紛繁的城市里，奮斗的人們終究想要一個(gè)屬于自己的安穩(wěn)小窩。
買房乃人生大事，或是剛需，或?yàn)楦纳粕?。但是作為大件的消耗性?cái)產(chǎn)，購(gòu)房者在買房過(guò)程中往往要承擔(dān)不小的風(fēng)險(xiǎn)。很多人可能窮極一生就為買房，所以謹(jǐn)慎又小心，但是樓市亂象層出不窮，被各種買房“潛規(guī)則”套路的事情防不勝防。
來(lái)自消費(fèi)者的投訴從未間斷，房產(chǎn)市場(chǎng)秩序著實(shí)有待進(jìn)一步規(guī)范與完善，當(dāng)然，消費(fèi)者也需要保持理性和警惕。在一年一度的315國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日到來(lái)之際，環(huán)球網(wǎng)房產(chǎn)聯(lián)合中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行，為消費(fèi)者整理了六大購(gòu)房消費(fèi)警示，多了解些購(gòu)房常見(jiàn)騙局，才能少走彎路少踩坑。
以下這份消費(fèi)警示，也是“避坑指南”，請(qǐng)收好!
一、虛假?gòu)V告，以“未來(lái)規(guī)劃”夸大優(yōu)勢(shì)
在商品房買賣糾紛中，虛假宣傳可以說(shuō)是最常見(jiàn)的情況。為了吸引購(gòu)房者，許多開(kāi)發(fā)商會(huì)把樓盤(pán)配套設(shè)施進(jìn)行夸大宣傳，在園林綠化、周邊配套、學(xué)區(qū)劃片、精裝標(biāo)準(zhǔn)、房源存量等宣傳條件中都可能存在夸大現(xiàn)象。
開(kāi)發(fā)商還尤其熱衷將未來(lái)的規(guī)劃作為當(dāng)下賣點(diǎn)。但規(guī)劃這東西過(guò)于遙遠(yuǎn)，未來(lái)誰(shuí)也不能保證會(huì)不會(huì)有變化。尤其是，項(xiàng)目規(guī)劃圖中的道路、地鐵等，有很多還只是有關(guān)部門出的草案，從規(guī)劃到正式建成不知道要多久時(shí)間。
如不久前山東濟(jì)南某樓盤(pán)為了吸引購(gòu)房者，在地鐵線路建設(shè)規(guī)劃還未通過(guò)官方審批的背景下，就私自建造了地鐵站牌，被買房人舉報(bào)“虛假營(yíng)銷，欺騙購(gòu)房者”。
二、捆綁銷售哄抬房?jī)r(jià)，“贈(zèng)送面積“有貓膩
近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控愈加嚴(yán)格，為了規(guī)避政府限價(jià)，部分開(kāi)發(fā)商故意采取捆綁車位、裝修等手段，來(lái)拉高房款，獲取更多利益。捆綁銷售屬于違法違規(guī)行為，實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商捆綁的車位大多是不能出售的，比如人防車位。
遇到此種情況時(shí)，一定要仔細(xì)看清合同條款，拒絕以不合理的捆綁或附加條件等限定方式，強(qiáng)制銷售或收費(fèi)，并留存證據(jù)向住建委等有關(guān)部門及時(shí)舉報(bào)。
“贈(zèng)送面積”也是樓市中常見(jiàn)的宣傳噱頭。在一般人看來(lái)，受贈(zèng)總歸是好事，但是開(kāi)發(fā)商未必真的有心讓利。
不少開(kāi)發(fā)商宣傳贈(zèng)送的面積實(shí)際是“偷盜”來(lái)的，實(shí)際上就是在“建筑面積計(jì)算方法”上鉆洞，減少套內(nèi)面積，這有助于開(kāi)發(fā)商少納稅，更能把偷盜面積“贈(zèng)送”給購(gòu)房者。
此外，在現(xiàn)實(shí)生活中用于贈(zèng)送的面積，實(shí)際上是業(yè)主的共有面積。比如頂層的陽(yáng)臺(tái)，地下室的空間等;也有一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)違規(guī)搭建多出“贈(zèng)送面積”。違建的“贈(zèng)送面積”屬于違章建筑，一旦被有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)，輕則直接限制交易，重則被城管部門強(qiáng)行拆除。
