近年來，隨著城市更新加速，借助舊改盤活的村集體建設(shè)用地建設(shè)的長租公寓亦迎來一波上市高潮。春節(jié)假期剛結(jié)束，不少廣州市民便陸續(xù)接到房地產(chǎn)中介打來的公寓推銷電話。其中，以開發(fā)商與村集體企業(yè)合作建設(shè)的長租公寓最受市場關(guān)注。
據(jù)南方日報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這類公寓價(jià)格普遍低于市面流通的一般商品住宅一大截，而且地理位置不差裝修風(fēng)格時(shí)尚，因此頗受年輕一代住房剛需群體青睞。不過，在交易過程中，也有一些“買家”(實(shí)為租戶)對目前開發(fā)商的操作模式提出疑問：由于這類公寓辦不了正規(guī)房地產(chǎn)證，只能跟開發(fā)商簽訂長期租賃合同。雖然一次性投入交易成本較低，一線城市的出租回報(bào)率亦比較可觀和穩(wěn)定，但是沒有登記備案制度的法律約束，租戶會(huì)擔(dān)心一次性繳付五十年租金給開發(fā)商和運(yùn)營公司后，萬一后續(xù)出現(xiàn)法律糾紛，租戶的利益無法保障。
“以租代售”方式存在風(fēng)險(xiǎn)
為此，有著多年房地產(chǎn)法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的南方產(chǎn)業(yè)智庫特聘專家——廣東法丞匯俊律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人胡桂芬律師告訴南方日報(bào)記者，這類村集體租賃公寓本身沒有問題，根據(jù)新修訂的《土地管理法》，集體經(jīng)營性建設(shè)用地定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途。但須注意的是，這類村集體租賃公寓因產(chǎn)權(quán)屬于村集體，所以客戶不能購買房屋產(chǎn)權(quán)，只能購買使用權(quán)，客戶與開發(fā)商簽訂房屋租賃合同。
記者注意到，此前通過的《廣州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案》明確利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房須整體確權(quán)給集體建設(shè)用地使用權(quán)人，只辦理一個(gè)權(quán)屬證，不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售，同時(shí)預(yù)付的租金不得超過12個(gè)月，租賃期限不得超過20年。
對企業(yè)來說，投資建設(shè)長租公寓是典型的高投入、低回報(bào)項(xiàng)目。尤其是在近年房地產(chǎn)融資“三道紅線”的約束下，許多前期參與了這類重資產(chǎn)投入的開發(fā)商，都希望加快資金投入的回收周期。因此，近期一些地方確實(shí)出現(xiàn)了開發(fā)商“以租代售”或委托中介公司包銷的現(xiàn)象。有的公司甚至采取夸張宣傳或欺瞞市民的營銷手段來達(dá)成交易目的，在開發(fā)商、營銷機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者之間引發(fā)了一些矛盾糾紛。盡管事后有關(guān)部門通過加強(qiáng)監(jiān)督、約談開發(fā)商和村集體組織等方式，大力維護(hù)當(dāng)事人的交易安全，然而，由此產(chǎn)生的諸多法律問題仍然值得行業(yè)和政府關(guān)注。
記者還了解到，由于租賃合同最長簽約時(shí)間為20年，但許多村集體與企業(yè)合作建設(shè)的長租公寓協(xié)議使用權(quán)都超過了20年，甚至接近50年。為了順利簽約，一些開發(fā)商以及充當(dāng)“二房東”的公寓管理公司在主合作以外創(chuàng)造了另一份所謂的補(bǔ)充合同，變相突破租賃時(shí)限規(guī)定，把整個(gè)租賃期限“延長”到49年。
但根據(jù)專家分析，這樣的操作模式確實(shí)還存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。“這類村集體租賃公寓即大家俗稱的‘小產(chǎn)權(quán)房’。買賣‘小產(chǎn)權(quán)房’不受法律保護(hù)，大家已經(jīng)普遍有共識(shí)，近年來趁著國家大力發(fā)展住房租賃市場的東風(fēng)，很多‘小產(chǎn)權(quán)房’都在試圖換上租賃的‘馬甲’上市。”胡桂芬律師告訴記者，《民法典》規(guī)定租賃期限不得超過20年。簽訂租賃合同超20年能否具有法律效力很難說，同時(shí)公寓管理公司一次性收取了20年的租金，其長期履行能力將是小業(yè)主能否長期穩(wěn)定租住的關(guān)鍵。
期待政策出臺(tái)化解行業(yè)矛盾
住房問題是重大民生問題，關(guān)系著千家萬戶的基本生活保障。近年來，從國家到地方，一直在加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，由此來解決老百姓關(guān)心的住房問題。利用村集體建設(shè)用地建設(shè)長租公寓，是國家大力推動(dòng)這項(xiàng)民生工程的重要措施。也就在2020年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正式就《住房租賃條例(征求意見稿)》向社會(huì)公開征求意見，該條例征求意見稿從出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、扶持措施等多方面對租賃市場的秩序進(jìn)行規(guī)范，旨在促進(jìn)住房租賃市場的健康發(fā)展。有開發(fā)商亦告訴記者，期望政府能針對企業(yè)參與建設(shè)長租公寓的投資大、回報(bào)難的特殊情況，盡快出臺(tái)有力措施來化解這一新業(yè)態(tài)存在的各種矛盾，讓所有利益相關(guān)方能夠在一種規(guī)范有序和多方共贏的狀態(tài)下繼續(xù)推動(dòng)長租公寓事業(yè)的可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。
胡桂芬律師提示消費(fèi)者，在當(dāng)前住房限購的大環(huán)境下，消費(fèi)者對于商品房項(xiàng)目需要保持清醒，投資行為宜謹(jǐn)慎。如果發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目可能存在違規(guī)銷售的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)監(jiān)管部門咨詢或投訴，保留購房過程的相關(guān)宣傳資料作為證據(jù)，如有必要，走法律途徑。她建議有關(guān)政府部門，應(yīng)加強(qiáng)對開發(fā)商以及公寓管理公司這類“租賃二房東”的監(jiān)管，繼續(xù)嚴(yán)厲打擊“以租代售”集體建設(shè)用地合作開發(fā)的租賃房屋，規(guī)范住房租賃市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
