受到2020年末出臺的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的影響，廣州、深圳等城市的個人房貸從2021年開始額度明顯緊張，同時放貸期限延長、利率上漲，購房者、特別是首套房購買者焦慮情緒加重，個別城市二手房市場甚至出現(xiàn)了“剛需歧視”現(xiàn)象。
專家建議相關部門出臺細則，精準調(diào)控，在抑制房地產(chǎn)投機行為的同時，保護剛需購房者合理需求，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。
部分大城市個人房貸額度緊張放款周期延長
中國人民銀行、銀保監(jiān)會在2020年12月31日宣布，建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。對銀行業(yè)金融機構分5檔設置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對超過上限的機構設置過渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機制。
民生銀行首席研究員溫彬等受訪人士認為，近年來我國房地產(chǎn)長效機制建設取得成效，新增房地產(chǎn)貸款的占比持續(xù)回落，但仍有部分銀行機構占比過高，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，有利于優(yōu)化信貸結構，進一步增強金融服務實體經(jīng)濟能力，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
貝殼研究院的分析認為，新規(guī)設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的貸款額度不會有明顯變化。且新規(guī)對銀行的實際情況設定了過渡期，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩(wěn)調(diào)整，避免過大變動。因此新規(guī)短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)市場造成大的影響。
但記者采訪了解到，近日部分大城市出現(xiàn)個人住房貸款額度緊張、放款周期延長、資格審核更嚴格的情況。在廣州一家股份制銀行，房貸集中度管理新規(guī)出臺后，每名信貸客戶經(jīng)理只有500萬元人民幣的房貸額度。據(jù)調(diào)查，廣州市新建商品房商業(yè)貸款的平均放款周期已經(jīng)延長到2個月。
而深圳一家股份制銀行收緊了對于按揭貸款人的資格審核，要求月入流水至少要覆蓋2倍月供，對不符合償債收入比例要求的購房人不予放貸。
與此同時，個別城市的住房貸款利率也出現(xiàn)上行。1月27日起，廣州市工農(nóng)中建四大銀行的個人住房貸款利率上調(diào)15個基點，對應新的利率為首套房5.2%、二套房5.4%。
購房者焦慮情緒加重“剛需歧視”浮現(xiàn)
從開發(fā)商的角度來看，短期內(nèi)其銷售回款并未受到太大影響。廣東一家大型國企開發(fā)商負責人說，新規(guī)出臺之后，有部分銀行的按揭貸款有所放緩，但由于公司所有項目都有多家按揭合作銀行，會根據(jù)各家銀行的額度情況靈活推薦客戶辦理按揭業(yè)務。與去年同期相比，公司回款情況總體上正常。但后期隨著銀行整體額度收緊，可能會對按揭客戶的回款速度帶來一定影響。
不過在部分城市房價上漲背景下，個人房貸放款周期延長、利率上行，加上部分中介機構推波助瀾，造成了一些購房者特別是首套房的剛需購房者焦慮情緒加重。
在廣州、深圳等城市的二手房市場，“擔心房價漲、擔心利率漲、擔心銀行放不了款”困擾著不少購買者。廣州市民黃女士在天河區(qū)看中一套總價約400萬的二手房，首付三成，剩余七成準備申請公積金貸款和商業(yè)貸款，中介表示目前情況下整個貸款流程至少要三個月，并稱賣家則希望盡快收回資金，建議她借過橋貸，否則將加價10萬元。
也有中介機構和按揭公司在簽訂購房合同時要求賣房業(yè)主簽署一份“告知函”，即告知賣房者有可能花更長時間等待銀行放款，若因銀行放款延遲導致交易超期，免除買方的違約責任。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，在多方因素的共同作用下，個別一線城市核心區(qū)域的二手房市場甚至出現(xiàn)了“剛需歧視”。
在供不應求的一線城市核心區(qū)域，二手房仍然是賣方市場，在放貸出現(xiàn)延緩的情況下，二手房市場賣家“挑客”現(xiàn)象凸顯。
“最好全款、其次七成、謝絕三成”，這是代理廣州市黃埔區(qū)科學城一套熱門房源的中介機構給出的購房者條件。中介機構表示該房源近7天內(nèi)有30人看房，“根本不愁賣，作為賣家肯定希望盡快回籠資金，因此‘挑客’是必然的。”
“這相當于把首套房的購房者拒之門外，讓我們這些剛需感覺很受傷。”有購房者說。
業(yè)內(nèi)建議出臺補充細則避免誤傷剛需
受訪業(yè)內(nèi)人士認為，房貸集中度管理制度的出臺對抑制部分城市房地產(chǎn)泡沫、促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展具有積極意義，但也要防止在執(zhí)行層面，把“好經(jīng)”念歪了，從而誤傷剛需購房者。
財經(jīng)評論人譚浩俊說，監(jiān)管層出臺涉房貸款集中度管理，并不是限制商業(yè)銀行的正常經(jīng)營、限制商業(yè)銀行發(fā)放涉房貸款，而是想以此倒逼商業(yè)銀行調(diào)整與優(yōu)化信貸資金結構，使信貸更多向實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)傾斜，同時也明確表示對剛性需求仍然要積極支持。但個別銀行用“一刀切”的方式對待個人房貸，沒有體現(xiàn)政策初衷，把“好經(jīng)”念歪了。
有廣州房產(chǎn)中介說，目前二線城市房價橫盤，三四線城市房價下跌，一線城市房子已經(jīng)成了“硬通貨”。雖然房貸新規(guī)對房價適當打壓降溫，但是熱門板塊仍在繼續(xù)上漲。
有受訪購房者表示，如果政策在執(zhí)行上不把“剛需”與炒房者區(qū)別對待，會造成“買得起的仍然買得起，買不起的更加買不起”。
中山大學管理學院教授陳珠明說，相比剛需購房者，投機客往往有更多的資金渠道。因此，限制個人房貸可能無法精準打到投機者的“七寸”，反而有可能誤傷剛需。他建議人民銀行和銀保監(jiān)等機構可及時出臺補充細則，保護剛需購房者。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議，對于居民合理的購房需求，尤其是購買首套住房，應通過留出專門額度、提供合理利率等方式，繼續(xù)予以支持。
