卸下重資產(chǎn)的負重，越來越多的房企將輕資產(chǎn)運營作為“新生”的渠道。
當開發(fā)銷售的盈利空間愈發(fā)稀薄，房企們已然在搶奪持有運營市場的先機。卸下重資產(chǎn)的負重，越來越多的房企將輕資產(chǎn)運營作為“新生”的渠道。
“地產(chǎn)已經(jīng)不是一個高利潤的行業(yè)了，實際上我們已經(jīng)在生死邊緣。”旭輝控股集團執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁陳東彪在近日的一場行業(yè)論壇上感慨道。
面對不斷收窄的利潤空間，轉(zhuǎn)型成了房企維持增長和盈利的必經(jīng)之路。“地產(chǎn)行業(yè)的利潤實際上已經(jīng)跌去了40%，但市場依然還是好的，只是行業(yè)的本質(zhì)發(fā)生了變化，從原來以總資產(chǎn)規(guī)模為核心的高周轉(zhuǎn)進入到以凈資產(chǎn)為主的高周轉(zhuǎn)，房企必然會轉(zhuǎn)向第二增長曲線。”金地集團副總裁、金地華東地產(chǎn)公司董事長陽侃進一步表示。
格局穩(wěn)定的地產(chǎn)市場之上，一個關于輕資產(chǎn)的新戰(zhàn)場正在形成。
房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型告捷
同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司董事長孫益功認為，在負債率受限的情況下，地產(chǎn)行業(yè)的凈資產(chǎn)回報率已經(jīng)處于下滑階段，規(guī)模增長遇到瓶頸，因此房企正在焦急地尋找下一步的發(fā)展空間。“住房、長租公寓、商業(yè)、寫字樓等都會進入持有市場，并會開始出現(xiàn)一些運營管理的業(yè)務。由于其中產(chǎn)生的經(jīng)營性現(xiàn)金流可以確定估值，收益率相對明確，管理上的風險也相對受控。”
上市不滿五個月的世茂服務(00873.HK)在3月15日發(fā)布的首份成績單上就展現(xiàn)出了輕資產(chǎn)較強的盈利能力。2020年，世茂服務的業(yè)績出現(xiàn)大幅增長，實現(xiàn)營業(yè)收入50.26億元，同比增長101.9%;凈利潤為6.93億元，同比增長80.2%。過去的這一年內(nèi)，世茂服務的物業(yè)管理外拓面積增長了13倍，簽約及再管面積同比翻番，物業(yè)管理服務和社區(qū)增值服務這兩大業(yè)務的營收分別同比增長126%和147%。在2020年快速增長的基礎上，世茂服務總裁、執(zhí)行董事葉明杰在業(yè)績會上表示，未來三年將繼續(xù)實現(xiàn)五倍增長，且增值服務業(yè)務將成為世茂服務未來主要的增長點。
以商業(yè)運營和住宅物業(yè)管理為主營業(yè)務的寶龍商業(yè)(09909.HK)同樣在盈利能力上實現(xiàn)了大踏步式的增長，在2020年度實現(xiàn)收入19.21億元，凈利潤3.07億元，分別同比增長18.6%和72.1%。寶龍商業(yè)稱，其將繼續(xù)推進輕資產(chǎn)業(yè)務模式，并計劃收購商業(yè)管理公司。
除了住宅物業(yè)和商辦的運營業(yè)務外，房企的文旅項目也是輕資產(chǎn)服務的一大載體。融創(chuàng)中國(01918.HK)在2020年財報中稱，融創(chuàng)文旅已在國內(nèi)進入39個城市，2020年實現(xiàn)收入38.8億元，同比增長36%;管理利潤約為6.28億元，同比大幅增長311%。同時，融創(chuàng)在2020年內(nèi)成功啟動了輕資產(chǎn)管理的服務輸出，提供包括文旅項目獲取、規(guī)劃研策、投資咨詢、建設、運營、管理等全方位的產(chǎn)品服務。
綠地則正在海外市場中進一步實行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。3月15日，位于悉尼的綠地中心項目進入竣工交付，預計實現(xiàn)回籠資金約18億元。從去年年底開始，綠地在韓國、加拿大、悉尼、日本等海外市場的項目陸續(xù)完成交付，總計可回籠資金超過百億元。完成交付后，綠地將在海外市場全力實現(xiàn)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型。
“以運營為核心的發(fā)展方式，將會是未來企業(yè)發(fā)展的主要趨勢。”孫益功談道。
窗口期搶占先機
當越來越多的房企駛上這條新增長的賽道，參與者又將如何瞄準機會點呢?
中歐國際工商學院經(jīng)濟學與金融學教授、上海市人民政府參事盛松成對第一財經(jīng)記者表示，基于范圍經(jīng)濟，和主業(yè)相關程度越高，產(chǎn)生協(xié)同效應的可能性就越強，成本就越低，也越有可能盈利。
物業(yè)已經(jīng)率先獲得了市場的認可。目前，在A股和港股上市的物業(yè)公司已有45家，市盈率平均為42倍，最高達到了195倍，已成為獨立成熟的行業(yè)板塊。“為什么給這么高的估值，不是因為物業(yè)管理有多少利潤，而是物業(yè)公司給了大家很大的想象空間，未來還會有更大的拓展。”陽侃表示。
在陽侃看來，物業(yè)公司在提供增值服務時存在邊界的限制，要突破這一限制則需要把握住社區(qū)商業(yè)這個機會點。“居民大量的日常消費都是近場消費，房企應當把就近的社區(qū)商業(yè)做好多業(yè)態(tài)的整合，打破物業(yè)公司的邊界，形成整個片區(qū)的增值服務的大平臺，這樣才能產(chǎn)生更高的性價比。”
在社區(qū)商業(yè)的未來發(fā)展中，陽侃較為看重體驗式消費的成長性，“這個賽道是大家剛剛開始做的，如果我們能夠把社區(qū)商業(yè)從原來傳統(tǒng)的綜合消費，延伸到與體驗式服務相結(jié)合的形態(tài)，未來將會有巨大的價值可以兌現(xiàn)。”
輕資產(chǎn)服務的對象除了C端住戶外，也可以是B端的開發(fā)商。去年7月綠城管理的上市讓代建業(yè)務收獲了更多的市場關注。綠城管理控股有限公司副總裁祝軍華認為，目前行業(yè)集中度較高，大量房企面臨著被收購、退出市場、股權(quán)合作等喪失控制權(quán)的局面，而基于代建合作業(yè)務，委托方和服務方均能獲得收益，也能讓更多的房企有機會與頭部企業(yè)競爭。
數(shù)據(jù)顯示，百強房企中已有38家進入代建領域，預計在2021-2030年，代建市場份額比例將達到10.6%。“我認為這個數(shù)據(jù)還是保守的，更多的公司會加大這塊利潤，因為這部分利潤比自有開發(fā)的利潤要高得多。“祝軍華談道。
據(jù)祝君華介紹，綠城管理已參與成立了一個輕資產(chǎn)聯(lián)盟，包含雅居樂、金地等房企，總體市場份額在60%左右。“靠閉環(huán)式的自建已經(jīng)沒有前途了，一定要有共創(chuàng)價值的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈來形成持續(xù)創(chuàng)新實踐的模式，所有的模式都有窗口期，我們要通過開放流量、開放生態(tài)鏈、形成聯(lián)盟等方式來抓住這樣的機會。”
