據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至1月26日，房企發(fā)行包含一般公司債、私募債在內(nèi)的公司債31只，錄得總發(fā)行額278.55億元。去年同期，房企發(fā)行對(duì)應(yīng)公司債只數(shù)和金額分別錄得12只、121億元。海外債也迎來新一輪的發(fā)債高潮。

與此同時(shí)，市場(chǎng)也出現(xiàn)了存量公司債利率密集調(diào)整，顯示開發(fā)商正積極利用海外債市流動(dòng)性寬松的背景，加大融資，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

利率調(diào)整

自2020年底以來，在滬、深兩市交易所上市交易的房企“存量”公司債，利率出現(xiàn)明顯異動(dòng)。

其中，房企7年期及以上存量公司債發(fā)債，利率近期開始上調(diào)。

比如，龍湖集團(tuán)(00960.HK)旗下“16龍湖04”，為“5+5”結(jié)構(gòu)的10年期存續(xù)期產(chǎn)品。公司最新公告在本期債券存續(xù)期后5年從3.75%上調(diào)至4.40%。

保利發(fā)展(600048.SH) 旗下“16保利02”，為“5+2”結(jié)構(gòu)的7年期存續(xù)產(chǎn)品，最新公告將本期債券后兩年的票面利率從3.19%上調(diào)至3.95%。

華夏幸福(600340.SH)旗下“16華夏債”，為“5+2”結(jié)構(gòu)的7年期存續(xù)產(chǎn)品，最新公告將本期債券后兩年的票面利率從4.88%上調(diào)至6.60%。

相對(duì)于7年期“存量”公司債產(chǎn)品，房企5年期及以下期限產(chǎn)品的利率整體延續(xù)了過去金融大環(huán)境融資利率下行的走勢(shì)，但也有少數(shù)房企開始下調(diào)存量債利率。比如，時(shí)代控股(01233.HK)的“18時(shí)代13”債券，期限3年，目前已進(jìn)入存續(xù)期的最后一年，公告披露該債券利率將從7.5%下調(diào)到2.5%。

無獨(dú)有偶，美的置業(yè)(03990.HK)的“19美的01”、“19美的02”兩只存量債券，在存續(xù)期最后一年，最新公告將利率集中下調(diào)到0.1%。

2020年，個(gè)別房企曾發(fā)生類似下調(diào)存量債利率的情況。金地集團(tuán)(600383.SZ)曾發(fā)布公告，欲將存續(xù)的“18金地03”債的票面利率由5.29%調(diào)降至1.50%。萬科(000002.SZ/02202.HK)意向在“17萬科01”債存續(xù)期后2年將票面利率由4.50%調(diào)整為1.90%。

企業(yè)調(diào)降存續(xù)債券的票面利率，勢(shì)必會(huì)刺激投資者的回售意愿，難免引發(fā)爭(zhēng)議。發(fā)債企業(yè)通常會(huì)給出“根據(jù)合同協(xié)議，有調(diào)整票面利率的權(quán)利，屬于正常的回售操作”，“公司會(huì)與持券投資機(jī)構(gòu)提前溝通好”等說法。

但是，債市相關(guān)人士曾告訴第一財(cái)經(jīng)記者，2020年出現(xiàn)的個(gè)別房企下調(diào)存量債利率與房企信用債融資成本下行的大背景密切相關(guān)。即使房企大幅下調(diào)票面利率倒逼持有人回售，在市場(chǎng)上仍有望以相對(duì)更低成本發(fā)債融資。尤其是融資成本分化嚴(yán)重的態(tài)勢(shì)下，頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企有了更多底氣公開下調(diào)。

此輪債市再現(xiàn)房企調(diào)降存續(xù)債券的票面利率較去年存差異，多被認(rèn)為與房企借新還舊以優(yōu)化債務(wù)期限結(jié)構(gòu)、降低財(cái)務(wù)成本有直接關(guān)系。

時(shí)代控股回應(yīng)第一財(cái)經(jīng)稱，“18時(shí)代13”債券附帶發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，在債券到期之前公司已提前新發(fā)行3+2年期的公司債券，用于置換該筆即將到達(dá)行權(quán)期的“18時(shí)代13”。且因“18時(shí)代13”的期限為2+1年，+1年對(duì)公司來說期限稍短，因此選擇在第二年末行權(quán)期時(shí)降低行權(quán)后的票面利率，投資者將債券回售給發(fā)行人。

債市利率漲跌互現(xiàn)通常離不開企業(yè)隨行就市的決策準(zhǔn)則。但若是聚焦到地產(chǎn)這一具體行業(yè)來看，企業(yè)或許還有更深層次考量在內(nèi)。

