彰泰控股(香港)有限公司達成合作。公告顯示，旭輝將向彰泰香港及桂林合創(chuàng)收購平臺公司65%的股權，該平臺公司即為桂林彰泰實業(yè)集團有限公司(下稱“彰泰集團”)。而作為區(qū)域龍頭企業(yè)，彰泰集團曾希望沖刺規(guī)模，未來進入前50強之列、進行全國化發(fā)展。但在“強者恒強”的大環(huán)境中，這家小房企的發(fā)展卻步履維艱。

“旭輝合作模式”破局廣西市場

聯(lián)手當?shù)佚堫^進行合作開發(fā)，以開拓薄弱區(qū)域的方式，被旭輝董事局主席林中稱為“旭輝合作模式”。

日前，旭輝將這一模式應用到了廣西市場。1月7日，旭輝與彰泰簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。新成立的公司總部設在廣西南寧，由彰泰集團董事長黃海濤出任平臺公司董事長，旭輝集團現(xiàn)江蘇區(qū)域集團副總裁胡翔出任平臺公司總裁。

根據(jù)旭輝當日晚間發(fā)布的公告，本次合作方包括彰泰控股(香港)有限公司(“彰泰香港”)，現(xiàn)時擁有桂林彰泰實業(yè)集團有限公司(“平臺公司”)80%的股權;桂林合創(chuàng)建設投資有限公司(“桂林合創(chuàng)”)，現(xiàn)時擁有平臺公司20%的股權;及黃海濤及汪春玲(平臺公司的實際控制人)。旭輝將向彰泰香港及桂林合創(chuàng)收購平臺公司65%的股權(“潛在收購事項”);將以增資的方式與合作方就廣西旭輝按65：35比例成立合營企業(yè)(“潛在出售事項”)。

框架協(xié)議簽署后，旭輝及彰泰將分別支付人民幣8億元及1億元作為定金，以確保后續(xù)合作的開展。不過，由于該協(xié)議僅為框架協(xié)議，未來雙方如何注入資產(chǎn)等細節(jié)暫未披露。另根據(jù)雙方發(fā)布的消息，旭輝將整合彰泰在廣西以外全國其他區(qū)域的項目和團隊，同時此次合作也將保留雙方在廣西當?shù)睾褪⊥鈪^(qū)域的團隊。

公開資料顯示，目前旭輝在廣西的項目并不多。據(jù)公司2020年中報，旭輝當前僅在南寧有所布局，旗下?lián)碛形逑缶C保區(qū)銀海大道147畝項目以及邕甯區(qū)和合路項目兩個土地儲備項目，規(guī)劃建筑面積分別為39.27萬平方米及15.83萬平方米;以及1個尾盤項目”美的旭輝城“，剩余尚未確認可銷售/余下尚未出售可出租建筑面積 (不包括停車位)1334平方米。而成立于1992年的彰泰集團則深耕廣西市場多年，目前在廣西已布局了11個城市。

旭輝控股董事局主席林中表示，旭輝與彰泰集團在區(qū)域布局上有許多互補之處，雙方合作有助于旭輝深耕廣西省域全境，鞏固平臺公司在廣西當?shù)氐凝堫^地位。而對于此次戰(zhàn)略合作，市場分析人士也多傾向“各取所需”、“互補”之說。

例如，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波就告訴《華夏時報》記者，通過合資的方式的確實現(xiàn)了兩家的融合，對于旭輝在廣西地區(qū)未來的擴張有一定好處。“對于彰泰而言，作為一家區(qū)域性的龍頭房企，在融資嚴控的大背景下，未來擴張的步伐依然面臨著諸多困難，選擇和旭輝合作，也會更有利于自身品牌溢價提升，以及更快發(fā)展。”

彰泰“不看多也得看多”

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，彰泰集團2020年上半年全口徑及權益銷售金額均排行廣西市場第一位。彰泰集團官網(wǎng)稱，其在全國16城、9縣開發(fā)過100多個地產(chǎn)項目，開發(fā)面積近2000萬平方米，目前在大本營廣西以及江蘇南京、無錫、湖北武漢、江西南昌等地均持有項目。

