一線樓市的調(diào)控還在升級，這次的主角是廣州。
市場盛傳已久的廣州樓市調(diào)控政策落地。《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(下稱“《意見》”)于4月2日晚間發(fā)布。
《意見》涉及樓市供求兩端，并涉及房地產(chǎn)金融政策。諸如，增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，將分三次集中出讓全市住宅用地;定價過高項目暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案;人才政策新購買的住房延長至滿三年后方可轉(zhuǎn)讓等。其中，涉及房地產(chǎn)金融監(jiān)管的“對抵押人持有被抵押房產(chǎn)時間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數(shù)”引起較多人士關(guān)注，這意味著廣州成為此輪調(diào)控中，首個對被抵押房產(chǎn)時間提出明確期限的城市。
相比于深圳過去一年多調(diào)控不斷加碼，相繼祭出涉限購、社保門檻、首付比例等調(diào)控的“715”新政;升級離婚購房;公布了3595個小區(qū)成交參考價，正式在二手房市場推行“二手住宅成交價格參考機(jī)制”等，樓市成交量隨之迎來斷崖式下行。廣州的調(diào)控措施看起來要“溫和”許多，被認(rèn)為是政府穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的“軟”著陸集中體現(xiàn)。
至于后續(xù)具體效果如何，仍有賴于今年住宅供應(yīng)量、銀行在落地經(jīng)營貸套利炒房等執(zhí)行力度。
供求兩端發(fā)力
《意見》有提出，定價過高項目暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案;通過享受人才政策新購買的住房(含新建商品住房和二手住房)，須取得不動產(chǎn)權(quán)證從之前的滿兩年延長至滿三年后方可轉(zhuǎn)讓。
進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理。諸如，《意見》提及“對使用房產(chǎn)抵押的貸款，重點審查房產(chǎn)交易完成后短期內(nèi)申請經(jīng)營用途貸款的融資需求合理性，對抵押人持有被抵押房產(chǎn)時間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數(shù)”、“進(jìn)一步嚴(yán)格貸中貸后管理，加強(qiáng)貸后資金流向監(jiān)測和預(yù)警”、“嚴(yán)格審查購房首付資金來源和住房貸款借款人還款能力”、“進(jìn)一步規(guī)范小額貸款公司貸后管理”等。
供應(yīng)方面，廣州將增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，將分三次集中出讓全市住宅用地。在部分區(qū)域采用“限房價，競地價”出讓，同時在土地競拍時讓競買人簽署理性競價承諾書，對非理性競地價、房價的企業(yè)聯(lián)合約談警示，后續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管，這是廣州住建部門首次對土地市場實行競價承諾書制度。
以往調(diào)控提及的“進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管”、“嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場信息發(fā)布”也得到強(qiáng)調(diào)。
系列新措施于4月3日起正式執(zhí)行，以促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
這輪樓市出臺的背景是，廣州樓市在過去一年達(dá)到了近年新高，市場需求火爆。
合富研究院等多個機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)均顯示，廣州2020年商品住宅成交有望突破1200萬㎡，為近三年高位;二手住宅成交年內(nèi)有望突破10萬套。
價格方面也有大幅上行。上海易居房地產(chǎn)研究院新近發(fā)布的《全國百城房價報告》顯示，廣州房價于2020年10月份首度突破3萬元/㎡，達(dá)到30396元/㎡。早在前兩年，廣州房價一度跌破2萬元/㎡。
