上市公司觀察

此前一則消息被廣泛傳播：某十強房企將收購某十強房企。這其中被收購的房企直指綠地。在綠地控股集團股份有限公司召開2020年度媒體交流會上，綠地控股集團董事長、總裁張玉良表示，沒有可能性。綠地控股的二次混改還在推進中，目前基本上意向企業(yè)是兩家央企背景的金融機構(gòu)。傳言中的兩家房企“昨晚第一次聽說，之前沒有接觸過，如果是這兩家同行，我覺得不太符合我們二次混改的要求”。

去年，綠地的地產(chǎn)銷售并不理想。數(shù)據(jù)顯示，綠地控股核心地產(chǎn)業(yè)務在2020年全年出現(xiàn)銷售面積和銷售額雙降，其中房地產(chǎn)銷售額同比下降7.7%至3583.53億元。

值得注意的是，相較于沖銷售規(guī)模，高負債或才是綠地急需解決的難題。

去年綠地控股銷售3583.53億元

1月21日，綠地控股披露了去年四季度經(jīng)營情況。數(shù)據(jù)顯示，綠地控股在房地產(chǎn)項目在2020年全年出現(xiàn)銷售面積和銷售額雙降，2020年1~12月，公司實現(xiàn)合同銷售面積2909.3萬平方米，比去年同期減少10.7%;實現(xiàn)合同銷售金額3583.53億元，比去年同期減少7.7%。

同日，綠地控股披露了2020年業(yè)績快報，綠地控股在2020年度共實現(xiàn)營業(yè)總收入4813億元，同比增長12.43%;實現(xiàn)利潤總額308億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤137億元，相比于去年同期的147億元，同比降6.93%。

在易居克而瑞集團的2020年房企銷售排行榜中，綠地集團的排名以及各項指標均出現(xiàn)了明顯下滑。在TOP10房企之列，綠地是“操盤銷售金額”唯一下降的房企。

分析稱，因為綠地的商辦比例還是比較高，所以說整體預銷售金額有壓力。

數(shù)據(jù)顯示，綠地2020年住宅銷售金額2725億元，同比增長8%，占比達到76%;商辦占比24%，同比下降37%。

綠地的高負債一直被外界質(zhì)疑

相較于沖銷售規(guī)模，“三道紅線”或才是對于綠地最大的壓力。因為在2020年第三季度，綠地控股仍踩中“三道紅線”：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為82.38%，超過70%的標準;凈負債率為183.45%，遠超100%的標準;現(xiàn)金短債比為0.78，低于1倍的標準。

截至去年三季度末，綠地的短期有息負債、長期有息負債分別為1029.84億元和2206.85億元，賬面貨幣資金為805.72億元，賬面資金難以覆蓋短期負債。

對于綠地降負債方案，綠地管理層表示，按監(jiān)管層要求踩線房企每年降一檔，三年降三檔。綠地計劃在今年六月末完成降一檔的任務，通過降、調(diào)、增來實現(xiàn)降負債方案：降有息負債，調(diào)節(jié)長、短債比例，增加貨幣資金、加快銷售回籠速度。

綠地方面對外表示，2020年其現(xiàn)金短債比快步提升，累計提升幅度超40%;凈負債率明顯下降，累計下降近50個百分點;剔除預售款后的資產(chǎn)負債率逐步回落，有息負債總額較高點下降約450億元。

綠地披露的業(yè)績快報則顯示，截至2020年12月末，公司總資產(chǎn)13491億元，較上年同期上漲17.75個百分點;歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益834億元，較上年同期增加5.7%;資產(chǎn)負債率88.28%，有所回落。

“五道紅線”壓頂 房企花式自救

過去很長的一段時間里，舉債擴張、高杠桿運營是房地產(chǎn)行業(yè)的特點。而杠桿率過高的背后，埋藏著巨大風險。近幾年，在去杠桿、防風險的大背景下，房企的債務壓力愈發(fā)受到重視。但據(jù)國泰君安統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年房企凈負債率創(chuàng)歷史新高達120%，綠地的凈負債率高于行業(yè)平均水平線52個百分點。 在普遍降杠桿的情況下，近來多家企業(yè)開始了各種“花樣”自救手段，分拆上市、甩賣資產(chǎn)、回購債務、借新還舊，以期降低負債率。具有標志性的事件就是，2017年7月10日，萬達和融創(chuàng)中國聯(lián)合宣布，融創(chuàng)收購萬達，融創(chuàng)以631.7億元人民幣的總額，接管了萬達的13個萬達文化旅游項目和76個酒店項目。對于此次交易，萬達集團董事長王健林表示，轉(zhuǎn)讓項目能大幅降低萬達商業(yè)的負債，并進一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。 展望2021年，面對房企融資“三道紅線”和銀行信貸的“兩道紅線”，面對萬億負債的集中到期，房企資金鏈不容樂觀，降杠桿、降負債將成為房企貫穿全年的主旋律。

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