重慶市民小蔣去年5月認(rèn)購了由重慶某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品房。據(jù)小蔣介紹，購房過程中該公司既沒有主動(dòng)向她出示過該房屋周邊不利因素的公示牌，還刻意隱瞞了該房屋周邊有一個(gè)殯儀館的重大購房不利因素。近日，小蔣要求退房的訴求在相關(guān)部門的協(xié)調(diào)下得到落實(shí)，這得益于重慶探索推行的“購房不利因素告知機(jī)制”。(1月31日《工人日?qǐng)?bào)》)
買房是人生大事，人們?cè)谫I房時(shí)往往對(duì)周邊環(huán)境非常重視，但當(dāng)前的房屋銷售以預(yù)售為主，房產(chǎn)商和消費(fèi)者掌握的信息很不對(duì)稱，且消費(fèi)者獲得的信息主要來自房產(chǎn)商。一些房產(chǎn)商為了提升銷售效率，保持或抬高銷售價(jià)格，在賣房宣傳時(shí)凈撿著好的說，但對(duì)于一些不利因素或負(fù)面信息，卻有意無意地忽略或隱瞞。等到交房時(shí)，消費(fèi)者才發(fā)現(xiàn)房子周邊有墳場、垃圾場、殯儀館、輻射源、污染源等不利因素。這樣就很容易引發(fā)購房糾紛，且在糾紛處置過程中，消費(fèi)者也很容易處于被動(dòng)地位。
重慶市探索推行的“購房不利因素告知機(jī)制”則給房產(chǎn)商念了一道履行告知提示義務(wù)的“緊箍咒”。按照制度設(shè)計(jì)，市場監(jiān)管部門共梳理出樓盤規(guī)劃紅線內(nèi)外的37項(xiàng)不利因素，拉出了不利因素清單，要求房產(chǎn)商通過立牌公示、沙盤模型標(biāo)注等方式，對(duì)不利因素以及可能造成的負(fù)面影響進(jìn)行提示告知，并作為購房合同附件，讓不利因素告知成為購房合同的一部分，具備契約效力。
監(jiān)管部門將不利因素明確納入房產(chǎn)商的銷售告知義務(wù)，可以約束房產(chǎn)商全面、準(zhǔn)確、透明地宣傳樓盤信息，讓消費(fèi)者充分了解樓盤及周邊環(huán)境信息，購房知情權(quán)更加豐滿。而購房知情權(quán)獲得了保障，消費(fèi)者就可以有效行使自主選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)。在“購房不利因素告知機(jī)制”中，如果房產(chǎn)商再因隱瞞相關(guān)不利因素與消費(fèi)者產(chǎn)生糾紛，消費(fèi)者就會(huì)擁有更多維權(quán)主動(dòng)。當(dāng)然，如果房產(chǎn)商如實(shí)提供了不利因素信息后，消費(fèi)者依然選擇買房，那就是基于消費(fèi)者的自愿行為而達(dá)成的交易。
實(shí)際上，房屋銷售合同多為格式合同。“不利因素告知”也是格式合同規(guī)則的一部分，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十六條規(guī)定：經(jīng)營者在經(jīng)營活動(dòng)中使用格式條款的，應(yīng)當(dāng)以顯著方式提請(qǐng)消費(fèi)者注意商品或者服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量、價(jià)款或者費(fèi)用、履行期限和方式、安全注意事項(xiàng)和風(fēng)險(xiǎn)警示等與消費(fèi)者有重大利害關(guān)系的內(nèi)容，并按照消費(fèi)者的要求予以說明?！睹穹ǖ洹返谒陌倬攀鶙l也有類似規(guī)定。不利因素屬于與消費(fèi)者有重大利害關(guān)系的內(nèi)容，房產(chǎn)商應(yīng)依法向消費(fèi)者作出重點(diǎn)告知、提示、說明。
另外，賣房宣傳也屬于廣告行為，《廣告法》明確規(guī)定：廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。從廣告角度看，房產(chǎn)商也應(yīng)全面真實(shí)地向消費(fèi)者披露不利因素。顯然，“購房不利因素告知”契合了合同訂立需要遵循的自愿、平等、公平、誠實(shí)信用、合法等原則。
“購房不利因素告知”有助于維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，也能有效減少購房糾紛。“購房不利因素告知機(jī)制”實(shí)際上對(duì)多方有利，是規(guī)范商品房營銷的有益探索，具備推廣價(jià)值。