深圳一家中型房企融資部門的業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，房企調(diào)低存量債利率回售，再去交易所發(fā)新債多會(huì)被視為報(bào)表上的長(zhǎng)期貸款而非短期債務(wù)。“這對(duì)公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)包括債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整都是有好處的。尤其是‘三道紅線’出臺(tái)后，房企核心財(cái)務(wù)指標(biāo)考核被放在了監(jiān)管的紅線之下，企業(yè)有動(dòng)力和訴求去調(diào)債務(wù)結(jié)構(gòu)讓自己在符合監(jiān)管。”

國(guó)內(nèi)一家頭部信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的債市交易研究人士也表達(dá)了類似的看法。

至于龍湖集團(tuán)、保利發(fā)展等房企主動(dòng)下調(diào)存量債利率以借長(zhǎng)債。該債市交易研究人士坦言，“開發(fā)貸、信托等受限于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)很難去做長(zhǎng)期限，稍微上調(diào)利率能夠?qū)⒍虃L(zhǎng)借可以說是開發(fā)商普遍的想法。”他言及，房企從流動(dòng)性管理的角度上來說也存在這種合理性的訴求，傾向于發(fā)長(zhǎng)債鎖定長(zhǎng)期資本。

利率分化嚴(yán)重

年初集中發(fā)債屬于歷年傳統(tǒng)，房企搶跑發(fā)債，一方面年初融資成本較低，另外，也是防止后期融資環(huán)境難測(cè)所帶來的融資困難。

以美元債為例，久期財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年至今，房企發(fā)行離岸債折合約131.94億美元。相較之下，2020年1月，海外債單月發(fā)行額度達(dá)183.38億美元，一舉刷新了房企近兩年的發(fā)行記錄。今年，房企美元債發(fā)行額度較去年同期有所回調(diào)但仍處于近年高位。

具體到發(fā)債結(jié)構(gòu)來看，陽光城(000671.SZ)、藍(lán)光發(fā)展(600466.SH)、正榮地產(chǎn)(06158.HK)、新力控股(02103.HK)、中梁控股(02772.HK)、中國(guó)奧園(03883.HK)等十家房企今年1月發(fā)行了共計(jì)10筆364天到期的離岸債，規(guī)模為20.53億美元，平均息票率8.385%。

其中，碧桂園(02007.HK)1月擬發(fā)行5億美元五年期票據(jù)及7億美元十年期票據(jù)，利率分別錄得2.7%、3.3%，這已經(jīng)屬于近年低位。

但是也有富力地產(chǎn) (02777.HK)發(fā)行5億美元一年期優(yōu)先票據(jù)利率高至11.75%;明發(fā)集團(tuán)(00846.HK)一年期境外優(yōu)先票據(jù)利率高至15%，融資利率分化之勢(shì)仍顯著。

深圳另一家中型房企的資產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)人直言，去年房企1月、2月選擇利率更高的短期離岸債多是出于應(yīng)對(duì)因疫情銷售停擺的現(xiàn)金流。今年房企發(fā)行短期離岸債熱情仍較高，除了美元債利率趨低，還有融資監(jiān)管環(huán)境的因素在內(nèi)。

繼房企融資“三道紅線”和銀行信貸的“兩道紅線”后，上海、廣東部分銀行涉房信貸又收緊。新的一年接踵而至的是更嚴(yán)格的融資管控。

與國(guó)外債市類似，國(guó)內(nèi)房企債市利率的分化格局同樣顯著。

整體來看，華僑城A(000069.SZ)、金融街(000402.SZ)、龍湖集團(tuán)、世茂集團(tuán)(00813.HK)等房企近期債券利率集中于4%-6%之間;但也有中小房企債券利率高居10%以上。“馬太效應(yīng)”凸顯，中小房企在本輪融資中成本仍較高。

有時(shí)常關(guān)注債市動(dòng)向的華南房企融資人士心態(tài)坦然，“并非不讓企業(yè)融資，是讓企業(yè)杠桿降下來、控風(fēng)險(xiǎn)。”

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長(zhǎng)22.45%。標(biāo)普等國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)行業(yè)融資環(huán)境將延續(xù)2020年下半年中性偏緊的狀態(tài)。

截至目前房企的發(fā)債情況來看，房企在未來三年內(nèi)均面臨較大的債券到期潮，2021-2023年房企的到期債券金額均超過5500億元。

伴隨今年甚至未來三年內(nèi)房企的債券到期潮，房企的償債壓力更大。在此情況下，除了發(fā)債之外，房企應(yīng)加大項(xiàng)目去化，同時(shí)持續(xù)性加強(qiáng)銷售回款，增加自有現(xiàn)金。

關(guān)鍵詞： 開發(fā)商