近日，市規(guī)自委和市住建委聯(lián)合發(fā)布本市本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計30宗，土地面積約169公頃，建筑規(guī)模約345萬平方米。這是北京貫徹落實“房住不炒”定位及“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”決策部署，堅持租購并舉、加強供需雙效調(diào)節(jié)、引導(dǎo)市場理性競爭、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的重要舉措。
據(jù)悉，本次集中供應(yīng)的30宗項目共涉及12個區(qū)。位于中心城區(qū)項目15宗，建設(shè)用地面積約73公頃，占比約43%，其中朝陽區(qū)10宗，建設(shè)用地面積約41公頃;海淀區(qū)2宗，建設(shè)用地面積約11公頃;豐臺區(qū)2宗，建設(shè)用地面積約17公頃;石景山區(qū)1宗，建設(shè)用地面積約4公頃。副中心也有3宗地供應(yīng)，建設(shè)用地面積約27公頃。
值得關(guān)注的是，在2021年商品住宅供地工作中，市規(guī)自委聯(lián)合市住建委，會同相關(guān)區(qū)政府等單位，建立了“房地聯(lián)動、一地一策”會商機制，一方面精準調(diào)控，降低土地溢價空間;另一方面把穩(wěn)定未來上市房價作為重要政策工具，并將預(yù)售環(huán)節(jié)的價格引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)。
今年土地供應(yīng)計劃中明確租賃住房用地供應(yīng)指標為300公頃，占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。因此，本次集中供應(yīng)的地塊中在中心城區(qū)、三城一區(qū)范圍或軌道交通站點周邊區(qū)域選取了15宗項目，采用競配建“公共租賃住房”面積交易方式供地，占比達到50%，分別位于朝陽、豐臺、大興、通州、昌平、房山6個區(qū)。
據(jù)悉，今年本市將分三個批次集中供地，后兩批分別將于7月左右和11月左右發(fā)布出讓公告。
亮點解讀
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房屋銷售指導(dǎo)價格如何測算?
相關(guān)部門組成聯(lián)席會共同研究
本次土地集中供應(yīng)的一大特點是引入房屋銷售價格引導(dǎo)機制。房屋銷售指導(dǎo)價格如何測算?市住建委相關(guān)負責人介紹，指導(dǎo)價格的確定，是根據(jù)地塊所在區(qū)域的土地基準價格，結(jié)合區(qū)域近三年在售新建商品住房的平均成交價格以及地塊容積率、周邊配套設(shè)施等特征，綜合三方因素進行測算。
“住建、規(guī)自部門、區(qū)政府將組成聯(lián)席會，共同研究每一地塊房屋銷售指導(dǎo)價格，并在公告期對外告知，開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價格承諾，作為未來辦理預(yù)售的前置條件。”該負責人介紹，開發(fā)企業(yè)簽署價格承諾書，就代表著未來銷售時不能超過承諾的價格上限。相比于此前“限房價、競地價”方式，新的價格引導(dǎo)機制既能更好地穩(wěn)定地價和房價，實現(xiàn)“三穩(wěn)”聯(lián)動，最終讓購房人獲利，又能使開發(fā)企業(yè)有合理的利潤空間，有利于防止因不理性拿地、擠壓建設(shè)成本而導(dǎo)致的住房品質(zhì)下降問題。
2
如何實現(xiàn)“房地聯(lián)動、一地一策”?
“工具箱”十余項政策可靈活使用
“房地聯(lián)動、一地一策”會商機制，也是此次土地集中出讓的一大亮點，目的是推動商品住宅用地供應(yīng)由“價高者得”的單一目標向完善市場、穩(wěn)定房價、保障民生、提升品質(zhì)多目標管理轉(zhuǎn)變。
實現(xiàn)“房地聯(lián)動、一地一策”，政策“工具箱”里有哪些“法寶”?市住建委相關(guān)負責人介紹，“工具箱”中包括各區(qū)嚴控地價成本、控制地塊溢價空間鎖定地價上限、競政府持有產(chǎn)權(quán)份額、合理配置戶型結(jié)構(gòu)、配建或代建公租房、建設(shè)高品質(zhì)住宅、競自持租賃住房、提高銷售門檻、取消購房人稅收信貸政策優(yōu)惠、設(shè)定優(yōu)先購買順序、加強預(yù)期管控等十余個政策工具，可根據(jù)地塊具體情況單獨或疊加組合使用。
“這些政策的設(shè)定，主要目的還是防炒作、穩(wěn)預(yù)期、保剛需。”該負責人舉例，提高銷售門檻是指將辦理預(yù)售許可的形象進度要求從完成總層數(shù)的1/2提高到結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗收。設(shè)定優(yōu)先購買順序和取消購房人稅收信貸政策優(yōu)惠，是指當客戶比超過一定水平時，將考慮采取公正搖號優(yōu)先向無房家庭銷售，或者取消稅收優(yōu)惠等。
“當然，取消購房人稅收信貸政策優(yōu)惠、設(shè)定優(yōu)先購買順序等政策工具，是在使用其他政策工具后項目依然存在炒作風險時，根據(jù)情況適時啟用。”
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政府持有共有份額的商品房如何交易?
