中國城鎮(zhèn)有多少住房，是供給不足、供需平衡、還是供給過剩?中國城鎮(zhèn)有多少住房，是供給不足、供需平衡、還是供給過剩?對上述問題的解答不僅關系到中國房地產(chǎn)市場未來如何發(fā)展，也關系到住房政策應如何調(diào)整。

中國有多少房子?官方已公布的中國城鎮(zhèn)住房數(shù)據(jù)存在統(tǒng)計部門和建設部門兩個來源，存在一定參考價值，但均存在明顯問題。

一是人口普查資料公布了家庭戶住房數(shù)據(jù)，但未公布集體戶住房數(shù)據(jù)，如直接以城鎮(zhèn)家庭戶人均住房面積作為城鎮(zhèn)人均住房面積計算城鎮(zhèn)住房存量存在高估。

二是國家統(tǒng)計局公布2018年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積數(shù)據(jù)達39平方米，但因抽樣偏差存在高估。

三是官方直接公布的部分年份城鎮(zhèn)住房存量數(shù)據(jù)要么范圍偏小、要么偏大。

四是國家統(tǒng)計局的城鎮(zhèn)竣工住宅面積數(shù)據(jù)存在低估，無法簡單通過公式“某年住房存量+竣工-折舊拆遷+農(nóng)民帶房入城”推算當前存量。

中國城鎮(zhèn)住房40年：從供給短缺到總體平衡。

1)1978-2018年中國城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平增至276億平，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1平方米增至33.3平方米，城鎮(zhèn)住房套均面積從44.9平方米增至89.6平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.11億套，套戶比從0.8增至1.09。

從國際看，當前美國、日本分別為1.15、1.16，德國為1.02，英國為1.03，而中國城鎮(zhèn)住房套戶比接近1.1，表明住房供給總體平衡。

從住房來源結(jié)構(gòu)看，當前全國城鎮(zhèn)住房存量中商品房約占4成，自建房約占3成，還有3成為原公房、保障性住房及其他。

中國城鎮(zhèn)居民約70%居住在自有住房，約20%租房，其他10%為借住、住單位宿舍等;與建制鎮(zhèn)居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趨勢、租房比重更高且呈上升趨勢。

從人口普查統(tǒng)計的家庭戶人均使用住房面積分布推測，當前城鎮(zhèn)家庭住房擁有的不平衡程度較為嚴重，最低20%的城鎮(zhèn)家庭戶擁有約6%的住房，而最高20%的家庭戶擁有約40%的住房。

房地產(chǎn)長期看人口，盡管中國20-50歲主力置業(yè)人群比例在2013年達峰值，但綜合考慮城鎮(zhèn)化進程、居民收入增長和家庭戶均規(guī)模小型化、住房更新等，中國房地產(chǎn)市場未來仍有較大發(fā)展空間，將逐步從高速轉(zhuǎn)向中速、高質(zhì)量發(fā)展階段。

預計2019-2030年中國城鎮(zhèn)年均住房需求大致為10.9-13.5億平方米。從城鎮(zhèn)化進程看，2018年中國城鎮(zhèn)化率59.6%，到2030年城鎮(zhèn)化率達70.6%時城鎮(zhèn)人口將再增加約2億。

從城鎮(zhèn)人均住房使用面積看，當前美國67平，德國、法國均超過38平，日本33平，韓國28平，而中國按使用面積算人均僅23平。

從家庭規(guī)模看，當前日本、美國、韓國家庭戶均規(guī)模分別降至2.33、2.54、2.73人，而中國2018年為3.02人。

地區(qū)層面：哪些地方房子較多，哪些地方較少?

分省看，全國近60%的城鎮(zhèn)住宅存量集中在山東、江蘇、廣東等10個省。鄂浙蘇等7省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過35平方米，而滬粵津3省不到27平方米。

從城鎮(zhèn)套戶比看，東部、中部、西部、東北地區(qū)分別為1.03、1.10、1.11、1.09，黔青云等5省套戶比超過1.15，滬粵2省低于1.0。

在地級層面，在全國336個地級單位中(不含三沙)，既有73個城市人均住房建筑面積小于30平，也有46個城市人均住房建筑面積大于40平;既有17個城市的套戶比小于1，也有51個城市的套戶比大于1.2，未來更需重視區(qū)域差異中可能存在的結(jié)構(gòu)性機會。

分線看，當前一線、二線、三四線城市人均住房建筑面積分別為25.6、32.9、34.3平方米，套戶比分別為0.99、1.06、1.12，一線城市住房供給偏緊。

關鍵詞： 住房存量