其中，個別區(qū)域，投機(jī)炒房、業(yè)主群控盤等投機(jī)現(xiàn)象表現(xiàn)突出。諸如，天河珠江新城的領(lǐng)漲盤中海花城灣，帶動保利心語等一眾樓盤上漲，甚至波及到天河邊緣范圍。市場分化、標(biāo)桿項目快速拉動區(qū)域房價跟漲的特征明顯。
此前，國家統(tǒng)計局發(fā)布了《2021年2月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。數(shù)據(jù)顯示，廣州新建商品住宅價格同比上漲6.9%，二手住宅價格同比上漲9.8%，這個漲幅在四個一線城市中排名第一。
這種態(tài)勢仍在延續(xù)。3月小陽春，廣州樓市(一、二手住宅)總體持續(xù)復(fù)蘇。合富研究院指出，廣州一手住宅成交熱度回升至去年12月水平(合富研究院監(jiān)測80代表樓盤成交);二手住宅全市網(wǎng)簽4454套，高于去年下半年月均水平，交投活躍。廣州越秀、天河、海珠、荔灣中心四區(qū)，供應(yīng)緊張局面進(jìn)一步加劇，近郊的黃埔、番禺階段性缺貨特征顯著，熱點板塊輪動至遠(yuǎn)郊的白云、增城、南沙。整體來說，廣州樓市在過去一年迎來了近三年來的交投活躍期，而這種態(tài)勢仍在延續(xù)。
此輪調(diào)控來襲，在諸多市場人士看來，可謂恰逢其時。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，這次廣州升級調(diào)控的主基調(diào)，還是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的調(diào)控基調(diào)，與上海、成都、西安、深圳等是一樣的，即一邊在約束需求無序釋放，但另一邊，更重要的是，通過供給側(cè)增加土地和住房供應(yīng)，以更大的供應(yīng)對沖需求、滿足需求，在緩解需求和給市場降溫、穩(wěn)定房價的同時，讓需求和供給在更高水平上達(dá)到平衡。
與以往樓市上漲還有不同的是，廣州這輪成交率先復(fù)蘇的區(qū)域黃埔區(qū)、南沙區(qū)等也是人才購房放松的區(qū)域。
以去年成交升幅一度領(lǐng)跑廣州各區(qū)的南沙為例，在南沙工作的本科及以上學(xué)歷或中級工以上人才，在該區(qū)范圍內(nèi)購買首套房不受戶籍、社保和個稅繳存限制。此外，港澳居民在南沙區(qū)購房，享受與廣州市戶籍居民同等待遇。而此前廣州于2017年3月升級樓市限購，規(guī)定非本市戶籍人口僅可購買一套住房，且需要連續(xù)繳納五年社保，僅增城區(qū)和從化區(qū)除外。
通過享受人才政策新購買的住房(含新建商品住房和二手住房)，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓，在廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜看來，這恰是精準(zhǔn)施策的體現(xiàn)。
“新房產(chǎn)權(quán)證滿3年，相當(dāng)于限售4-5年，信號很明確，鼓勵的是人才在外圍購房和落戶，但不鼓勵炒房。沒有就業(yè)證明、本地流水、本地社保的外地客戶借著人才名義炒房將直接受到調(diào)控影響，比如拉長交易周期、流動性降低等。”黃韜有指出。
調(diào)控更溫和也更市場化
廣州調(diào)控出臺時間較深圳晚了一步。此前深圳祭出多舉措調(diào)控樓市，涉限購、社保門檻、首付比例等調(diào)控的“715”新政;不斷升級離婚購房;公布了3595個小區(qū)成交參考價，正式在二手房市場推行“二手住宅成交價格參考機(jī)制”等。在二手住宅成交價格參考機(jī)制出臺之后，深圳二手住宅過戶量先急劇下滑后緩慢回升。
據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，距二手住宅成交價格參考機(jī)制出臺已經(jīng)過去50余天，深圳二手住宅過戶量超過了2020年11月過戶量，接近12月的水平，但同比去年3月下跌了2成。
相對而言，廣州的調(diào)控措施要顯得“溫和”許多。
以人才購房限售延至三年為例，《意見》并不上溯既往成交記錄，以甄別出投機(jī)客借人才之名行炒房囤房之實。
早在2020年8月，廣州樓市存在明顯的冷熱不均，距離全面火爆仍有差距之際，南沙、黃埔率先領(lǐng)漲。彼時，就有多個房產(chǎn)交易和開發(fā)商人士告訴第一財經(jīng)記者，這輪強(qiáng)勁復(fù)蘇與深莞住宅交易的趨冷，推動了游資向廣州轉(zhuǎn)移。