購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年可轉(zhuǎn)讓
針對位于朝陽金盞鄉(xiāng)和崔各莊鄉(xiāng)、海淀樹村、副中心0302街區(qū)等6宗區(qū)位條件較好的項目，采取了競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的交易方式。那么，這類住房能否交易，如何交易?
對于政府持有商品住房共有份額類房屋管理方面，相關(guān)部門提出明確要求。購房人購買此類住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額;購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓購房人持有的商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，同時政府持有的商品住宅產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓，政府按市場價格收回持有份額對應(yīng)的價款。
二手房交易(含買賣、贈與、司法競拍)購買人須為具備本市商品住房購買資格的家庭，且取得100%產(chǎn)權(quán)。購房人產(chǎn)權(quán)份額可按普通商品住房辦理繼承，代持機構(gòu)產(chǎn)權(quán)份額不變。二手房再次轉(zhuǎn)讓，則不需產(chǎn)權(quán)證滿5年。購房人可依法將持有的產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。
購房人持有住房期間，政府讓渡住房全部使用權(quán)和出租收益，不參與業(yè)主大會，不承擔物業(yè)管理義務(wù)。物業(yè)管理、供暖、專項維修資金等費用由購房人全額承擔。
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競、配建公租房給誰?
未來主要面向人才定向配租
記者注意到，本次供應(yīng)的地塊中，有多宗地塊采用了競、配建“公共租賃住房”的方式。這是按照“四個中心”首都城市戰(zhàn)略定位要求，對“三城一區(qū)”和“兩區(qū)”等重點功能區(qū)域范圍內(nèi)新供應(yīng)地塊，結(jié)合分區(qū)規(guī)劃要求，在項目建成后由市、區(qū)住房保障管理部門組織，面向園區(qū)范圍內(nèi)用工單位符合條件的人才定向配租。
值得一提的是，此次公租房競、配建相比原公租房配建政策細化了程序性要求：一是合理布局，競、配建公租房應(yīng)與地塊其他住房同步設(shè)計、集中布局，同面積段套型與地塊其他住房一致;二是嚴格評審，設(shè)計方案須經(jīng)專家審查，并與“多規(guī)合一”協(xié)同平臺綜合會商;三是統(tǒng)一物業(yè)，實行統(tǒng)一物業(yè)管理和收費標準，并不得進行任何形式的區(qū)域分割
聲音
專家：土地市場進入新“價格指導(dǎo)”時代
中國人民大學副教授張秀智認為，北京此次集中供地，通過穩(wěn)地價、穩(wěn)房價，進一步實現(xiàn)穩(wěn)預(yù)期，實現(xiàn)了三者聯(lián)動。北京集中的供應(yīng)土地，公開土地供應(yīng)信息，增強了市場主體對土地市場的信心。鑒于地價對房價的影響通常會滯后，可以預(yù)期北京未來一段較長時間里房價仍然會穩(wěn)定在一個合理區(qū)間。
“土地市場逐漸進入新‘價格指導(dǎo)’時代。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉談到，本次掛牌的30宗地塊的整體建筑規(guī)模達345萬平方米，相當于2020年全年住宅供應(yīng)的57%。30宗地塊中，大部分為政府限制“天花板”價格的商品房，在保證市場價格平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，有利于建設(shè)高品質(zhì)。
企業(yè)：未來多拼產(chǎn)品和服務(wù)
北京城建投資發(fā)展股份有限公司李洪兵說，在土地競買前開發(fā)企業(yè)已知曉了銷售價格上限和建設(shè)品質(zhì)要求，做到心里有數(shù)，有利于各參與主體形成穩(wěn)定預(yù)期，從而穩(wěn)定房價。“地價、房價越穩(wěn)定，企業(yè)更多要拼產(chǎn)品和服務(wù)，這對于購房者來說也是一種利好。”
