房地產(chǎn)融資日漸趨緊的大環(huán)境之下，長三角區(qū)域依舊備受房企青睞。1月，受供地結(jié)構(gòu)性因素影響，房企整體拿地意愿減弱，當(dāng)月土地市場成交規(guī)模處于低位，40城市土地成交量、價(jià)均出現(xiàn)環(huán)比下滑。但分區(qū)域來看，1月份百強(qiáng)房企拿下的地塊中，43%仍位于長三角地區(qū)，杭州、寧波、上海土地市場顯著升溫。而值得注意的是，隨著地市整體低位運(yùn)行，房企之間的分化也更加明顯，品牌房企及龍頭房企成為在該區(qū)域拿地的主力。
長三角土拍推動(dòng)市場熱度回漲
開年以來，房企對長三角的爭奪進(jìn)入新的白熱化階段，“最高限價(jià)”“高溢價(jià)”“最高單價(jià)”等也頻頻成為市場關(guān)鍵詞。
作為長三角區(qū)域的龍頭，上海是房企們最為重視的高地之一。2月20日，普陀區(qū)石泉社區(qū)W060402單元B3-2地塊經(jīng)過314輪競拍，最終被融創(chuàng)+建發(fā)聯(lián)合體成功奪得。該地塊成交金額為64.52億元，溢價(jià)率36.15%，成交樓面價(jià)為8.43萬元/平方米，刷新了上海普陀區(qū)宅地成交單價(jià)。春節(jié)假期之前，2月9日，招商蛇口以總價(jià)56.66億競得上海虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號地塊，成交樓板價(jià)92647.6元/平方米，也創(chuàng)下虹口區(qū)地價(jià)新高。
商業(yè)地塊同樣搶手：2月23日下午，上海浦東新區(qū)浦興社區(qū)Y000901單元02-01A地塊被嘉里建設(shè)與GIC(新加坡政府投資公司)聯(lián)合體以60.14億元拿下，金橋地區(qū)或建起新一個(gè)“嘉里中心”。
土地出讓金連年位居榜首的杭州，其表現(xiàn)也十分亮眼?？硕鸾诎l(fā)布的研報(bào)指出，杭州1月土地成交總金額破500億元，位居各城市首位，出讓地塊中有五成以上的地塊均以高溢價(jià)或最高限價(jià)成交，對市場熱度回暖起到極大的助推作用。《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，在杭州，“最高限價(jià)+自持”已是土拍市場的常態(tài)，而杭州也在1月份繼續(xù)保持了全國住宅用地成交金額第一的排名，住宅用地成交金額達(dá)445億元。
春節(jié)后進(jìn)一步放寬了城市落戶政策的南京，2月24日集中出讓了5宗宅地，當(dāng)日均已達(dá)到最高限價(jià)，共計(jì)61.3億元。
值得注意的是，除了上海、杭州、南京這些一線及新一線城市，長三角區(qū)域內(nèi)多個(gè)二線及強(qiáng)三、四線城市的土地市場熱度同樣高居不下。
以南通為例，2月19日，盛和+融創(chuàng)聯(lián)合體成為南通通州平潮高鐵城“雙限”地塊——R2021-001宅地的第一順位候選競得人，樓面價(jià)10770元/平方米，總成交價(jià)20.25億元;2月22日，兩宗位于南通的宅地則進(jìn)入現(xiàn)場競買環(huán)節(jié)。其中，通州區(qū)西亭鎮(zhèn)盛庭花苑東側(cè)宗地經(jīng)過99輪報(bào)價(jià)，由大豐市銀鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)2.38億元總價(jià)競得，成交樓面價(jià)為4163元/平方米，溢價(jià)率為70.77%;另一宗編號為R2021-003的通州區(qū)金沙街道進(jìn)鮮港村地塊則經(jīng)過149輪競價(jià)，達(dá)到最高限價(jià)13.52億元。2月23日，最終建發(fā)集團(tuán)擊敗近30家房企成功搖號奪得，樓板價(jià)12797元/平方米。
機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，長三角在全國土地市場中的地位依然不可撼動(dòng)?？硕鸾瞻l(fā)布的研報(bào)指出，受近兩月供應(yīng)量下降影響，2021年首月全國土地市場成交規(guī)模迎來周期性下調(diào)，總成交規(guī)模僅為15479萬平方米，不及去年同期水平。但受多個(gè)熱點(diǎn)城市高價(jià)地集中成交影響，1月平均樓板價(jià)漲至2881元/平方米，環(huán)比大漲20%，處于近一年來的較高水平。
“市場熱度的回漲主要得益于長三角熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地成交占比大幅提升所致，杭州、寧波、南京等城市均有多宗優(yōu)質(zhì)土地出讓。”克而瑞研報(bào)解釋說，1月份百強(qiáng)房企拿地43%位于長三角地區(qū)。而在長三角二三線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯增加的影響下，1月成交溢價(jià)率低位回升，增至13.6%，環(huán)比去年12月增加了2.5個(gè)百分點(diǎn)。
貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)同樣顯示，1月份，全國土地成交樓面價(jià)大幅提升，同比增長50.5%，主要原因在于1月住宅用地成交集中在上海、杭州等為代表的長三角高價(jià)值核心城市。中國指數(shù)研究院報(bào)告強(qiáng)調(diào)，從各城市群拿地金額來看，長三角熱度不減：1月，長三角TOP10企業(yè)拿地金額618億元，位居四區(qū)域首位。
區(qū)域市場仍將保持一定熱度
長三角土地市場熱度的高企，背后是區(qū)域內(nèi)政策規(guī)劃的利好、經(jīng)濟(jì)走勢向好及穩(wěn)中有升的市場需求。
“安全性高”是不少房企長期青睞長三角地區(qū)的原因。億翰智庫研究總監(jiān)于小雨向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，不管是從2020年的市場成交、還是疫情后市場的恢復(fù)情況來看，長三角都是表現(xiàn)最好的區(qū)域。“長三角市場化程度高，覆蓋的核心一二線和強(qiáng)三線城市多，本身需求旺盛，能夠保障去化的順利進(jìn)行，對企業(yè)來說安全性高。” 于小雨表示。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長、教授盤和林告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，區(qū)位、城市發(fā)展對于房價(jià)的影響比較重要。長三角及珠三角始終是我國經(jīng)濟(jì)比較活躍的地方，長期來看有房價(jià)上漲的預(yù)期。而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的《2021年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，1月份，新房價(jià)格環(huán)比漲幅排名前十及二手房價(jià)格環(huán)比漲幅排名前十的城市中，金華、合肥、揚(yáng)州、上海、徐州、寧波等多個(gè)長三角熱門城市均在其列。
“長三角一直是房企重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，原因之一是房企回歸一二線的節(jié)奏在加速。“從拿地的布局來看，房企布局核心城市的邏輯正進(jìn)一步強(qiáng)化;而長三角的二三線城市依然是房企更關(guān)注的。”張波表示。
張波還認(rèn)為，長三角一體化加速，有效推動(dòng)了區(qū)域內(nèi)包括人才、生產(chǎn)要素等多維度的一體化。此外，杭州、南京、蘇州等熱門城市近年落戶政策不斷放松，憑借良好的城市基本面吸引了大量人才落戶，對房地產(chǎn)市場形成有利于支撐，這也是房企敢于在長三角加大布局的催化因素。
對于長三角土地市場接下來的走勢，業(yè)內(nèi)普遍持看好態(tài)度。張波表示，長三角土地市場占比總體保持大規(guī)模將是較為確定性的因素，且房企在熱點(diǎn)城市核心土地上的搶奪力度還將不斷增強(qiáng)，預(yù)計(jì)2021年長三角土地市場依然將保持高熱度。
《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，從供應(yīng)方面來看，長三角區(qū)域2021年供應(yīng)十分充足。比如，據(jù)江蘇省蘇州市政府網(wǎng)站消息，2021年蘇州市市區(qū)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃確定為8390畝，較2020年供應(yīng)計(jì)劃量僅減少約10畝。
不過，業(yè)內(nèi)人士也強(qiáng)調(diào)，長期來看，在“房住不炒”的主基調(diào)下，因?yàn)?ldquo;三道紅線”的壓力，房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，拿地態(tài)度也將會(huì)更加謹(jǐn)慎，全年土地市場熱度大概率難再上漲。
東莞證券研究院分析師何敏儀認(rèn)為，年初土地成交溢價(jià)率維持較高水平，顯示區(qū)域、城市間土地市場的分化在加大。一二線及熱點(diǎn)城市土地市場繼續(xù)為開發(fā)商積極布局區(qū)域，而大部分三四線城市土地?zé)岫然芈涿黠@。
不僅如此，如火如荼的“搶地大戰(zhàn)”中，房企之間的分化也日益明顯。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，1月TOP100企業(yè)拿地總額2240億元，拿地規(guī)模同比增長17.8%;TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的66%。但同時(shí)，1月份50家代表房企拿地總額同比下降14.1%。中指院研報(bào)解釋：“2021年1月受新年和疫情影響，部分小企業(yè)未拿地，但大中型房企受影響較小;另一方面，受各類金融調(diào)控政策影響，大中型企業(yè)拿地趨于謹(jǐn)慎，代表企業(yè)拿地規(guī)模有所下降。”(記者 李貝貝 上海報(bào)道)
