市場(chǎng)沒(méi)有等來(lái)金三銀四的樓市成交旺季。
二手住房成交參考價(jià)的推出如同給過(guò)熱的深圳樓市按下了“暫停鍵”。春節(jié)后深圳樓市買賣雙方陷入博弈，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)遇到了“專項(xiàng)檢查”，而二手住宅市場(chǎng)成交量幾近腰斬。
深圳官方遏制“炒房風(fēng)氣”的決心超出了外界預(yù)期，緊隨而來(lái)的系列封堵投機(jī)、利好剛需的政策仍在加碼。
近日，深圳銀行相繼表態(tài)以參考價(jià)為住房按揭貸款的重要參考依據(jù)、深圳對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市的排查也在跟進(jìn)。同時(shí)，新房積分制度向十年內(nèi)深戶無(wú)房戶群體顯著傾斜，針對(duì)假離婚再祭出“補(bǔ)丁”舉措，新房供應(yīng)同比增多等悉數(shù)出臺(tái)，深圳樓市投機(jī)客正在遭遇各個(gè)維度的圍剿。
去樓市“虛火”的舉措逐步落地，市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為樓市陷入迷茫期是政策作用的產(chǎn)物。實(shí)際住房需求只是被短暫壓制而已。
成交量遭腰斬
“最近樓市的成交量很少，詢問(wèn)的人倒是不少。要是不著急買房的話，建議再等等看。”深圳貝殼找房龍崗片區(qū)的門店負(fù)責(zé)人黃小花說(shuō)，春節(jié)后至今，他一單未能成交。
2月8日，深圳住建局發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》(下稱“2·8新政”)，首次公布了3595個(gè)小區(qū)成交參考價(jià)，正式在二手房市場(chǎng)推行“二手住宅成交價(jià)格參考機(jī)制”。
以黃小花十多年的房產(chǎn)中介從業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷，預(yù)料樓市大概率會(huì)由去年的成交過(guò)熱轉(zhuǎn)變?yōu)殡p方博弈的狀況。
面對(duì)突然而至的調(diào)控，貝殼/鏈家等深圳房產(chǎn)中介的官網(wǎng)、APP等房源隨即便均不顯示價(jià)格，深圳二手房市場(chǎng)也陷入沉寂。
春節(jié)過(guò)后的2月23日，深圳住建局又發(fā)布了一份《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住房成交參考價(jià)格應(yīng)用情況專項(xiàng)檢查的通知》。按照專項(xiàng)檢查的工作方案，深圳住建局的檢查內(nèi)容主要包括兩部分：一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在門店、網(wǎng)站及相關(guān)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布的二手住房掛牌價(jià)格是否超出二手住房成交參考價(jià)格;二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員通過(guò)微信、QQ等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布的二手住房?jī)r(jià)格是否超出二手住房成交參考價(jià)格。
該專項(xiàng)檢查分成兩個(gè)階段，第一階段從2月23日開(kāi)始，截至2月26日;第二階段始于2月27日，持續(xù)一個(gè)月。
時(shí)刻注意監(jiān)管動(dòng)向的黃小花立刻組織門店的經(jīng)紀(jì)人員在公司官網(wǎng)、APP等，掛上“本套房源參考總價(jià)”、“本小區(qū)政府參考單價(jià)”等信息。2月26日前后，深圳各大房產(chǎn)中介的官網(wǎng)、APP等房源信息陸續(xù)顯現(xiàn)，客戶的購(gòu)房咨詢、帶看等活動(dòng)也開(kāi)始多了起來(lái)。