而且，通常來(lái)說(shuō)，贈(zèng)送面積都是不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的，所以即使你買下了房屋的產(chǎn)權(quán)，也不代表你可以對(duì)這些贈(zèng)送面積進(jìn)行買賣、轉(zhuǎn)讓等處理，而且如果你的房屋遇到拆遷、出售、抵押等情況，這些贈(zèng)送面積是不能依法獲得補(bǔ)償或者計(jì)價(jià)的，這時(shí)就很容易引起糾紛。
三、口頭承諾無(wú)憑據(jù)，誘導(dǎo)繳納“意向金”
很多開(kāi)放商為了加快與客戶簽約的速度，增加成交率，在看房的過(guò)程中會(huì)給顧客口頭承諾很多東西。比如減免物業(yè)費(fèi)、免費(fèi)使用停車場(chǎng)、附贈(zèng)閣樓或者小花園等。然而顧客滿心歡喜的簽了合同后，他們轉(zhuǎn)頭就變臉。因此當(dāng)開(kāi)發(fā)商給你一些口頭的優(yōu)惠時(shí)，一定要在合同的補(bǔ)充條件里加上去。
近年來(lái)，買房過(guò)程中出現(xiàn)了一個(gè)新的付款由頭：意向金。在買期房的時(shí)候，一些開(kāi)發(fā)商會(huì)以給予大幅度優(yōu)惠為借口，讓購(gòu)房者在選房之前先繳納一筆錢。
購(gòu)房者在沒(méi)看到買賣合同時(shí)就簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議、交付定金似乎已然成了中介中的潛規(guī)則，在后期簽署買賣合同的時(shí)候如果合同中有購(gòu)房者無(wú)法接受的條款，便會(huì)因?yàn)橐呀?jīng)交過(guò)定金而失去主動(dòng)權(quán)。
此外，還有一些違法中介會(huì)忽悠購(gòu)房者意向金“包退”，但簽訂認(rèn)購(gòu)合同后，意向金就會(huì)直接變成定金。到后悔的時(shí)候再提“包退”，想得到退款就不再那么容易了。
一般而言，合同上會(huì)規(guī)定，定金是先付給開(kāi)發(fā)商的金額，具有法律效應(yīng)，數(shù)額不超過(guò)主合同標(biāo)的20%。如果買房者違約，則定金不退還;如果開(kāi)發(fā)商違約，則需雙倍返還買房者定金。
在買房的時(shí)候，一些賣方會(huì)利用購(gòu)房者法律知識(shí)的欠缺，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，故意設(shè)下陷阱，一旦簽了協(xié)議，損失終成定局。所以購(gòu)房者不要輕信業(yè)務(wù)員、開(kāi)發(fā)商的口頭承諾，要以合同為準(zhǔn)，仔細(xì)確認(rèn)合同信息。
四、承諾“無(wú)理由退房” 周期長(zhǎng)退款難
七天無(wú)理由退貨原本是從電商行業(yè)演化而來(lái)，為保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)利，促進(jìn)電子商務(wù)健康發(fā)展采取的措施。但在房地產(chǎn)行業(yè)，每當(dāng)銷售遇阻，總會(huì)有開(kāi)發(fā)商祭出“無(wú)理由退房”這一政策。
“無(wú)理由退房”一直以來(lái)都有很大爭(zhēng)議。實(shí)際上，無(wú)論是退款的流程、周期、相關(guān)費(fèi)用，都令“無(wú)理由退房”困難重重。退房過(guò)程中，購(gòu)房者往往不能像置業(yè)顧問(wèn)口中那樣，“無(wú)理由快速全額退款”。
究其受阻原因，是房地產(chǎn)市場(chǎng)大宗交易的特殊性。房地產(chǎn)行業(yè)的“無(wú)理由退房”和快銷電商行業(yè)的“七天無(wú)理由退貨”不同，涉及的消費(fèi)金額較大，經(jīng)手的法律、財(cái)務(wù)、銷售、平臺(tái)等層面較為繁瑣，具體下來(lái)很難真正執(zhí)行到位。
特別要注意的是，“無(wú)理由退房”的書(shū)面協(xié)議上通常沒(méi)有明晰退款期限，因而退款時(shí)間總是一再拖延。而法院對(duì)于這類糾紛的態(tài)度還沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，維權(quán)難度較大。就算起訴并且勝訴，房企的退款周期也相當(dāng)長(zhǎng)。
其實(shí)對(duì)于購(gòu)房者而言，在購(gòu)房時(shí)就應(yīng)充分考慮房屋價(jià)格、質(zhì)量、地段、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等因素，不要對(duì)“無(wú)理由退房”產(chǎn)生草率的依賴心理。
