“就地過年”帶動(dòng) 多地樓市春節(jié)成交變化
樓市“躁動(dòng)”頻仍，買家需慎防交易安全
今年春節(jié)前，商務(wù)部消費(fèi)促進(jìn)司司長朱小良曾公開表示，全國36個(gè)大中城市“就地過年”人數(shù)比往年增加了4800多萬。在冬季疫情防控形勢下，國家大力倡導(dǎo)“就地過年”，這給房地產(chǎn)市場帶來了一些新變化。
南方日報(bào)記者從多家開發(fā)商處得知，春節(jié)期間留穗過年的群體增多，因此有不少在售一手樓盤假期照常開放了營銷中心，希望能搶收一波就地過年群體帶來的置業(yè)機(jī)會(huì)。從節(jié)后各機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，今年春節(jié)期間，各樓盤到訪和成交量雖然仍保持在低谷，但好于不受疫情因素影響的2019年。與此同時(shí)，從去年末到今年初，包括廣州在內(nèi)的部分城市呈現(xiàn)出樓市“躁動(dòng)”的特征，引發(fā)節(jié)前與節(jié)后的密集調(diào)整，為樓市“降溫”。
◎市場
樓盤春節(jié)不打烊
“我們旗下的幾個(gè)樓盤過年期間都沒有休息，只是營業(yè)時(shí)間有些縮短。”碧桂園廣清區(qū)域一名品牌負(fù)責(zé)人向南方日報(bào)記者表示，其位于廣州境內(nèi)的幾大在售項(xiàng)目，春節(jié)都推出了到訪、成交禮品來吸引購房客戶。
貝殼研究院廣州分院的統(tǒng)計(jì)顯示，廣州假期無休的新房項(xiàng)目達(dá)到近八成，這一比例在往年通常是40%左右。
也有樓盤選擇減少春節(jié)放假天數(shù)，例如恒大在南沙的一處新建樓盤在節(jié)前曾掛出公告，宣布營銷中心在除夕和初一兩天放假，大年初二就開始營業(yè)。
“多數(shù)只休了兩天，初二就正常開市，往年一般初四營業(yè)。”貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，多數(shù)項(xiàng)目在春節(jié)期間舉行迎新活動(dòng)，也有一些折扣等，但折扣相對常規(guī)，不算特別優(yōu)惠。
廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研顯示，春節(jié)期間南沙、增城、黃埔、白云等新房熱點(diǎn)區(qū)域除年初一外每天均有客戶看房，“就地過年”的政策的確帶動(dòng)了看房量。
貝殼研究院廣州分院數(shù)據(jù)指出，春節(jié)期間(大年三十至年初六)廣州新房帶看量，相比節(jié)前一周環(huán)比下降超60%，相比前一個(gè)月的周均值則下降了80%。而二手房市場的情況類似，假期期間的帶看量，與春節(jié)前相比下降幅度超過80%。不可忽視的一點(diǎn)是，二手房帶看量與2019年相比增長了16倍。
而一份來自碧桂園廣清區(qū)域的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園在廣州的在售樓盤，春節(jié)期間來電咨詢大約有200組，前往營銷中心的到訪量約為2000臺，比去年提升163%。
◎數(shù)據(jù)
成交好于往年同期
盡管樓市交易網(wǎng)簽存在滯后性，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)仍代表了春節(jié)前后樓市的火熱。
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2月11日至17日期間，廣州累計(jì)網(wǎng)簽一手住宅140宗，排除受疫情影響的2020年，與2019年21套相比也有數(shù)倍的增長。
不過，這一數(shù)字相比此前一段時(shí)間的成交而言仍然處于低谷。盡管“就地過年”帶動(dòng)了大城市的樓市營銷動(dòng)力，但人們的重心仍在過年上，因此春節(jié)期間看房客往往較少，再加上看房成交決策周期長也導(dǎo)致了成交“低谷”出現(xiàn)。
“實(shí)際成交、轉(zhuǎn)化效率肯定沒有春節(jié)前好，這很正常，廣州市場幾乎不存在市場火熱的春節(jié)行情，但與往年同期相比，市場仍保持然活躍，”李茂喆認(rèn)為，這反映出開發(fā)商普遍認(rèn)為“就地過年”倡議帶來了一定的商機(jī)。
南方日報(bào)記者梳理中原研究院、克而瑞研究中心等多家機(jī)構(gòu)的信息發(fā)現(xiàn)，除廣州之外，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)多個(gè)城市春節(jié)期間樓市活躍度各有不同。
