在資本市場(chǎng)“披荊斬棘”的物企進(jìn)入年報(bào)披露期。與地產(chǎn)商相比，物業(yè)公司還處于旺盛的生長期，2020年業(yè)績普遍高增長，但細(xì)究下來，也可發(fā)現(xiàn)不同選手之間的差別。
率先亮出成績單的有融創(chuàng)服務(wù)(01516.HK)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)(02606.HK)、時(shí)代鄰里(09928.HK)。融創(chuàng)服務(wù)與藍(lán)光嘉寶規(guī)模相當(dāng)，期末雙方在管面積分別為1.35億平方米、1.299億平方米，時(shí)代鄰里規(guī)模稍小，在管面積9874萬平方米。
背靠國內(nèi)top5開發(fā)商，融創(chuàng)服務(wù)在營收規(guī)模上表現(xiàn)強(qiáng)勁。2020年，該集團(tuán)的收入約為46.23億元，較上年增長約63.5%;其中物業(yè)管理服務(wù)收入約為27.74億元，較上年增長約141.6%，占總收入的比重約為60.0%。
被母公司“出售”的藍(lán)光嘉寶，則在營收指標(biāo)及增長動(dòng)能上略為遜色。報(bào)告期內(nèi)，藍(lán)光嘉寶收入總額同比增加約30.2%至27.34億元。其中，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入，由2019年末的11.394億元增加約30.9%至14.92億元。
盡管融創(chuàng)服務(wù)現(xiàn)金流入可觀，但真正留在賬面上卻并不容易。2019年時(shí)，該集團(tuán)凈利率僅9.55%，2020年略有回升，也僅停留在13.54%的水平。期內(nèi)年利潤約6.26億元，同比增長約131.8%，其中公司擁有人應(yīng)占利潤約6.01億元。
雇員開支花去了融創(chuàng)服務(wù)近半營收。數(shù)據(jù)顯示，該集團(tuán)27909名雇員的福利開支超過22億元，占比近60%。不過，因上市募集資金約75.92億元及經(jīng)營現(xiàn)金流貢獻(xiàn)約10.24億元，融創(chuàng)服務(wù)銀行存款及現(xiàn)金總額約93.79億元。
藍(lán)光嘉寶年內(nèi)錄得凈利潤5.5億元，同比增長23.8%，公司擁有人應(yīng)占利潤為5.33億元，同比增長24.1%。過去一年，藍(lán)光嘉寶瘋狂收并購，但相關(guān)標(biāo)的并未給盈利水平帶來助力，公司毛利率由2019年的36.2%下降至35.7%。
在如今的物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，藍(lán)光嘉寶要靠一己之力維持規(guī)模增速，并非易事。截至期末，該公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅21.50億元。2月25日晚間，藍(lán)光發(fā)展宣布出售藍(lán)光嘉寶64.6203%股份，受讓者為碧桂園服務(wù)(06098.HK)。
反觀融創(chuàng)服務(wù)，盡管有融創(chuàng)中國提供穩(wěn)定的在管項(xiàng)目，但在恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等強(qiáng)勢(shì)進(jìn)攻下，其對(duì)外收并購力度還有待提升。期末，融創(chuàng)服務(wù)的面積儲(chǔ)備率(儲(chǔ)備面積/在管面積)約0.96，較往年有所下降。
作為灣區(qū)地產(chǎn)商時(shí)代中國的子公司，時(shí)代鄰里則處于行業(yè)“腰部”位置。2020年集團(tuán)總收入約17.6億元，同比增加63%;毛利約5.3億元，同比增加74%，整體毛利率約30.2%;股東應(yīng)占核心凈利潤2.3億元，同比增幅為94%。
“在物業(yè)行業(yè)邏輯被重新定義的今天，資本強(qiáng)勢(shì)助推，未來物業(yè)管理行業(yè)仍將加速整合，行業(yè)集中度不斷提升，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。”該公司管理層已意識(shí)到競(jìng)爭(zhēng)之激烈，并制定出“4321”核心戰(zhàn)略，要持續(xù)打造“科技+服務(wù)”平臺(tái)。
雖然各家生存狀態(tài)迥異，但物業(yè)行業(yè)新的趨勢(shì)也在出現(xiàn)：比如企業(yè)增值服務(wù)收入占比不斷提升、業(yè)態(tài)布局逐步多元化、對(duì)母公司的依賴程度逐步降低、管理層外拓及收并購意識(shí)強(qiáng)烈等。
以時(shí)代鄰里為例，2020年集團(tuán)從第三方市場(chǎng)所獲取的在管面積增長快速，來自第三方的物業(yè)管理在管面積所占百分比，由2019年度的55%上升至70%，收入占比則由2019年同期的43.7%增長至51.3%。
期內(nèi)，時(shí)代鄰里四大業(yè)務(wù)——物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及其他專業(yè)服務(wù)增長勢(shì)頭較好，營業(yè)收入分別按年增長49%、53%、135%及188%。物業(yè)管理服務(wù)是最大收入來源，占總收入的57.4%。
社區(qū)增值服務(wù)方面，時(shí)代鄰里的發(fā)力點(diǎn)包括平臺(tái)零售、美居裝飾、資產(chǎn)管理、社區(qū)家政、旅游出行等。截至期末，社區(qū)增值服務(wù)全年實(shí)現(xiàn)收入1.86億元，同比增長135%，占總收入的比例提升3.3個(gè)百分點(diǎn)至10.6%。
在業(yè)態(tài)布局上，時(shí)代鄰里通過收購廣州浩晴物業(yè)與耀城物業(yè)，布局電力物業(yè)管理領(lǐng)域;通過收購上海科箭物業(yè)，搶占了工業(yè)物流地產(chǎn)物業(yè)管理的市場(chǎng)份額;2021年初與成都合達(dá)聯(lián)行達(dá)成股權(quán)合作，進(jìn)入成渝核心經(jīng)濟(jì)圈。
時(shí)代鄰里董事會(huì)主席白錫洪稱，在資本市場(chǎng)的賽道上，時(shí)代鄰里部分業(yè)務(wù)起步較晚。當(dāng)下，藍(lán)光嘉寶已被碧桂園服務(wù)“吞并”，時(shí)代鄰里能否在物企廝殺中突圍而出，還有待觀察。
