美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)的最近數(shù)據(jù)顯示，今年1月，美國(guó)房屋售價(jià)中位數(shù)為303900美元，同比上漲14.1%。
2020年至今，美國(guó)已有近3000萬(wàn)人感染新冠肺炎，近50萬(wàn)人因此死亡;美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)在2020年萎縮了3.5%，創(chuàng)下近74年以來(lái)的最大跌幅;同年5月，宇宙網(wǎng)紅兼花花公子、現(xiàn)實(shí)版鋼鐵俠埃隆·馬斯克決定清空他在美國(guó)總價(jià)值上億美元的房產(chǎn)，但這一切都沒(méi)能阻止美國(guó)樓市進(jìn)入自2007年次級(jí)房貸危機(jī)之后最強(qiáng)勁的牛市。
美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)的最近數(shù)據(jù)顯示，今年1月，美國(guó)在售房屋價(jià)格中位數(shù)為303900美元，同比上漲14.1%。
NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云(Lawrence Yun)表示，2020年美國(guó)樓市共售出564萬(wàn)套房屋，較2019年增長(zhǎng)5.6%，是大蕭條時(shí)期以來(lái)的最高水平，銷售額同比增長(zhǎng)22.2%;同時(shí)在售住宅存量則跌至104萬(wàn)套，同比下降25.7%，為有統(tǒng)計(jì)以來(lái)之最。
今年1月，美國(guó)在售房屋價(jià)格中位數(shù)為303900美元，同比上漲14.1%。
從美國(guó)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)Redfin今年2月初的最新研究報(bào)告中，也能看出樓市的異?；鸨?/p>
Redfin的報(bào)告稱，2021年1月底，美國(guó)房屋銷售價(jià)格中位數(shù)已升至318750美元，同比增長(zhǎng)15%;新上市房屋要價(jià)達(dá)334770美元，創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)10%;房屋銷量同比增長(zhǎng)29%;新掛牌量同比下降11%;房屋交易的平均周期僅為34天，同比減少了22天，其中52%的房屋在兩周內(nèi)就達(dá)成了最終的報(bào)價(jià)。
Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家費(fèi)爾威瑟(Daryl Fairweather)稱：“現(xiàn)在市場(chǎng)上新掛牌的房源十分緊缺，盡管價(jià)格很高，但房東普遍惜售。”因?yàn)橐坏┦鄢?，除非搬到一個(gè)更便宜的地區(qū)，不然很難用同樣的價(jià)錢買到類似品質(zhì)的房屋。
此外，美國(guó)新一屆政府在對(duì)外來(lái)移民和外國(guó)人持有美國(guó)資產(chǎn)的態(tài)度上較為開(kāi)放，這也激勵(lì)著海外買家的迅速回歸。
亞洲房產(chǎn)集團(tuán)居外IQI為第一財(cái)經(jīng)記者最近提供的買家詢盤數(shù)據(jù)顯示，2020年美國(guó)房產(chǎn)的咨詢量總量高居第二，較2019年的第四位明顯上升。
第一財(cái)經(jīng)記者從幾位美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處了解到，近來(lái)咨詢美國(guó)房產(chǎn)的中國(guó)(包括海外華人)客戶明顯增加，其中部分客戶頗為焦急，因?yàn)樗麄冎比雸?chǎng)，卻發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上無(wú)房可買。
那么撐起美國(guó)房地產(chǎn)此輪大牛市的理由是什么?疫情給樓市帶來(lái)了什么變化?潛在的風(fēng)險(xiǎn)又有哪些?