例如，深圳春節(jié)前和假期期間的兩周內(nèi)，累計(jì)成交量比2020年和2019年同期漲幅均在45%以上，創(chuàng)下3年來春節(jié)同期成交新高。惠州2月8日至21日新房來訪指數(shù)為110，比節(jié)前下降，但與歷史同期相比今年來訪量相對穩(wěn)定，監(jiān)測樓盤客戶到訪量達(dá)到10071批次，是2019年的4.9倍;認(rèn)購量為883套，是2019年的5.5倍。佛山今年2月8日至21日期間全市住宅成交量超過了1200套。
而中山春節(jié)期間2月8日至21日網(wǎng)簽量為508套，這一數(shù)字不及2019年春節(jié)同期。歷史數(shù)據(jù)顯示，2019年1月28日至2月10日，中山全市網(wǎng)簽量為702套。
◎分析
熱度與“躁動(dòng)”共存
春節(jié)期間樓市受到“就地過年”影響，在淡靜中維持了一定熱度，但此前曾經(jīng)出現(xiàn)的樓市過熱現(xiàn)象，已經(jīng)引發(fā)了監(jiān)管層面的注意。
在深圳，去年以來“搶房打新”熱潮和“代持”現(xiàn)象層出不窮。廣州南沙、黃埔、天河等地，也因?yàn)橥顿Y客熱炒而出現(xiàn)房價(jià)上漲和二手房業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”的現(xiàn)象。而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的1月份70城房價(jià)指數(shù)，廣州和深圳一、二手房價(jià)環(huán)比同比均有上漲，特別是二手房，環(huán)比漲幅都在1%以上，深圳同比漲幅已達(dá)15.3%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一線城市二手房價(jià)上漲原因主要包括留學(xué)生回流帶來的學(xué)區(qū)房需求上升，新建樓盤“打新潮”出現(xiàn)，信貸因素和市場反彈等多種因素。
不僅是廣州和深圳，“經(jīng)營貸進(jìn)入樓市”的違規(guī)現(xiàn)象在各地也層出不窮。張大偉指出，經(jīng)營貸利差大，審批寬松，往往會(huì)成為替換按揭貸款的改善投資加杠桿的工具。
進(jìn)入2021年，在房價(jià)調(diào)控和信貸調(diào)控上，監(jiān)管層已經(jīng)開始出手，多地都有跟進(jìn)。
其中在信貸領(lǐng)域，央行與銀保監(jiān)會(huì)去年末宣布建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)集中度管理制度，對房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比上線分成五檔管理。隨后廣州便向各家銀行發(fā)出窗口指導(dǎo)，對新增住房貸款占比和個(gè)人貸款每月額度都有了詳細(xì)規(guī)定。
◎政策
監(jiān)管措施已經(jīng)就位
除了信貸政策管控外，各地對于房價(jià)的管控也在升級。
2月初，深圳宣布建立二手房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制，并要求二手房經(jīng)紀(jì)公司所有平臺不允許發(fā)布高于成交參考價(jià)的房源信息，高于參考價(jià)的房源可以過戶，但買家需簽署風(fēng)險(xiǎn)告知書。最新消息顯示，深圳的光大、建行、農(nóng)行已陸續(xù)宣布將參考價(jià)作為按揭貸款依據(jù)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二手房參考價(jià)政策的出臺，客觀上有助于后續(xù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，如果房貸政策跟隨收緊，深圳二手房價(jià)格降溫概率將會(huì)加大。
“指導(dǎo)價(jià)相比過去前進(jìn)了一大步，政策開始告別碎片化和頭痛醫(yī)頭。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，如何把指導(dǎo)價(jià)轉(zhuǎn)化為住建和金融通力合作，打擊違規(guī)加杠桿是關(guān)鍵。