五、推卸責(zé)任，各種借口延期辦證、延期交房
現(xiàn)在出售的樓盤(pán)大多是期房，但房地產(chǎn)行業(yè)里開(kāi)發(fā)商良莠不齊，且房地產(chǎn)又是高負(fù)債高周轉(zhuǎn)的行業(yè)，容易受到政策影響，資金鏈斷裂、房企破產(chǎn)等事件屢見(jiàn)不鮮，消費(fèi)者就不得不面對(duì)延期交付、樓盤(pán)停工甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。
因?yàn)榉梢?guī)定，如果是因?yàn)椴豢煽沽?dǎo)致的逾期交房，開(kāi)發(fā)商是不需要賠償?shù)摹Ｓ行╅_(kāi)發(fā)商會(huì)找各種理由來(lái)免掉這些逾期款，最常見(jiàn)的是將施工過(guò)程中的重要事件歸結(jié)為不可抗力因素。
但是需要提醒廣大購(gòu)房者，交房延遲期限需合理。如2020年受疫情影響，各地政府紛紛出臺(tái)相關(guān)政策，明確不能如期交付項(xiàng)目可以順延。
當(dāng)疫情控制期和“假期”重合，需要考慮實(shí)質(zhì)性影響工期的時(shí)間長(zhǎng)短。如果工地停工一個(gè)月，開(kāi)發(fā)商卻要求延遲交付一年，這明顯就很不合理，可以索賠。
此外，有不少開(kāi)發(fā)商，為了逃避延期交房的違約金，利用業(yè)主急著收房的心理，逼迫業(yè)主先簽放棄違約金的協(xié)議,才肯交房。甚至有開(kāi)發(fā)商故意拖延土地使用手續(xù)證件的辦理與相關(guān)費(fèi)用的交納，以此造成業(yè)主辦理房產(chǎn)證的困難。如果擔(dān)心一直拿不到房產(chǎn)證，可以在簽訂協(xié)議的時(shí)候補(bǔ)充說(shuō)明，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)拿不到房產(chǎn)證，開(kāi)放商將承擔(dān)相應(yīng)的賠償金額。
六、偷工減料，以次充好，劣質(zhì)精裝
房屋質(zhì)量問(wèn)題也是購(gòu)房者維權(quán)的一大熱門。部分房企為了獲取更高利潤(rùn)、維持高周轉(zhuǎn)模式，建造過(guò)程中偷工減料、忽視房屋質(zhì)量，導(dǎo)致外墻脫落、房屋滲水、劣質(zhì)精裝、墻體裂縫等各種問(wèn)題層出不窮，去年的央視3·15晚會(huì)上就曝光了某品牌房企樓盤(pán)中出現(xiàn)的漏水等問(wèn)題。
據(jù)央視報(bào)道，浙江杭州春秋華庭小區(qū)的精裝房裝修款約6000元/平米，但當(dāng)業(yè)主收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不少，業(yè)主稱房屋內(nèi)很多東西是破的，現(xiàn)場(chǎng)還有工人在施工，但被開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制收房。一套房子問(wèn)題少則幾十個(gè)，多則幾百個(gè)。多位業(yè)主發(fā)現(xiàn)，開(kāi)了地暖之后地板發(fā)黑，還存在衛(wèi)生間滲水，煤氣泄漏等問(wèn)題。
目前來(lái)看，精裝房的普及程度越來(lái)越大，不斷出臺(tái)的文件也在規(guī)范精裝房市場(chǎng)。作為買房人，最重要的是在選擇房子時(shí)，擦亮眼睛，盡量選擇口碑較好的房企，并認(rèn)真研究精裝標(biāo)準(zhǔn)與樣板間，最大限度的避開(kāi)“隱形的坑”。
因此，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)要做足功課，了解開(kāi)發(fā)商以前的樓盤(pán)質(zhì)量，有沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)大量的維權(quán)案例;合同條款中對(duì)房屋質(zhì)量應(yīng)有明確條款;在房屋建造過(guò)程中，有條件可以到工地看一看，了解施工情況;驗(yàn)房則是避免房屋質(zhì)量問(wèn)題的關(guān)鍵，在收房驗(yàn)房時(shí)提前學(xué)習(xí)相關(guān)技巧和知識(shí)，或者外聘專業(yè)驗(yàn)房人員，可以盡量保證自己的房子在后期不會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。