哪些因素導(dǎo)致美國(guó)樓市空前火爆
此次美國(guó)樓市空前火爆，并非單純由于資金炒作，而是多種因素共同作用的結(jié)果。
從人口角度看，作為全球第一大移民目的國(guó)，美國(guó)是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中少數(shù)幾個(gè)人口保持長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的國(guó)家。2020年4月，美國(guó)普查局最新的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，該國(guó)人口在過(guò)去十年中增長(zhǎng)了約8%，平均每年新增200多萬(wàn)，總?cè)丝谝殉^(guò)3.32億。盡管增速較以往有所放緩，但仍足以讓德國(guó)、日本等陷入人口衰減危機(jī)的發(fā)達(dá)國(guó)家羨慕不已。
此外，美國(guó)人口年齡中位數(shù)為38.5歲，雖然高于2010年時(shí)的37.2歲，但依舊是G7國(guó)家中人口結(jié)構(gòu)最年輕，且唯一一個(gè)中位數(shù)低于40歲的國(guó)家。
從貨幣供應(yīng)量看，1960年1月1日至2021年1月1日，美國(guó)的廣義貨幣供應(yīng)量(M2)平均每年增長(zhǎng)6.8%，同期美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)年均增幅為3.1%;而2020年美國(guó)GDP萎縮了3.5%，M2卻同比暴增了25.8%，增發(fā)的貨幣有部分流入樓市并不足為奇。
從抵押貸款利率看，在新冠肺炎疫情全面暴發(fā)之前，當(dāng)時(shí)美國(guó)30年期的抵押貸款利率為3.7%左右，而2020年最低時(shí)只有2.7%上下。1%的利率差意味著，一套價(jià)值30萬(wàn)美元的房產(chǎn)，如今購(gòu)買所需支付的所有成本將比之前節(jié)省約6萬(wàn)美元。
美國(guó)社會(huì)最大的群體——千禧一代(通常指1981~1996年出生的人)之中有不少首購(gòu)族，對(duì)他們而言這顯然是一個(gè)不能錯(cuò)過(guò)的機(jī)會(huì)。美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)(MBA)數(shù)據(jù)顯示，2020年11月，首套房貸申請(qǐng)的數(shù)量同比猛增了27.1%。
從市場(chǎng)供需看，美國(guó)房地產(chǎn)資訊網(wǎng)站Realtor最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月美國(guó)50大城市的房屋庫(kù)存總量同比下降了41.8%，大于去年12月的同比下降38.6%;美國(guó)所有地區(qū)的新掛牌房屋數(shù)量均出現(xiàn)大跌，其中傳統(tǒng)的陽(yáng)光度假帶——南部地區(qū)減少的幅度最大，為24%，中西部也下跌了22.6%，房?jī)r(jià)較高，且大城市較多的東北部和西岸情況稍好，但也分別下跌了14.4%和6.6%。
按城市看，新掛牌數(shù)量同比下降最大的是克利夫蘭(-37.1%)、杰克遜維爾(-36.9%)和孟菲斯(-32.6%)，均處于南部地區(qū);只有三個(gè)城市的新掛牌數(shù)量逆勢(shì)上揚(yáng)，分別是圣荷西(24.8%)、舊金山(14.4%)和丹佛(1.8%)。
亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI(Juwai IQI)聯(lián)合創(chuàng)始人、董事會(huì)執(zhí)行主席奇米爾(Georg Chmiel)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，疫情雖然讓美國(guó)暫時(shí)陷入了經(jīng)濟(jì)衰退，但同時(shí)創(chuàng)紀(jì)錄的低利率大大刺激了購(gòu)房需求，加上高薪家庭居家辦公帶來(lái)的置換需求，共同將美國(guó)房?jī)r(jià)推到了過(guò)去10年未見(jiàn)的高峰，而在供應(yīng)方面，對(duì)經(jīng)濟(jì)及工作前景不確定性的擔(dān)憂又使得不少房東不愿意掛牌出售，此外美國(guó)的住宅建設(shè)分區(qū)(zoning)政策又偏向有產(chǎn)者，也使得建設(shè)中低端住宅變得困難重重。
最受熱捧房源：性價(jià)比高、陽(yáng)光充足
美國(guó)房地產(chǎn)咨詢公司Zillow最近一項(xiàng)針對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、投資策略師和房地產(chǎn)專家的調(diào)查顯示，84%的被調(diào)查者認(rèn)為，得克薩斯州首府奧斯汀(Austin)有望成為2021年房?jī)r(jià)漲幅最快的城市，其次是菲尼克斯(59%)、納什維爾(67%)、坦帕(60%)和丹佛(56%)，而排在榜末的則是東岸的紐約及西岸的舊金山、洛杉磯。
與昂貴的東西岸相比，榜首的五座城市均處于美國(guó)的中部或南部地區(qū)，性價(jià)比相對(duì)更高，平均而言只要花30萬(wàn)美元左右即可買到一套獨(dú)立房屋。
另外有趣的是，根據(jù)美國(guó)國(guó)家航空航天局(NASA)的數(shù)據(jù)，這五座城市之中有四座的日均日照量居美國(guó)各大城市前列，只有納什維爾略低于均線。