“深圳、東莞7月相繼升級調(diào)控了，投資客7月下旬馬上就把目光轉(zhuǎn)移到了南沙。”有熟悉南沙當(dāng)?shù)貥鞘行星榈囊晃簧钲谫彿咳耸看饲熬拖虻谝回斀?jīng)記者表示，考慮到深圳客、東莞客部分不滿足南沙購房條件，不少中介人士彼時都對外來投資群體提出，可用兩三千元代辦各類中級工證書以幫助買房投資。類似的情況在黃埔區(qū)知識城、科學(xué)城等熱門板塊也不少見。
“之前市場就一直有在傳黃埔南沙要延長社保，從社保繳費(fèi)期變長來卡死炒房客，現(xiàn)在看來政府還是沒有在這個方面下狠手，也沒有細(xì)細(xì)究查追溯去年以來的買房客是否有人才購房資格;另外，限售三年也延緩了郊區(qū)二手房供應(yīng)量，不至于后續(xù)兩年黃埔區(qū)舊改新房、南沙新盤大量入市，導(dǎo)致大量一二手踩踏，側(cè)面也維護(hù)了開發(fā)商利益。”一位不愿具名的開發(fā)商人士留意到這一調(diào)控舉措，直言調(diào)控算不上嚴(yán)厲，偏溫和，意在保持供求基本面高位趨穩(wěn)，實現(xiàn)樓市“軟”著陸。
但與深圳等地調(diào)控大不同的是，廣州在信貸監(jiān)管方面被認(rèn)為要更為嚴(yán)格，且仍在加碼。
廣州這輪嚴(yán)格監(jiān)管始于2月9日。廣東銀保監(jiān)局自2月9日至今，先是進(jìn)駐廣州地區(qū)6個銀行網(wǎng)點，而后全面自查轄內(nèi)(不含深圳)4501個銀行網(wǎng)點，再到現(xiàn)場督導(dǎo)了問題較為突出的一批商業(yè)銀行整改。這輪監(jiān)管歷經(jīng)了銀行自查、監(jiān)督檢查、違規(guī)處罰等地毯式的整治，再到今年3月中旬開始進(jìn)行首付款資金來源的穿透式監(jiān)管。市場普遍認(rèn)為，監(jiān)管呈精細(xì)化、全鏈條、逐步發(fā)力的嚴(yán)控態(tài)勢。
此輪《意見》提出，對使用房產(chǎn)抵押的貸款，重點審查房產(chǎn)交易完成后，短期內(nèi)申請經(jīng)營用途貸款的融資需求合理性，對抵押人持有被抵押房產(chǎn)時間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數(shù)。廣州也成為此輪調(diào)控中，首個對被抵押房產(chǎn)時間提出明確期限的城市。
“雖然說，并沒有明確禁止不能做低于一年期的新證抵押，但是它極為明確地提出了抵押人持有被抵押房產(chǎn)時間不能低于1年，這很明確地釋放了主管部門對經(jīng)營貸套貸投機(jī)炒房是禁止的。”上述開發(fā)商人士續(xù)稱，目前還很難明晰預(yù)測政策的殺傷力，這有賴于銀行能在抵押評估上收緊，審慎確定抵押貸款成數(shù)，嚴(yán)格執(zhí)行。
在部分人士看來，《意見》出臺意味著，廣州樓市已經(jīng)正式進(jìn)入調(diào)控周期，如果樓市持續(xù)火爆，投機(jī)現(xiàn)象頻出，調(diào)控隨時可能會加碼。
“政策精準(zhǔn)且溫和，有利于避免成交量價斷崖式下行對市場各方造成傷害，也說明政府穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期絕對不是空頭支票。”黃韜等部分市場人士均有提及，政府從金融信貸、土地這兩個源頭上發(fā)力，再加上人才購房限售，后續(xù)供應(yīng)正在放量，樓市的熱度能得到有效控制。從這個角度看，廣州樓市有望開啟高位觸頂，高位徘徊的新周期，預(yù)計部分漲價太高、炒作較為嚴(yán)重的熱門區(qū)域，價格會出現(xiàn)一定程度回落。
至于政策的具體效果，更多的市場人士認(rèn)為，這取決于住宅供應(yīng)量較往年增加多少、銀行在落地經(jīng)營貸套利炒房等執(zhí)行力度等。
同時，主管部門也需要警惕，以對抗備案價而出現(xiàn)的茶水費(fèi)、雙合同等樓市不規(guī)范現(xiàn)象，還有開發(fā)商因“限房價，競地價”滋生的房屋偷工減料等。
土地和金融雙監(jiān)管成各地共識
在廣州樓市調(diào)控出臺前的3月30日，深圳再度加碼涉房信貸。
深圳銀保監(jiān)局要求商業(yè)銀行每季度排查房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策執(zhí)行、經(jīng)營貸資金是否存在違規(guī)流入樓市等情況。滾動排查范圍為截至報告期末的所有存量業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)對公和個人信貸業(yè)務(wù)、經(jīng)營用途貸款、消費(fèi)類貸款、信用卡以及理財、投資等表內(nèi)外融資業(yè)務(wù)，其中經(jīng)營用途貸款是排查重點，排查結(jié)果于每季后5個工作日內(nèi)上報。
