去年年底召開的中央工作會(huì)議，關(guān)于2021年八項(xiàng)重點(diǎn)工作任務(wù)中的第七項(xiàng)就是解決好大城市住房的突出問題，引起各方面強(qiáng)烈關(guān)注與討論。在今年的政府工作報(bào)告中，對(duì)于住房問題進(jìn)行了闡述與部署，這有利于我們準(zhǔn)確理解與把握大城市住房問題的層次性與針對(duì)性。
大城市是解決住房問題的重中之重，首要目標(biāo)應(yīng)聚焦于保障好住房需求。國家關(guān)于城市的劃分是五類七檔，城區(qū)人口超過100萬就是大城市、特大城市、超大城市。近年來，城市之間的人口流動(dòng)規(guī)模擴(kuò)大，各類大城市尤其是特大、超大城市吸納更多的外來人口，這符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，也是發(fā)揮中心城市作用，進(jìn)一步構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展新格局的需要。但由此產(chǎn)生的尖銳問題就是大城市住房問題，反映在各個(gè)方面，如住房供應(yīng)數(shù)量規(guī)模、房價(jià)、出租管理亂象等等。歸結(jié)起來，滿足和保障住房需求，這是以人為本的思想在大城市發(fā)展中的具體體現(xiàn)。
大城市住房問題突出，因此各項(xiàng)政策，尤其是房地產(chǎn)金融、土地等政策將如何演變，各方面都極為關(guān)注。去年在防控疫情與穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)最關(guān)鍵的時(shí)候，中央明確提出，不將房地產(chǎn)作為短期刺激手段。今年的市場情緒有所變化，有一些觀點(diǎn)認(rèn)為大城市住房存在一定的泡沫，蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)，傳遞出緊縮的意見與建議。政府工作報(bào)告再次重申，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要求穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，這也具有針對(duì)性。住房泡沫局部存在，但泡沫問題并不是房地產(chǎn)面臨問題的全部，并且泡沫化程度相對(duì)穩(wěn)定并有緩解跡象，如2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項(xiàng)貸款增速。“房住不炒”以及“三穩(wěn)”政策的強(qiáng)調(diào)，其針對(duì)性在于在“十四五”開局之年，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供清晰穩(wěn)定的政策方向，既充分發(fā)揮其保住就業(yè)、拉動(dòng)內(nèi)需等作用，也有效防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
住房的突出問題反映在新市民、青年人的住房困難。這是大城市住房問題針對(duì)性最集中的體現(xiàn)，具有多方面意義。新市民的主體是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移市民化的人口;青年人的主體是大學(xué)生等，這兩個(gè)群體當(dāng)然也有很大的重合。
根據(jù)政府工作報(bào)告，過去5年，1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶目標(biāo)如期實(shí)現(xiàn)。這些落戶人口，相當(dāng)一部分的住房問題還需要進(jìn)一步解決。未來5年，城鎮(zhèn)化率將要提高到65%，這意味著還將有五六千萬各類常住人口要進(jìn)城落戶，新的住房問題將隨之產(chǎn)生。
去年，我們與有關(guān)部門做了一個(gè)問卷調(diào)查，結(jié)合問卷并進(jìn)行估算得知，30%的農(nóng)民工在大城市住在企業(yè)職工宿舍，50%的以租房為主，買房的不到10%，還有其他一些住公租房等。因買不起房子、租不到房子而缺乏歸屬感的進(jìn)城人口，難以真正市民化，他們每年都要往返城鄉(xiāng)，難以形成有效的人力資本積累并擴(kuò)大在城市消費(fèi)。
解決大城市住房突出問題，需要加大供給側(cè)力度。2017年這輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，各地最初使用的手段是從消費(fèi)需求端進(jìn)行控制，手段包括限購、限價(jià)、限貸、限售、限商等等。這些政策在解決投機(jī)炒房方面有一定效果，但并未精準(zhǔn)地針對(duì)居住困難人群以滿足其居住需求，甚至一定程度上還“誤傷”這些人。從滿足居住需求的角度，解決好大城市住房突出問題, 重在通過供給側(cè)發(fā)力。
這次政府工作報(bào)告提出的通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等等，都是從供給側(cè)角度“出手”提出的有針對(duì)性的舉措。近段時(shí)間以來，有關(guān)部門探索集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓的“集中供地”辦法，倒逼地方政府編制供地計(jì)劃，更好滿足住房需求。又如多地加強(qiáng)對(duì)存量土地處置工作，增加房屋的市場供應(yīng)量，這對(duì)穩(wěn)房價(jià)、滿足住房需求也起到較好作用。
滿足居住需求為大城市一城一策、一城多策提供了重要依據(jù)。例如，上海市出臺(tái)“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實(shí)施意見，要在嘉定、青浦、松江、奉賢、 南匯新城出臺(tái)差異化的政策。其房地產(chǎn)政策的核心是滿足居民住房需求，包括住宅用地的供應(yīng)會(huì)向新城傾斜，采取更為寬松的人才落戶和購房資格認(rèn)定等等。
大城市住房問題的針對(duì)性也為企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了方向。中國的房地產(chǎn)業(yè)并不是沒有空間，相反，滿足大城市市民化人口和青年人住房問題當(dāng)中就有巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)需要通過改善產(chǎn)品服務(wù)供給，使產(chǎn)品與服務(wù)更加符合人民群眾增長的居住生活需要。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)在研究推出小戶型低成本租賃房類型，從調(diào)研結(jié)果看頗受歡迎。從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)企業(yè)以合作方式，圍繞大城市的城市更新、社區(qū)營運(yùn)管理等開展業(yè)務(wù)，都有巨大的市場空間。
作者馮奎 中國城市發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長、研究員
