《西安市關于建立房地聯(lián)動機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱：通知)在西安市政府網(wǎng)站上發(fā)布，這是自2018年“西安3·30”樓市調(diào)控政策發(fā)布之后，西安迎來的第四次房地產(chǎn)市場調(diào)控新政。
這亦是在西安房價已連漲59個月，住建部副部長帶隊來西安調(diào)研督導房地產(chǎn)工作，僅一季度就已出現(xiàn)3個“萬人搖”、5個登記人數(shù)超過5000人、一眾樓盤千人搖項目等多重因素疊加之下，西安不得不再次出臺更嚴厲調(diào)控政策，在土地出讓、限購、限售等方面做出明確規(guī)定，以進一步穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，切實促進該市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。
這也讓環(huán)球網(wǎng)房產(chǎn)3月24日撰文分析認為“西安接下來會繼續(xù)針對土地供應、新房、二手房調(diào)控方面放個大招出來”的預測得以驗證。
住房用地供應總量年均增長20%
“限房價、定品質(zhì)、競地價”
通知明確，結(jié)合城市發(fā)展、人口流入、住房庫存等因素，合理確定年度住宅用地供應規(guī)模，科學調(diào)節(jié)供地節(jié)奏。每年一季度，發(fā)布本年度住宅用地供應計劃和存量住宅用地信息，穩(wěn)定土地市場預期。全市商品住宅用地供應總量年均增長20%以上。
除藍田縣、周至縣以外，全市商品住宅、共有產(chǎn)權住房用地均實行“限房價、定品質(zhì)、競地價”出讓，住房價格和建設品質(zhì)等要素在國有建設用地出讓合同中應明確約定，競買人嚴格履約。
每年按季度集中發(fā)布住宅用地出讓公告，集中組織國有建設用地公開出讓。存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競買人，不得參與土地競拍。
該通知前三條明確了加強供給，防止出現(xiàn)供不應求導致的市場過熱，并明確提出“現(xiàn)房價、競品質(zhì)、競地價”，也就是說開發(fā)商拍地時不再是誰有錢就可以穩(wěn)拿了，而是對即將開發(fā)的項目品質(zhì)、最高售價等有了明確規(guī)定。供地方式也將調(diào)整為集中供地，對競拍房企做出要求，存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的房企將失去參與土地競拍資格。
加強住房交易管理
新房二手房均要“滿5年”方可上市交易
通知規(guī)定，從市外遷入西安本市戶籍的居民家庭在住房限購區(qū)域購買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，且在本市連續(xù)繳納12個月的社會保險或個人所得稅(退役軍人、經(jīng)批準引進的各類人才除外)。
環(huán)球網(wǎng)房產(chǎn)注意到，該市之前執(zhí)行的政策是落戶滿1年或在本市連續(xù)繳納12個月的社會保險或個人所得稅，這兩個條件具備之一即可;而新的規(guī)定則要求，這兩個條件必須同時滿足。
通知還明確，住房限購區(qū)域內(nèi)，商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年且已辦理《不動產(chǎn)權證書》、二手住房《不動產(chǎn)權證書》辦理滿5年的方可上市交易。將“剛需家庭”無住房轉(zhuǎn)讓記錄的年限要求調(diào)整為購房前48個月。
環(huán)球網(wǎng)房產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，在商品房買賣方面，該市以前執(zhí)行的是“滿3滿2”的政策(即新商品住房網(wǎng)簽合同滿3年、二手房取得不動產(chǎn)登記證滿2年)，新政現(xiàn)在是“滿五滿五”將這一規(guī)定統(tǒng)一延長至5年，周期大幅增加。“剛需家庭”無住房轉(zhuǎn)讓記錄的年限要求以前是自2017年1月1日起，現(xiàn)在統(tǒng)一明確延長為4年。
在家庭購房套數(shù)和限購區(qū)域方面，本次新政沒有做出新的規(guī)定，還是按照原政策執(zhí)行。
嚴格住房金融監(jiān)管
調(diào)控不力，責任到“人”
通知明確，關于房地產(chǎn)貸款集中度管理、防范經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域等問題，各金融機構(gòu)應嚴格按照監(jiān)管機構(gòu)審慎管理政策要求執(zhí)行。
在整治規(guī)范市場秩序方面，加強商品住房項目銷售方案管理，優(yōu)先滿足居民家庭首套住房需求。逐步建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制，規(guī)范中介機構(gòu)房源信息發(fā)布行為。
在加大住房保障力度方面，加大保障性住房供給，完善長租房、共有產(chǎn)權住房體系建設，單列租賃住房用地計劃，積極推動住房租賃試點工作，滿足新就業(yè)家庭等群體合理住房需求。
在夯實調(diào)控主體責任方面，建立健全房地產(chǎn)市場調(diào)控工作評價考核機制，夯實工作責任。各區(qū)縣政府、各開發(fā)區(qū)管委會要落實好屬地管理責任。
市級相關部門要切實履行指導監(jiān)督職責，市住建局要充分發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，履行“穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”指導責任;市資源規(guī)劃局要履行“穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”職責，保證商品住宅用地供給;市發(fā)改委、市市場監(jiān)管局、市金融工作局等部門要履行好“一城一策”房地產(chǎn)調(diào)控相應職責，確保將房地產(chǎn)調(diào)控城市主體責任落實到位。
環(huán)球網(wǎng)房產(chǎn)關注到，本通知在嚴查購房資金流向、整治規(guī)范市場秩序、加大住房保障力度、夯實調(diào)控主體責任均以明確。
通知提到“發(fā)布二手參考價，防止掛牌虛高抬高造成購房恐慌”。具體參考價格與現(xiàn)在相比是上漲還是下降，尚需后續(xù)官方解讀。
但環(huán)球網(wǎng)房產(chǎn)注意到深圳二手房參考價格發(fā)布機制公布的價格，比之較前的市場價格低出許多，二手市場迎來“黑天鵝”。
通知明確，該《通知》自發(fā)布之日起實施，原有關規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準。
西安一房地產(chǎn)分析人士認為，本次調(diào)控主要還是影響投資客的信心，拉長了炒房者回籠資金的周期，但5年實際不長，效果也許并沒那么明顯。“限房價、競地價，然后還要保品質(zhì)”?請問這品質(zhì)應該怎么保?且本次調(diào)控沒把法拍房算入限購范疇，如果嚴格查處“經(jīng)營貸”的話，再加上5年限制交易，那么可能會出現(xiàn)大量法拍房面市。該分析人士說道。
亦有網(wǎng)友認為，西安本次調(diào)控“部分抄了成都和深圳的作業(yè)。比起限制買來說，限制賣就卡的更狠”。并調(diào)侃“西安是一座來了就不讓你走的城市”!(文/熊維建)