起家于桂林的彰泰在2017年將總部遷至南寧。近年，彰泰對于“規(guī)模”的渴望愈發(fā)強烈。2020年9月，在接受媒體訪問時，彰泰集團董事長黃海濤就直言：“如果今天不走出去，明天走就更晚了，如果今天懷疑晚了，那明天再看今天就會更晚，所以只有往前走，這是必須的。”其認為，“為了活下來只有選擇發(fā)展”、“不看多也得看多，除非不想發(fā)展了”。

在這次采訪中，黃海濤還提出彰泰未來一定要進入前50名，直言“資本永遠青睞于規(guī)模，只有過了前50名才基本安全”。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，彰泰在2017年-2019年的銷售額分別為128.4億元，215.3億元、226.3億元(全口徑)，在房企銷售榜單中的排名分別為119、103、104名。

2020年6月，原藍光集團總裁張巧龍加盟彰泰任董事長兼總裁。7月14日，彰泰高調宣布 “1+3+N”全國化戰(zhàn)略，開啟了“現(xiàn)代化、全國化、規(guī)?；①Y本化”的征程。與此同時，彰泰也在積極籌備上市，按照張巧龍的要求，2021年就要想辦法登陸資本市場。

當年6月23日，彰泰斥資13.9億元競得無錫市錫東新城70畝地塊，打響全國化布局的第一槍。隨后公司又先后進入南京、武漢、南昌、玉溪等城市，并于成都、昆明、鎮(zhèn)江、綿陽等地相繼投資建立公司。但隨著管理半徑的增加，彰泰在新市場的操作和項目進展方面都出現(xiàn)了一定的“水土不服”。例如，“企查查”顯示，進入無錫市場不到半年，2020年12月11日，無錫彰泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就因未辦理相關手續(xù)擅自施工被住建局處罰30萬元。而由于無證施工，彰泰集團進入南京的首個項目彰泰觀南府也被責令停工。

2020年，彰泰集團僅獲得了224.5億元的全口徑銷售額，行業(yè)排名亦滑落至117名。從規(guī)模和排名來看，與黃海濤的目標仍有較大差距。

與此同時，在“三道紅線”之下，隨著房地產(chǎn)融資環(huán)境的收緊，外界也擔心彰泰在擴張之路上的資金承壓等問題。上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦告訴《華夏時報》記者，此次彰泰集團出售了不少股權，說明其本身資金方面也存在一定的壓力。

作為一家未上市的企業(yè)，資金無疑是彰泰在全國化之路上的掣肘。目前，彰泰的融資方式有銀行和信托融資兩種方式，其中信托融資主要來自五礦信托和四川信托。另外，“預警通”顯示，2018年-2020年，彰泰集團出質股權15次，累計出質股權數(shù)額近3億元。

對于與旭輝的合作考慮以及資金情況，《華夏時報》記者致電了彰泰集團總部，但公司電話始終無法接通。而就資金承壓問題，彰泰集團副總裁王宗民日前向媒體作出否認：“公司不存在資金方面問題，公司三大經(jīng)營指數(shù)都非常健康。”

值得一提的是，盡管合作雙方均強調此次攜手為“戰(zhàn)略合作”而非單向收購，但仍有不少持“收購”看法的業(yè)內(nèi)人士。在業(yè)內(nèi)人士看來，旭輝集團在公告中將第二階段的框架協(xié)議標注為“潛在收購事項”，暗含項目收購的意味。

例如，張波就向《華夏時報》記者強調，行業(yè)競爭已經(jīng)進入下半場，大房企的話語權開始越來越大。“總體來看，隨著行業(yè)集中度不斷提升，未來房企并購、合并等事項會不斷增多，尤其是對土地進行合作開發(fā)、增強股權類融資比例等多種操作手法會不斷增多”。(記者 李貝貝 上海報道)

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