但與之對(duì)應(yīng)的是成交量的斷崖式下行。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2月22日至28日，深圳二手房網(wǎng)簽834套(含自助網(wǎng)簽)。對(duì)比“2·8新政”前2500套左右的周度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，新政后的單周網(wǎng)簽量下降近七成。
另?yè)?jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，2月深圳二手住宅市場(chǎng)過(guò)戶4166套，環(huán)比下跌40.55%，二手住宅市場(chǎng)成交量幾近腰斬。
同樣注意到樓市動(dòng)向的深圳土著包小陽(yáng)，因著急用錢，將閑置待售的一套二手房較市場(chǎng)價(jià)下調(diào)了50萬(wàn)元。
“這套房對(duì)應(yīng)的成交參考價(jià)是450萬(wàn)，差不多還停留在2018年的市場(chǎng)價(jià)水平。‘2·8新政’前，我掛牌價(jià)是市場(chǎng)價(jià)600萬(wàn)~650萬(wàn)，現(xiàn)在計(jì)劃550萬(wàn)出掉。”包小陽(yáng)告訴第一財(cái)經(jīng)記者，很多意向買家會(huì)電話詢問(wèn)實(shí)際成交價(jià)格，如果不是手頭資金不夠充裕，他壓根兒就沒(méi)計(jì)劃降價(jià)。
多位房產(chǎn)中介人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，新政后，不少業(yè)主因房源優(yōu)勢(shì)不顯著、著急回籠資金等選擇小幅下調(diào)房源價(jià)格。深圳中原研究中心報(bào)告顯示，2021年2月最后一周(2月21日~2月27日)，業(yè)主報(bào)價(jià)下跌的盤源占比為33.0%。
去樓市“虛火”基調(diào)顯著
像包小陽(yáng)這樣坐擁好幾套房產(chǎn)的深圳土著，在看到“28新政”出臺(tái)之際，有驚訝于調(diào)控政策的迅猛，但并沒(méi)有預(yù)料到金融監(jiān)管端也會(huì)快速跟進(jìn)。“主要是覺(jué)得房源的參考價(jià)普遍比市場(chǎng)成交價(jià)低，當(dāng)時(shí)就感覺(jué)銀行大概率不會(huì)按照這個(gè)政策去跟進(jìn)審批房貸。”
但市場(chǎng)顯然低估了深圳遏制投機(jī)炒房的決心。深圳工、農(nóng)、中、建四大行及光大銀行、平安銀行，紛紛表態(tài)以參考價(jià)為住房按揭貸款的重要參考依據(jù)。
按揭貸收緊，最直接的影響是，購(gòu)房者能夠動(dòng)用的杠桿變低了。
按揭貸被嚴(yán)控之后，深圳官方對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市的排查也在跟進(jìn)。深圳個(gè)別銀行的經(jīng)營(yíng)貸也開(kāi)始以二手住房成交參考價(jià)格來(lái)定價(jià)，擠抵押房產(chǎn)的估值泡沫。
3月2日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上言及房地產(chǎn)的問(wèn)題時(shí)表示，“房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問(wèn)題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大灰犀牛，很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的。”他又指，“但房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到遏制，2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來(lái)首次低于各項(xiàng)貸款增速，這個(gè)成績(jī)來(lái)之不易，相信房地產(chǎn)問(wèn)題可以逐步緩解。”
盡管更多涉金融端的樓市政策有待厘清，但越來(lái)越多的市場(chǎng)人士認(rèn)識(shí)到從資金端去樓市“虛火”的監(jiān)管意志。
