年報顯示，2020年綠城中國控股有限公司(3900.HK，以下簡稱“綠城中國”或“集團”)累計取得總合同銷售金額2892億元(人民幣，下同)，同比增長43%。同時，通過永續(xù)債、少數(shù)股東權(quán)益、引入戰(zhàn)投等手段，綠城滿足了“三道紅線”中的兩條，躋身“黃檔”。綠城中國董事會主席張亞東表示，作為綠城“戰(zhàn)略2025”規(guī)劃實施元年，公司為2021年定下3100億元的合約銷售額目標(biāo)，并“有信心可以達成”。
合同銷售金額2892億元
宣布高管人事調(diào)整次日，3月22日晚間，綠城中國公布了2020年銷售業(yè)績。
年報顯示，2020年綠城集團(包括綠城中國控股有限公司及附屬公司聯(lián)通其合營企業(yè)及聯(lián)營公司)累計取得總合同銷售金額2892億元，同比增長43%，全年目標(biāo)達成率為116%，銷售規(guī)模位居全國第八。
其中，綠城集團自投項目累計取得合同銷售金額約2147億元，同比增長59%;歸屬于綠城集團的權(quán)益金額約為1194億元，同比增長55%;代建項目累計取得合同銷售金額約745億元。同期集團收入為657.83億元，較2019年的615.93億元增長6.8%，主要是物業(yè)銷售收入增加所致;2020年，集團實現(xiàn)物業(yè)銷售收入573.34億元，占總收入的87.2%。
財務(wù)方面，2020年綠城實現(xiàn)利潤57.63億元，較2019年的39.35億元增加18.28億元，增加46.5%;同期公司股東應(yīng)占利潤為37.96億元，較2019年的24.80億元增加13.16億元，上升53.1%。毛利與毛利率方面，期內(nèi)集團實現(xiàn)毛利155.73億元，與2019年的毛利156.40億元基本持平;同期公司毛利率為23.7%，較2019年的25.4%下降1.7個百分點。
不過，年報也顯示，報告期內(nèi)，綠城計提減值13.34億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)減值4.78億元，多針對各地在開發(fā)業(yè)務(wù);非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)減值8.56億元，包括足球俱樂部、建筑拆除等。這也是導(dǎo)致公司利潤下滑的因素之一。截至2020年末，綠城賬面合同負債(預(yù)收款)為1127.99億元，同比上一年增長47.8%，合聯(lián)營公司合同負債836.23億元，同比增長65.2%，合同負債的大增是其年度銷售額增加所致。
土儲方面，2020年綠城中國新增項目85個，總建筑面積約2,041萬平方米，同比增加65%;預(yù)計新增貨值人民幣3,288億元，同比增加60%。同期公司還通過收并購、城市更新等非公開市場渠道獲取項目25個，預(yù)計貨值1326億元。新增貨值中一二線城市的占比達72%、長三角新增貨值占比61%。截至2020年12月31日，綠城集團共擁有土地儲備項目194個，總可售面積約為3,368萬平方米，其中一二線城市的土地儲備總可售貨值占比達73%。
2025年預(yù)期銷售額6400億
在張亞東看來，目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場已到頂點，并進入了相對的穩(wěn)定期。市場未來“肯定會是良幣驅(qū)逐劣幣”。面對新的行業(yè)大勢，綠城制定了“戰(zhàn)略2025”規(guī)劃，布局三大板塊九大業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)、房產(chǎn)代建及城市更新、康養(yǎng)服務(wù)等“綠城+”七大新興業(yè)務(wù)。
作為綠城“戰(zhàn)略2025”規(guī)劃實施元年，2021年也被張亞東視為“關(guān)鍵的一年”。張亞東透露，預(yù)期今年合同銷售為3100億元以上，新增貨值達到逾3000億元，“以今年首兩個月的情況，有信心可以達成”。
對于中期目標(biāo)，具體而言，到2025年公司重資產(chǎn)房地產(chǎn)自投開發(fā)板塊合同銷售額目標(biāo)達到4500億元以上;輕資產(chǎn)房產(chǎn)代建業(yè)務(wù)合同銷售額預(yù)期達到1500億元以上，輕重資產(chǎn)的年增長率均為15%。除此之外，”綠城+”新興業(yè)務(wù)2025年預(yù)計達到400億元以上的銷售目標(biāo)。張亞東表示，三大業(yè)務(wù)板塊合計，2025年綠城中國的合同銷售額預(yù)期達到6400億的目標(biāo)。
對于集團在“三道紅線”管控下的指標(biāo)情況，執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰指出，截至2020年底，公司剔除預(yù)收帳款的資產(chǎn)負債率71%，凈負債率為66%，現(xiàn)金短債比為2.0，僅剔除預(yù)收帳款的資產(chǎn)負債率沒有達標(biāo)(標(biāo)準(zhǔn)為70%)，“小幅過線，處于黃檔位置”。郭佳峰認為，剔除預(yù)收帳款之后的負債率指標(biāo)從年初的73%降至年底的71%，“已是一個向好的態(tài)勢”。由于綠城中國自有資金的規(guī)模較小，所以這一指標(biāo)的優(yōu)化有一定難度，但也處于向好態(tài)勢。
據(jù)耿忠強介紹，接下來，綠城將采取主動控制債務(wù)規(guī)模(特別是有息負債的增量)、加強現(xiàn)金流回流量、合理排布投資計劃等方式進一步優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)。“集團一直在保證公司的品質(zhì)發(fā)展，以及如何保持公司的償債指標(biāo)合理，在兩者之間找一個最優(yōu)平衡。”耿忠強希望：“爭取未來2至3年，公司三條紅線進入綠檔。”
爭取“三條紅線進入綠檔”的同時，郭佳峰透露，集團今年拿地的預(yù)算大概在800億元左右，會在確保公司現(xiàn)金安全的情況下，“首選價格確定、銷售好、回款快，安全性高的一些城市”，比如杭州和寧波等。強調(diào)拿地安全性之外，郭佳峰更重視開發(fā)層面的“產(chǎn)品主義”。
不容忽視的是，利潤增速下滑仍是綠城無法回避的問題。業(yè)績會上，執(zhí)行董事耿忠強直言，毛利率下降是全行業(yè)趨勢。同時在限價的情況下，綠城的品牌溢價不能得到充分的體現(xiàn)，且土地紅利也在逐漸減退。
值得一提的是，耿忠強坦言永續(xù)債侵蝕了公司利潤：“2020年境內(nèi)永續(xù)債的利率是6.07%，全年永續(xù)債的利率為7.12%，這是我們使用永續(xù)債的代價。”
“永續(xù)債是一把雙刃劍。”耿忠強進一步指出，目前在手的永續(xù)債約200億元，全部用于集團的投拓及經(jīng)營發(fā)展。在某種程度上，永續(xù)債優(yōu)化了集團資本結(jié)構(gòu)，亦取得了更大的融資空間、更大地支持了公司發(fā)展。但“隨著永續(xù)債的逐步到期，集團亦不會再做了”。
