“現(xiàn)在基本上積分50分以下的購房者，我們是直接拒絕不驗資的，很多人入不了圍，當下預估積分需要達到60分才能進入1.3:1的認籌范圍。”位于上海大虹橋板塊招商虹橋公館置業(yè)顧問李麗對《中國經(jīng)營報》記者說。
今年1月末，招商虹橋公館二期正式開盤時，其認籌率接近1000%，這樣的場景正是過去一年上海樓市的縮影。橫盤3年的上海樓市打破往日平靜，新房市場“千人搖”頻現(xiàn)，二手房市場則打響學區(qū)房“爭奪戰(zhàn)”，一時間房東“跳價”成為常態(tài)。
為此，上海市各監(jiān)管部門則在政策端持續(xù)發(fā)力。1月21日，上海住建委等8部門聯(lián)合發(fā)布紅頭文件“滬十條”;1月25日，法拍房被列入限購范疇;1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)文要求住房不封頂銀行不予個人放貸，同時嚴打嚴控流入房地產(chǎn)的經(jīng)營貸、消費貸;2月6日，新房首次采用“計分制”進行認購。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，上海調(diào)控升級陸續(xù)出臺各種舉措，打擊樓市中存在的亂象和投機炒作之風。由于政策的針對性非常強，市場預期會有所轉變，降溫不可避免。但是政策本身也保護自住客的合理需求，因此撇除市場虛火后，還原的是樓市真實需求。
樓市積分“大招”
新房搖號新政指出，若人數(shù)與房源數(shù)的比例超過1.3，則要按照積分高低排序，確定進入新房搖號名單。
綜合來看，此次新房搖號的《計分規(guī)則》分兩部分構成，其中基礎分根據(jù)認購對象名下有無房產(chǎn)、5年內(nèi)是否有購房記錄、家庭結構和戶籍情況打分;年限分根據(jù)認購對象的社保繳納月數(shù)和系數(shù)相乘算得。
從相關評分中可以看出優(yōu)先次序，即家庭戶比單身者購房更有優(yōu)先權、上海戶口比外地戶口更有優(yōu)先權、無房戶比有房戶更有優(yōu)先權、近5年無購房記錄的也將享受更大優(yōu)先權。而第二部分則為動態(tài)分，主要是考察社保情況。社保繳納越多，評分越高，那么機會就越大。
“現(xiàn)在購房流程有變化，分為認購、打分、搖號三個步驟，根據(jù)130%的認籌上線確定入圍上限，最終確定入圍分數(shù)線，大于等于入圍分數(shù)線的購房者才可參與搖號。”自從春節(jié)結束后，四季都會的銷售周樂最近需要一直和預約的購房者解釋搖號新政。
新房搖號新政指出，若人數(shù)與房源數(shù)的比例超過1.3，則要按照積分高低排序，確定進入新房搖號名單。而認購者的積分，則由上海市房管局等將根據(jù)家庭結構、戶籍情況、名下有無房產(chǎn)、5年內(nèi)購房記錄以及在滬繳納社保等5種情況，對其進行聯(lián)網(wǎng)核查后確認。
作為計分制試點的三個項目之一，2月6日，位于閔行區(qū)的建發(fā)浦上灣開始公開認購，購房者吳堅向記者提供的視頻顯示，當天在售樓處前，準備認購的消費者排成的長隊至少有20米。
根據(jù)建發(fā)浦上灣發(fā)布的公告顯示，此次上市套數(shù)共498套，按照計分制規(guī)定，以第647名的分數(shù)來確定新房搖號名單，該樓盤咨詢顧問向記者表示：“入圍分數(shù)目前還沒有統(tǒng)計出來，正在統(tǒng)計中。”
據(jù)悉，建發(fā)浦上灣的單價為4萬元/平方米左右，中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月份，上海閔行區(qū)均價為7.87萬元/平方米，且在2月10日，記者查詢到上海實時的平均房價約為5.6萬元/平方米，皆高于建發(fā)浦上灣的平均價格，此外此次其公開認購的驗資標準為：98平方米房型的驗資金額為140萬元，128平方米的驗資金額為200萬元。
同樣在2月6日開盤的金地苑，對于積分暫無要求，認購比接近1.3，二期預計在4月份推出。
被“誤傷”的“離婚者”
“政策具體會對市場走勢產(chǎn)生什么影響，大家都要觀望一下。”
調(diào)控加碼之下，疊加春節(jié)假期因素，樓市降溫不可避免。自“滬十條”等一系列調(diào)控政策出臺以來，上海新房成交量下降且價格出現(xiàn)緩和。