更早前的3月26日，銀保監(jiān)會官網(wǎng)消息，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》。各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)要聯(lián)合開展一次經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項排查，于2021年5月31日前完成排查工作。
據(jù)廣東銀保監(jiān)局及深圳深圳銀保監(jiān)局公布的相關(guān)口徑，廣東已查處違規(guī)購房貸款超3.5億元，目前，嚴(yán)打行動并未結(jié)束。以廣州為例，自3月17日開始進(jìn)一步嚴(yán)查首付款來源，購房“首付”必須為家庭自有資金，若經(jīng)核實首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的嚴(yán)禁準(zhǔn)入。
實際上，廣州近日開盤的越秀和樾府項目等項目，審查要比監(jiān)管要求更嚴(yán)格。
據(jù)該項目的信貸合作銀行介紹，借款人家庭只能鎖定父母，并且需提供首付款來源近半年流水，對于半年以內(nèi)的轉(zhuǎn)入的資金，無論來源于借款人還是直系親屬，均需要追蹤資金鏈條，明確核實為活期存款、理財余額、保險余額、支付寶余額、股票余額等合理收入所得，而非借貸、墊資過橋、他人借名貸款，才能獲得準(zhǔn)入。
多地均采取措施嚴(yán)防消費(fèi)貸經(jīng)營貸違規(guī)流入市場。截至目前，已有北京、上海、廣東、杭州等多個樓市成交火熱的核心城市，明確表態(tài)嚴(yán)查消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，銀行自查+銀保監(jiān)局專項檢查，并持續(xù)加碼監(jiān)管。
近幾日，相繼發(fā)布2020年財報的多家銀行也表態(tài)，今年將繼續(xù)落實監(jiān)管政策要求，合理控制房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款增長，保障房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定和量價平衡。
以房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款規(guī)模最大的中國建設(shè)銀行為例，2020年年報顯示，報告期末，建設(shè)銀行對公貸款中的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額為6875.04億元，占全部貸款比例為4.11%，而截至2019年末占比為3.74%;個人貸款中的個人住房貸款余額為58308.59億元，較2019年末增加5257.64億元，增速9.91%，占全部貸款比例略降至34.73%，但仍高于監(jiān)管上限2.23個百分點。
對此，建設(shè)銀行副行長呂家進(jìn)也有表示，“有序降低房地產(chǎn)相關(guān)貸款在各項貸款中的占比。”
同時，西安、成都等樓市成交火熱的城市新近也祭出人房比超3倍樓盤限售5年、法拍房納入限購限售等調(diào)控舉措。僅三月共32省市出臺樓市調(diào)控政策。
同時，在以廣州為首的城市已經(jīng)開始落地供地模式改革加快：“集中供地新政下”廣州首批供地已掛牌，48宗涉宅地起拍總價接近去年涉宅地成交總額48%，各區(qū)宅地素質(zhì)普有提升，起拍價上調(diào);增城低熱板塊“回爐地”起拍價回調(diào)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期土拍政策的調(diào)整將與房企融資“三道紅線”、房貸集中度政策一起，逐步形成對房地產(chǎn)市場的長效調(diào)控。也有分析人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)越來越多的中長期政策開始發(fā)力。“銀根”和“地根”是樓市的兩條“命脈”，也被視為長效機(jī)制的重要組成部分，土地和金融開始成為調(diào)節(jié)樓市供需的重要方式。
首創(chuàng)證券等多家券商在新近的研究報告中也有提及，“未來房地產(chǎn)政策將保持一定的穩(wěn)定性， 通過‘房住不炒’原則的強(qiáng)化，進(jìn)一步控制核心城市房價快速上漲以及房地產(chǎn)金融 端的泡沫風(fēng)險，同時房地產(chǎn)市場的重心將從驅(qū)動經(jīng)濟(jì)增長切換為增進(jìn)民生福祉。”