事實(shí)上，根據(jù)Zillow的數(shù)據(jù)，截至2020年12月，奧斯汀的房屋價(jià)格中位數(shù)已經(jīng)同比上漲了23.6%之多。
居外IQI上海公司經(jīng)紀(jì)人Lona對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者透露，自己目前有幾位客戶正在尋找?jiàn)W斯汀合適的房產(chǎn)進(jìn)行投資，但有些當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商直接表明現(xiàn)在不賣給投資客，另外一些則表示，前面已有數(shù)百位客戶排隊(duì)，需要耐心等待新樓盤上市。她還稱，當(dāng)前即使是中資在美國(guó)開(kāi)發(fā)的樓盤，大部分也能被當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)消化，不用再像以往那樣拿到中國(guó)國(guó)內(nèi)來(lái)銷售。
Lona表示，由于疫情帶來(lái)的旅行封鎖并未結(jié)束，因此海外買家去當(dāng)?shù)乜捶渴植槐?，這促使了海外投資者只能考慮購(gòu)買新房，而不是情況較為復(fù)雜的二手房。
她說(shuō)：“以前只見(jiàn)過(guò)買加(利福尼亞)州的學(xué)區(qū)房需要排隊(duì)，沒(méi)有想到有一天在得(克薩斯)州買新房也得先到先得。”
另一位身處奧斯汀的當(dāng)?shù)厝A人也表示，目前市場(chǎng)十分狂熱，上周一套樓盤出來(lái)不到48小時(shí)就有十多個(gè)買家競(jìng)價(jià)，最后成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了放盤時(shí)的價(jià)格。
新冠肺炎疫情迫使人們將更多時(shí)間花在家里，大大增加了對(duì)居家空間的需求，這不僅改變了人們對(duì)房屋的傳統(tǒng)定義，也改變了對(duì)優(yōu)先居住地區(qū)的選擇方式，從而徹底改變了美國(guó)樓市以往的供需關(guān)系。
即使疫情順利過(guò)去，樓市的趨勢(shì)也不太可能重回疫情之前，芝加哥大學(xué)的一項(xiàng)研究表明，至少37%的工作崗位都可以完全在家辦公，而不用去公司，并且這些崗位以高薪為主，而高收入群體正是市場(chǎng)購(gòu)房的絕對(duì)主力。
高房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)：社會(huì)不平等加劇
值得注意的是，盡管美國(guó)樓市看上去十分火爆，但美國(guó)普查局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年第四季度的房屋自有率(季調(diào)后)為65.8%，僅比一年之前的65.1%增加了0.7個(gè)百分點(diǎn)，離次貸危機(jī)之前69%的高峰仍有不少差距。這意味著，疫情期間真正買得起房子的無(wú)房一族并不多，更多房產(chǎn)其實(shí)是被有房的中高收入群體買走。
Redfin的數(shù)據(jù)也證明了這點(diǎn)，2021年1月，美國(guó)第二套房產(chǎn)的抵押貸款申請(qǐng)量同比去年1月激增84%，并且已是連續(xù)第八個(gè)月同比增長(zhǎng)在80%以上，而同期首套房產(chǎn)抵押貸款的申請(qǐng)量同比僅增加了36%。
由于高薪階層普遍可以遠(yuǎn)程辦公，疫情對(duì)其收入的影響有限，因此不少美國(guó)富裕人群可以選擇保留大城市的房產(chǎn)以備不時(shí)之需，然后去購(gòu)買陽(yáng)光地帶的度假屋來(lái)滿足平時(shí)生活。
Redfin的經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬爾(Taylor Marr)表示，今年1月份，市場(chǎng)上購(gòu)買第二套房屋的人數(shù)是一年之前的兩倍，這意味購(gòu)買度假屋正成為一種常態(tài)。
馬爾稱：“許多美國(guó)人已經(jīng)意識(shí)到遠(yuǎn)程工作將繼續(xù)存在，對(duì)于一些幸運(yùn)的人來(lái)說(shuō)，他們可以無(wú)限期地在湖邊小屋或滑雪公寓里上班。但對(duì)于低收入的無(wú)房群體而言，隨著價(jià)格上漲，買房將越來(lái)越遙遠(yuǎn)。”
另?yè)?jù)MBA美國(guó)住房研究所的數(shù)據(jù)，2020年12月，有7.9%的租客(262萬(wàn)戶)拖欠了租金，而5.0%(238萬(wàn)房主)沒(méi)有支付按揭貸款。一旦美國(guó)政府不再延長(zhǎng)對(duì)違約者的寬限期，也不再發(fā)放免費(fèi)支票，部分無(wú)法正常支付貸款的房屋將被銀行沒(méi)收，從而給樓市帶來(lái)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
從樓市的趨勢(shì)中可以明顯看到美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不平等，許多低收入的美國(guó)人繼續(xù)遭受財(cái)務(wù)困擾，而許多高收入者卻從不斷飆升的房?jī)r(jià)和良好的股票投資組合中受益。
奇米爾表示，美國(guó)住房不平等的情況正越來(lái)越嚴(yán)重，這是美國(guó)政府亟須解決的難題。