3月2日，羅湖華潤(rùn)萬(wàn)象華府、縉山府雙盤齊同時(shí)啟動(dòng)誠(chéng)意登記。其中，10年內(nèi)(含)在深無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄且現(xiàn)名下無(wú)房，可積40分;2~10年內(nèi)(含2年)在深有住房轉(zhuǎn)讓記錄且現(xiàn)名下無(wú)房，可積20分。
新房積分制度向深戶無(wú)房戶傾斜，意味著深圳“打新”入圍的積分規(guī)則發(fā)生改變，10年內(nèi)無(wú)房的群體積分優(yōu)勢(shì)明顯提升。這也直接堵上了部分投資客把名下的房產(chǎn)賣掉或以其他方式搖身一變?yōu)?ldquo;無(wú)房人士”，以獲得優(yōu)先選“打新”盤資格的投機(jī)漏洞。
更早之前的2月20日，深圳住建局又針對(duì)假離婚再祭出“補(bǔ)丁”舉措：夫妻離婚并將房產(chǎn)分割登記給無(wú)購(gòu)房資格一方名下的，另一方自離婚之日起3年內(nèi)，不得在深購(gòu)買商品住房(3年內(nèi)再婚或復(fù)婚的，也適用本規(guī)定)。這一政策，直指假結(jié)婚以聯(lián)名購(gòu)房的投機(jī)漏洞。
樓市陷入觀望期
一個(gè)個(gè)小漏洞被逐步堵上，深圳涉樓市的調(diào)控愈來(lái)愈精細(xì)化是市場(chǎng)各方共識(shí)。
一邊是打壓投機(jī)炒房的系列政策跟進(jìn)，另一邊是傾斜剛需、作用供應(yīng)端的樓市政策出臺(tái)。
以公寓為例，2月23日，深圳住建局發(fā)布關(guān)于商務(wù)公寓、宿舍配建燃?xì)夤艿涝O(shè)施問(wèn)題的通知，給商務(wù)公寓、宿舍通燃?xì)忾_(kāi)了綠燈，儼然是默認(rèn)了公寓的居住屬性。這也被市場(chǎng)部分解讀為樓市供應(yīng)端開(kāi)閘，緩解住宅供應(yīng)緊張。
再以一手房供應(yīng)為例，深圳住建局官網(wǎng)顯示，今年前兩個(gè)月深圳住建局一共批出14份住宅預(yù)售證，共6535套新房，比去年同期增加了5200套。另?yè)?jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，深圳3月計(jì)劃入市的新盤有13個(gè)，其中住宅新盤10個(gè)，有超5000套新房供應(yīng)。
新房供應(yīng)的有序增加也部分分流了二手房市場(chǎng)的需求。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳一手住宅網(wǎng)簽3109套，環(huán)比下跌62.8%，但同比去年翻了近3倍，漲幅為275%。或受到二手市場(chǎng)受抑影響，轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)了較多新房求購(gòu)需求。
面對(duì)當(dāng)前的樓市狀況，市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為樓市陷入迷茫期是政策作用的產(chǎn)物。實(shí)際住房需求只是被短暫壓制而已。
截至2月28日，深圳一手住宅庫(kù)存面積271.39萬(wàn)平方米。當(dāng)前深圳一手住宅去化周期為5.1個(gè)月，創(chuàng)下歷史新低。從樂(lè)有家門店數(shù)據(jù)來(lái)看，年后新增求購(gòu)客戶量有大幅度上漲，一二手帶看量甚至超越年前帶看水平，說(shuō)明市場(chǎng)的需求依然存在。黃小花這群人并不擔(dān)憂后市。
至于短暫迷茫期何時(shí)告一段落，何倩茹表示，暫時(shí)還不好判斷觀望周期，以往政策的消化周期一般是3~6個(gè)月。但目前由于二手的客戶比較少，銀行的執(zhí)行細(xì)則，又不太清晰。“第一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我認(rèn)為要等銀行的政策十分清楚才好進(jìn)行下一步的判斷。”
多位市場(chǎng)人士表達(dá)了類似的看法。
“銀行對(duì)于資金進(jìn)入樓市投機(jī)獲利的封堵態(tài)度是很明確的，只是說(shuō)有待厘二手住房成交參考價(jià)格指導(dǎo)區(qū)間、銀行的抵押評(píng)估模式等這些更細(xì)節(jié)的執(zhí)行方式，要不然好的政策初衷，也沒(méi)辦法獲得落地執(zhí)行。”深圳一家國(guó)有銀行的分行負(fù)責(zé)人士坦言。
(文中黃小花、包小陽(yáng)為化名)
