上市物企之間的規(guī)模廝殺越發(fā)激烈。
1月18日，合景悠活(03913.HK)宣布，斥資13.16億元收購雪松智聯(lián)科技集團(下稱“雪松智聯(lián)”)80%的股權(quán)。交易完成后，雪松智聯(lián)將成為其間接非全資附屬公司，資產(chǎn)、負債及財務(wù)業(yè)績并入集團綜合財務(wù)報表。
受此消息影響，1月18日合景悠活股價大漲，當(dāng)日漲幅高達9.65%。
早在2020年11月，第一財經(jīng)曾獨家報道，合景悠活有意收購雪松控股旗下物業(yè)板塊。彼時，此番“蛇吞象”式收購引發(fā)市場大量關(guān)注。隨著合景一紙公告流出，其斥巨資搶占市場的野心已然顯露。
在合景悠活大手筆并購背后，是物管行業(yè)普遍的規(guī)模焦慮，因為隨著上市物管企業(yè)的不斷擴容，行業(yè)已然意識到，唯有少數(shù)頭部企業(yè)才能在市場上獲得長久支持和認(rèn)可。
目前，物管股市值龍頭碧桂園服務(wù)(06098.HK)已將五年營收目標(biāo)定到1000億元;近日股價接連暴漲的恒大物業(yè)(06666.HK)也下達業(yè)績“軍令狀”，要在今年把凈利潤做到39億元，并在2021年每月新增拓展在管面積3000萬平方米，每季度凈利潤較上年全年凈利潤的1/4增長50%以上……
“蛇吞象”交易引發(fā)關(guān)注
最新的收購案公布前，合景悠活是物管行業(yè)的小公司，上市也僅數(shù)月。2020年10月，地產(chǎn)商合景泰富將其物業(yè)資產(chǎn)分拆上市，募資總額30億港元。踏上資本市場不久，合景悠活便拿出超1/3募資額收并購，足見其對規(guī)模的渴望。
據(jù)第一財經(jīng)此前報道，早在去年下半年，雪松集團物業(yè)板塊出售事宜已經(jīng)落地，但買方遲遲沒有浮出水面，直到11月份左右才爆出將由合景悠活接盤，然而依舊無法確認(rèn)合景是否會接手雪松物業(yè)的整個盤子。
市場消息發(fā)酵兩個月后，合景悠活終于公布交易細節(jié)。據(jù)悉，上述收購協(xié)議訂立于2021年1月17日，買方為合景悠活間接全資附屬公司，賣方為廣州市祥泰商務(wù)管理有限公司，擔(dān)保人為雪松集團。
雪松智聯(lián)是雪松集團在城市物業(yè)服務(wù)的公司主體，在管面積超過8600萬平方米，涵蓋住宅、公共建筑、商業(yè)辦公等業(yè)態(tài)。截至2020年11月30日，雪松智聯(lián)實現(xiàn)營業(yè)收入11.93億元，稅后凈利潤1.24億元。
反觀合景悠活，截至2020年4月30日在管面積僅2220萬平方米，營業(yè)收入4.28億元，凈利潤0.77億元;2019年營收11.25億元，凈利潤1.85億元。收購?fù)瓿珊?，合景悠活在管面積將一舉躍升至1.2億平方米，踏入億級規(guī)模陣營。
合景悠活表示，通過本次收購，集團將進一步鞏固在粵港澳大灣區(qū)、長三角等區(qū)域的地位，提升市場份額;在環(huán)渤海、中西部地區(qū)等區(qū)域?qū)崿F(xiàn)快速拓展及覆蓋，中西部地區(qū)核心城市群的在管面積將超過5000萬平方米。
同時，集團業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)將實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，在中高端商業(yè)住宅在管項目的基礎(chǔ)上，加強公共建筑及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市運營服務(wù)等布局，助力集團在全業(yè)態(tài)方面更加均衡發(fā)展，成為全產(chǎn)業(yè)鏈全國性“智慧城市”運營服務(wù)企業(yè)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年19家物企在管面積超1億平方米，行業(yè)前三名為萬物云、雅生活、碧桂園服務(wù)。收購?fù)瓿珊?，合景悠活在管面積將超過華潤萬象生活、新城悅、永升服務(wù)等明星物企，規(guī)模比肩藍光嘉寶服務(wù)。
對未上市的雪松智聯(lián)來說，牽手合景悠活后，可利用后者上市平臺的優(yōu)勢助力發(fā)展。根據(jù)收購協(xié)議，合景悠活須予以擔(dān)保，雪松智聯(lián)各個有關(guān)期間的經(jīng)審核凈利潤與緊接各有關(guān)期間前財政年度者相比增幅不會低于5%。
盡管如此，有業(yè)內(nèi)人士對此類擴張仍持理性態(tài)度。“收并購雖然可以短期內(nèi)擴大在管面積，提升營收表現(xiàn)，但雙方公司能否高效磨合，極為考驗收購方的運營能力。如果標(biāo)的盈利能力較差，對收購方挑戰(zhàn)更大。”一位上市物企人士表示。
碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江也曾直言，公司每年談的物業(yè)公司非常多，但是真正簽字付款非常少，主要因為企業(yè)之間的團隊、機制、標(biāo)準(zhǔn)、文化融入等問題，并購不能解決這些問題，反而可能“消化不良”。
物企收購戰(zhàn)愈演愈烈
不僅是合景悠活，2021年以來，物管行業(yè)已出現(xiàn)至少5宗收購案，收購方涉及永升生活服務(wù)、弘陽服務(wù)、金科智慧服務(wù)、第一服務(wù)等上市物企。
譬如，永升生活宣布收購彰泰服務(wù)65%的股權(quán)，收購對價為4.34億元(可予調(diào)整);金科智慧服務(wù)收購金科天江物業(yè)50.9804%股權(quán);第一物業(yè)服務(wù)收購藍綠會計服務(wù)100%股權(quán);弘陽服務(wù)2.16億收購匯得行物業(yè)80%股權(quán)等。
擴大規(guī)模、搶占市場，是當(dāng)下物業(yè)公司迫在眉睫的任務(wù)。除上述企業(yè)的收并購動作外，多家上市物企已緊鑼密鼓制定出2021年的發(fā)展方向。
1月17日，恒大物業(yè)召開“軍令狀誓師大會”，下達2021年考核目標(biāo)：每月新增拓展在管面積3000萬平方米，每季度凈利潤較去年全年凈利潤的1/4增長50%以上，并分別按月、季度進行考核及獎懲。
若實現(xiàn)目標(biāo)，今年恒大物業(yè)在管面積有望超6億平方米，凈利潤將超39億元，刷新上市物企利潤最高紀(jì)錄。受此刺激，18日恒大物業(yè)領(lǐng)漲物管股，單日漲幅高達26.22%，股價報收15.50港元，總市值高達1675.68億港元。
再往前幾日，世茂服務(wù)也于月初召開年度總結(jié)會議，并對2021年戰(zhàn)略方向進行明確。“外拓關(guān)乎全局，是公司發(fā)展的重要基礎(chǔ)。”世茂服務(wù)執(zhí)行董事、總裁葉明杰在會上稱，公司將不斷開拓業(yè)務(wù)，提高服務(wù)的綜合水平。
上述企業(yè)一系列動作表明，物業(yè)行業(yè)的收并購之戰(zhàn)將愈演愈烈。據(jù)億翰旗下物業(yè)機構(gòu)嘉和家業(yè)統(tǒng)計，2020年，上市物企披露的有效收購事件共76起，共花費金額107億元,而2019年的有效收并購事件僅27起。
“上市后1年內(nèi)，是物企的黃金收購窗口期。”該機構(gòu)表示，2020年新上市物企數(shù)量達16家，總?cè)谫Y凈額546億元，在資金、企業(yè)擴張需求、利潤要求、戰(zhàn)略發(fā)展、規(guī)模效應(yīng)的趨勢下，2021年將成為行業(yè)收并購的大年。
港股資本市場也認(rèn)可物企的“圈地邏輯”。1月18日，恒大物業(yè)、合景悠活、新城悅服務(wù)(01755.HK)等物企股價紛紛上揚，佐證了資本對規(guī)模擴張、跑馬圈地之下，業(yè)績高增長、有確定成長空間物企的青睞。
日前，住建部等10部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康等領(lǐng)域延伸業(yè)務(wù)。政策利好，也使回調(diào)半年之久的物管股集體躁動。
截至18日收盤，融創(chuàng)服務(wù)、華潤萬象生活、恒大物業(yè)、永升生活服務(wù)、金科服務(wù)、碧桂園服務(wù)、寶龍商業(yè)、世茂服務(wù)、合景悠活、和泓服務(wù)等物企靜態(tài)市盈率居于前列，其中融創(chuàng)服務(wù)高居首位，市盈率達247.38倍。
上述物企何以支撐此番估值?中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁認(rèn)為，一方面緣于市場對背后房企土地面積的看好，比如融創(chuàng)，同時其外拓能力較強，這回答了市場最焦慮的問題：在管面積從哪兒來。
華潤萬象生活等則是另一番邏輯，因物業(yè)收費單價高、能提價，市場傾向給予商業(yè)運營及物業(yè)服務(wù)收入占比高的公司較高估值，竺勁將其比做可“抗通脹”的核心資產(chǎn)。
不過，當(dāng)下物企的業(yè)務(wù)模式普遍還是“老三樣”，空間管理、房屋經(jīng)紀(jì)、家居服務(wù)，生鮮團購等增值業(yè)務(wù)仍在探索中。一旦面積增長降速，物企未來的想象空間在哪里?如果不能靠提價維持增長，拿什么支撐高企的估值?
“以后物業(yè)企業(yè)會分成兩個陣營，一個是不能漲價的、不能抗通脹，它是公用事業(yè)公司，給到的是15~20倍的估值。還有一類是可以抗通脹的，給到白酒和醬油的估值50~100倍。”竺勁認(rèn)為。
關(guān)鍵詞： 物管企業(yè)