白木是某品牌房地產(chǎn)中介七寶區(qū)域的運營負責人，從一線中介人員做起的他對于上海樓市有著獨特的感情和理解。他向記者表示，七寶是上海主要的幾個學區(qū)房板塊之一，其負責的幾個門店銷售最火的便是此輪新政出臺前的兩周。“新政對業(yè)主和客戶都有一定的壓力，它的本質就像一個篩子一樣，篩掉了一些客戶和房源。”
“政策具體會對市場走勢產(chǎn)生什么影響，大家都要觀望一下。尤其賣房者大部分都是置換的，還有一些是賣掉二手房買新房的，但現(xiàn)在新房更傾向于名下無房、貸款記錄少的客戶，置換的客戶就沒有太多競爭優(yōu)勢了。”負責徐匯長橋板塊的中介負責人夏冰說。
夏冰認為，新政對于二手房或者新房的影響主要在名額限制上，“現(xiàn)在在名額限制上明確了很多標準，之前一些漏洞基本上補好了。”
對于離婚期限未滿3年而不滿足首套房購房標準的購房者，陸家嘴板塊一名中介機構區(qū)域經(jīng)理劉文表示：“這部分購房者也面臨解約問題，因為需要交付的首付比例提高了很多，有部分購房者可能承擔不了。”
更多的影響來源于稅費算法的變化。此前房屋滿2年就無需繳納增值稅，但新政之下，免增值稅的門檻提高到5年。
“增值稅的比例差不多等于房價的5%左右。以一套1000萬元的房子為例，其多出來的價格就是50萬元左右。對于新政中免繳增值稅的購買期限門檻，從2年上升為5年的變化，有客戶因不想額外繳增值稅而選擇了和平解約。”夏冰說。
此外，還有不少業(yè)主選擇“買賣雙方共同分攤增值稅”的方案。“實際上增值稅總額增長得并不是特別多，目前負責的客戶分攤之后，雙方額外承擔的增值稅不到10萬元。”劉文說。
信貸收緊澆滅“火氣”
李夢告訴記者，政策出臺前，她所在的支行每個月有4億多元的房貸額度，現(xiàn)在額度直接砍了一半。
“2020年下半年我基本‘住’在售樓處了，現(xiàn)在終于也可以在辦公室等著過年了。”李夢負責上海一家國有銀行支行的信貸業(yè)務，讓她意想不到的是，不久前出臺的“五道紅線”真正讓她能將繃緊的神經(jīng)放松下來。
所謂“五道紅線”，是2020年收官之際，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，將開發(fā)貸、銷售回款這兩個房地產(chǎn)資金的主要入口拉上了紅線。加上此前央行、住建部對重點房企實施的融資監(jiān)管“三道紅線”，構成了需求端和供給端兩端發(fā)力的融資監(jiān)管機制。
李夢告訴記者，政策出臺前，她所在的支行每個月有4億多元的房貸額度，現(xiàn)在額度直接砍了一半，自己的收入也因此減半。“以往房貸短則三五天，長則半個月就能批下來，現(xiàn)在至少需要排隊三四個月，對于開發(fā)商的回款壓力大大增大，二手房的房東也因此會要求提高首付比例。”
而一周前，上海銀保監(jiān)局要求嚴格審核首付款資金來源和償債能力，矛頭直指涉房的經(jīng)營貸和消費貸。記者采訪獲悉，上海首套房貸款最低利率4.65%，二套房最低利率5.25%。小微經(jīng)營貸利率水平一直處于低位，由于2020年監(jiān)管層政策傾斜，抵押經(jīng)營貸一般能比正常房貸低80~140個基點。
錦天城律師事務所資深律師張春光表示，相較于消費貸、信用貸，經(jīng)營貸的規(guī)模很大且難以把控，其主要目的是為了幫扶實體經(jīng)濟，但有部分商業(yè)銀行可能出于盈利而放松審查。
此外，滬上商業(yè)銀行也被要求對2020年6月份以來發(fā)放的消費類貸款、經(jīng)營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，并于2021年2月28日前向上海銀保監(jiān)局報送自查和整改報告。
“現(xiàn)在我們春節(jié)前已經(jīng)不接經(jīng)營貸用于購房的業(yè)務了。”一名貸款中介人員告訴記者，新政發(fā)布后，以往簡單的“那幾張銀行卡多倒幾次”已經(jīng)很難過關，所以花費的時間要長一些，春節(jié)前肯定來不及做了。“不過時間充裕還是能做的，費用會稍微提高一些。”
在新政的影響下，李夢所在銀行的貸款審核部門天天加班加點。購房者李耀也告訴記者，最近銀行在查其近3個月內(nèi)大額資金的流水，并要求他將相關資金原路返還，為的便是防止經(jīng)營貸、消費貸的流入。
在白木看來，房貸收緊才是真正能夠戳破房價“虛增泡沫”的利器。“上海并不缺乏購房者，最近公示落戶名單的頻率也越來越快，有購房資質的人會越來越多。但房貸收緊，首先會拉長交易周期，從而減少單位時間的交易量;其實銀行提供的房貸總量減少，總的購房資金池顯然也會大打折扣。”
應受訪者要求，李麗、張揚、周樂、吳堅、白木、劉文、夏冰、李夢均為化名