不過，投機(jī)炒房仍然存在變數(shù)，有觀點(diǎn)指出，若深圳高于參考價(jià)的二手房可以過戶，而銀行以參考價(jià)作為按揭貸款依據(jù)，很容易滋生“雙合同”產(chǎn)生，從而給購房者帶來新風(fēng)險(xiǎn)，需要從信貸調(diào)控角度入手，防止經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。而在廣東，省銀保監(jiān)局2月宣布將嚴(yán)肅查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為，部署全轄銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查，并組成6個(gè)核查組深入開展現(xiàn)場調(diào)查取證。
對于后續(xù)樓市走勢，張大偉認(rèn)為，整體趨勢來看，預(yù)計(jì)一季度房價(jià)繼續(xù)上漲壓力依然持續(xù)，但越來越收緊加碼的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場。
賣方市場下必須防范四大交易風(fēng)險(xiǎn)
拖延交樓辦證、質(zhì)量參差不齊、配套設(shè)施不全、隨意擅改規(guī)劃、退款百般刁難、物業(yè)管理混亂等一直是買房者投訴的行業(yè)痛點(diǎn)問題。當(dāng)前，廣州、深圳、東莞等珠三角主要城市正面臨樓市加速升溫的趨勢，并逐步推動(dòng)樓市轉(zhuǎn)向以開發(fā)商和中介為主導(dǎo)的賣方市場。
根據(jù)南方日報(bào)記者近期調(diào)查到的若干現(xiàn)象，特向住房消費(fèi)者和買方提供以下建議，以防范出現(xiàn)不必要的交易風(fēng)險(xiǎn)。
雙合同現(xiàn)象或迎監(jiān)管整頓
雙合同是開發(fā)商為規(guī)避政府的限價(jià)令而采取的一種投機(jī)做法，一份是在政府指導(dǎo)價(jià)格下擬定的房屋交易合同，另一份則是以裝修、水電等為名義來補(bǔ)充并再次收費(fèi)的合同，兩份合同加起來才是房屋的實(shí)際交易價(jià)格。近期，在廣州天河區(qū)等一些房價(jià)短期上漲較快的片區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)個(gè)別開發(fā)商要求與買家簽訂雙合同的現(xiàn)象。由于這類操作辦法違背了地方政府現(xiàn)行的樓市監(jiān)管政府，因而存在較高法律風(fēng)險(xiǎn)，建議市民保持謹(jǐn)慎。
認(rèn)籌金和誠意金隱藏陷阱
認(rèn)籌金和誠意金是指開發(fā)商正式銷售前讓購房者繳納的費(fèi)用，是通過許諾折扣優(yōu)惠和優(yōu)先購買權(quán)來刺激市場交易的一種營銷手段。有些凈負(fù)債率比較高的房企，甚至把收取認(rèn)籌金和誠意金，作為向社會(huì)融資的主要手段。認(rèn)籌階段，開發(fā)商通常未取得對房屋的預(yù)售證。在市場過熱的情況下，開發(fā)商為了融資蓄客還會(huì)超額向客戶收取認(rèn)籌金和誠意金。一旦后續(xù)交易不成，如遇開發(fā)商故意“耍賴”，認(rèn)籌的買家將面臨退款困難。
忽略合法性審查或不勝其煩
不管“在售”房屋再熱，也不可忽略對項(xiàng)目本身在用地、規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、合同規(guī)范等方面的合法性審查。這些環(huán)節(jié)往往是最容易引發(fā)交易法律糾紛的地方。許多買家遭遇貨不對板、辦證困難、項(xiàng)目爛尾、擅改規(guī)劃、質(zhì)量低劣等問題，均與事前審查不嚴(yán)有關(guān)。交易之前對該樓盤和開發(fā)商的實(shí)際情況一定要全面了解、做足功課，該查的證書文件一個(gè)都不能漏。
身份資格證明造假有風(fēng)險(xiǎn)
在一城一策的背景下，許多城市和區(qū)域近期為了科學(xué)精準(zhǔn)地調(diào)控市場，在社保、學(xué)歷、就業(yè)等方面都調(diào)整或優(yōu)化了本地的購房政策。有些開發(fā)商和營銷機(jī)構(gòu)為了更多地吸引社會(huì)資金進(jìn)來，有時(shí)會(huì)誘導(dǎo)或協(xié)助沒有購房資格的人，通過編造不實(shí)材料或直接造假證明的辦法來繞開政府制定的市場準(zhǔn)入規(guī)則監(jiān)管。這類違反違規(guī)行為具有非常大的法律風(fēng)險(xiǎn)，有炒房沖動(dòng)或?qū)嶋H購房困難的人一定要三思而后行。(記者 葛政涵 馮善書)
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